第五章__土地征用与房屋拆迁管理法律制度

第五章土地征用与房屋拆迁管理政策与法规5.1.1房地产物权概念：以房地产为权力对象的物权，包括房产和地产。特点：1.国家土地所有权优于集体土地所有权；2.与宪法规定住宅权密切相关，设立等级制度；3.国家适时使用对土地处分的权力；4.法律只对土地用益物权做了规定；5.房地产抵押（土地的使用权和房屋的所有权）6.房地产共有部分共同所有。5.1.2土地征用：是指国家行政机关通过行使宪法所规定的土地征用权把集体土地所有权转变为国家土地所有权的行为，是国家主权行为。特征：1.法律关系主体双方是特定的，征用方是国家，被征用方是所征土地使用者，即农民集体；2.强制性；3.补偿性；4.土地所有权转移。5.1.2土地征用：是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。5.1.3房屋拆迁：依法取得国家行政机关颁发的房屋拆迁许可证的单位或者其他组织在房屋拆迁许可证确定的范围和拆迁期限内对被拆迁人的房屋进行拆除并对被拆迁人进行补偿安置的行为。房屋拆迁的原则：服从国家利益的原则；符合城市规划的原则；保护拆迁当事人合法权益的原则。房屋拆迁的法律特征：强制性；人民政府批准；给予被拆迁人合理的补偿。5.1.3房屋拆迁：指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。5.2.1土地征用程序申请用地受理申请并审查有关文件审批用地征地实施签发用地证书征地批准后的实施管理办理土地使用证5.2.2土地征用审批权限征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。问题？耕地是否一定是基本农田？基本农田，是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地，是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。耕地，是指种植各种农作物的土地，它是人类所需食物的主要源泉，是农业生产发展的重要物质基础。耕地与基本农田的主要区别耕地的概念比基本农田的概念要大，基本农田只是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那部分耕地，并不是所有的耕地都是基本农田。一般而言，只有那些划入基本农田保护区内的耕地，才视为基本农田。5.3.1土地征用补偿概念土地征用补偿对土地所有权人补偿对土地使用权人补偿土地补偿费青苗补偿费安置补助费5.3.2补偿范围及标准我国的征地补偿费实质上是对农民在被征用之土地上长期投资、投工的补偿，而非土地的价格；而在那些实行土地私有制的国家，征用土地补偿的基本内容是地价补偿。对于确定补偿数额的依据各国不尽相同，一般是按土地的市场价格来计算，也有的国家是按法定标准来确定。我国属于后者，即按法定标准来确定。5.3.2补偿范围及标准根据《土地管理法》第四十七条的规定：1、土地补偿费征用耕地的，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍～10倍；征用其他土地的，按照各省、自治区、直辖市确定的标准执行。2、地上附着物和青苗的补偿费3、安置补助费5.3.2补偿范围及标准2、地上附着物和青苗的补偿费按省、自治区、直辖市确定的标准执行。3、安置补助费征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的4倍～6倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费与安置补助费标准规定。5.3.2补偿范围及标准≦前三年平均年产值的30倍+安置补助费—————————土地补偿费5.3.3土地补偿费用的归属《土地管理法实施条例》第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。5.3.4土地征用补偿的程序1、发布征地公告2、办理征地补偿登记3、拟定征地补偿安置方案4、确定征地补偿安置方案5、实施征地补偿安置方案5.3.5存在缺陷1、补偿范围过窄；2、补偿标准过低；3、补偿分配不合理。如此考虑的侧重点在于弥补被征收人所受经济上的损失，其他期待利益、营业、失业的损失及生活环境变迁或精神上的损失等，均不在补偿范围之内。5.4城市房屋拆迁5.4.1城市房屋拆迁的概念：是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。5.4.2房屋拆迁的原则与法律特征：房屋拆迁的原则：服从国家利益的原则；符合城市规划的原则；保护拆迁当事人合法权益的原则。房屋拆迁的法律特征：强制性；人民政府批准；给予被拆迁人合理的补偿。5.4城市房屋拆迁5.4.3城市房屋拆迁管理1、拆迁许可证管理；2、对安置补偿的裁决与执行；3、拆迁安置资金的监督；4、对拆迁人和其他相关单位的监督、管理和处罚。