绥化市物业管理暂行办法

绥化市物业管理暂行办法发布部门:黑龙江省绥化市人民政府发布文号:绥政发[2006]87号北林区人民政府，开发区管委会，市政府各直属单位：经市政府同意，现将《绥化市物业管理暂行办法》印发给你们，望认真贯彻执行。二○○七年一月五日绥化市物业管理暂行办法为了加强我市市区的物业管理工作，规范物业管理市场，切实维护广大业主和物业管理企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部、省有关规定，结合我市实际，特制定本办法。一、管理职责(一)市建设局是我市物业管理工作的行政主管部门。市公用事业管理处具体负责市本级物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。(二)电业、水务、规划、环保、卫生、工商、物价、民政、公安、城市管理行政执法等有关部门应在各自职责范围内协调做好物业管理工作。(三)物业管理企业按照物业服务合同约定进行物业管理，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，并接受有关部门的检查、指导和监督。社区居民委员会、业主委员会和物业管理企业在工作中应当相互协作，相互配合。推行居委会、业主委员会、物业管理企业三方合力的管理模式，形成市、区、街道三级管理网络。(四)物业管理企业应逐步实行市场化、社会化、专业化的服务方式，并遵循自主经营、自负盈亏、有偿服务、微利经营的原则，使所经营的物业达到保值、增值，解决购房者后顾之忧，杜绝“一年新、二年旧、三年破”现象发生。通过物业管理服务的规范化，促进房地产业健康发展，促进社会和谐进步，实现多赢局面。二、业主大会和业主委员会(五)符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位(含公有住房出售单位)应当在街道办事处的组织和公用事业管理处的指导下组织成立业主大会筹备组。(六)新建住宅小区入住率超过50%即可成立业主大会并选举产生业主委员会。首次业主大会由建设单位牵头，建设单位、街道办事处、业主代表组成业主大会筹备组按照法定程序召开业主大会。业主代表由建设单位和街道办事处组织业主推荐产生。(七)对建设单位已经撤走或建设单位牵头有困难的老、旧小区，首届业主大会由街道办事处和物业管理企业牵头成立筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。(八)业主大会召开首次会议，应当在候选人名单中选举产生业主委员会。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定，并在业主大会会议召开前在小区内公示10天以上。(九)业主大会可以采用集体讨论的形式，或采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内1/〖KG*2〗2以上持有投票权的业主参加。采用书面征求意见的形式，应当将业主公约和业主大会议事规则(草案)和业主委员会委员候选人选票入户送交业主并由其签字确认。小区较大的，可以按单元推选代表组成业主代表大会。(十)业主委员会应当由5－15名单数业主组成，其成员不得从事本物业管理区域内的物业管理服务或相关利益的经营活动。业主委员会委员每届任期由业主大会确定，最长不得超过3年，可以连选连任。(十一)社区居民委员会对业主委员会具有监督管理职责，对成立业主委员会的小区派一名代表参与业主委员会工作，协调处理小区事务。(十二)现有居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于业主。(十三)业主投票权实行住宅房屋一套一投票权，非住宅房屋每100平方米一投票权。100平方米以下每证一投票权；100平方米以上，每100平方米加一个投票权。单个业主所占的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。业主的投票权可委托物业使用人行