5.4城市房屋拆迁5.4.4房屋拆迁当事人的权力和义务参照P66~P675.4.5强制拆迁参照P67~P68搜索“强拆”个条结果也许这能让我们明白些……5.5.1城市房屋拆迁程序一、提出拆迁申请《城市房屋拆迁管理条例》第7条第1款规定了拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明5.5.1城市房屋拆迁程序二、房屋拆迁审批审查的内容如下：1）本条规定的必备材料是否齐全、有效；2）拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致；3）拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善；4）拆迁期限的设立是否合理；5）拆迁计划是否可行；6）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；7）拆迁范围内房屋的产权、户籍是否明确，对不明确的是否有了妥善的补偿安置方案；8）拆迁补偿安置资金是否落实、到位；9）安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。5.5.1城市房屋拆迁程序三、房屋拆迁公告《拆迁管理条例》第8条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。因此，拆迁公告是由房屋拆迁管理部门公布的告知性的文书，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致。5.5.1城市房屋拆迁程序四、房屋拆迁补偿安置协议1、特征1）平等性，表现为主体地位平等；2）内容具有双重性，是补偿和安置的结合；3）行政干预性，当事人应该达成协议，如果不能达成的，则由房屋拆迁管理机关来裁决。5.5.1城市房屋拆迁程序2、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款房屋拆迁补偿安置协议必须在拆迁公告规定的期限内订立，其签订必须采用书面形式，内容必须符合有关法律规定。其主要条款包括：1）补偿形式，作价补偿还是产权交换，一次性安置还是临时过渡；2）补偿金额，包括产权调换的差价款、安置款（一般按月计算）、搬家费、停业补偿、拆迁补偿等；3）安置面积；4）安置地点；5）搬迁过渡方式；6）过渡期限；7）违约责任；8）当事人认为需要订立的其他条款。5.5.1城市房屋拆迁程序五、拆迁实施1拆迁期限2拆迁的执行3被拆迁人的禁止行为《城市房屋拆迁管理条例》第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。4拒绝搬迁的处理5.6城市房屋拆迁的补偿和安置房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人补偿其因房屋及其附属物被拆除所受的损失。5.6.1拆迁补偿的对象房屋拆迁补偿的对象是被拆迁人，即被拆迁房屋的所有人，包括房屋代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.2拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。1．拆除违章建筑不予补偿2．拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.3拆迁补偿的方式产权调换作价补偿产权调换与作价补偿相结合5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.4特殊情况下的拆迁补偿公益事业房屋及其附属物•拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。租赁房屋•拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.4特殊情况下的拆迁补偿产权不明确的房屋•拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。设有抵押权的房屋•《担保法》第四十九条第三款则规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。”5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.5拆迁安置所谓拆迁安置，是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。5.6.5.1拆迁安置的方式有两种：•一步到位的安置，即由拆迁人对被拆除房屋使用人一次性解决安置用房；•两步到位的安置，即由房屋使用人先以周转房临时过渡，缓期解决正式安置用房。5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.5.2拆迁安置的面积标准拆迁安置的标准以被拆迁房屋的面积作为计算依据。按照被拆除房屋是住宅还是非住宅，拆迁安置的面积有所区别：1、拆除非住宅房屋，如工商企业用房、办公用房、仓库用房等根据原建筑面积安置。2、拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可按照原使用面积或原居住面积安置；对依原居住面积有困难的被拆除房屋使用人，可适当增加安置面积。5.6城市房屋拆迁的补偿和安置5.6.5.3拆迁安置补助费分为三种：1、搬家补助费2、临时安置补助费3、停产、停业损失补助费案例：房屋拆迁补偿安置费用计算某市2003年沙河整治，由市干道指挥部作为拆迁人进行拆迁，补偿方案是评估价上浮10%，搬家奖励5000元。现张某有一营业房需要拆迁，该营业面积35平方米，评估价4500元平方米，有3个从业人员，停产停业损失按每人每月917元计算，停产停业一个半月，另外天然气补偿按每户3200元计算，电话移机按每部58元计算。问：如果产权人张某要求货币补偿，可以拿多少补偿金？【解答】（1）被拆除房屋的补偿金额：•35平方米×4500元平方米×1.1=17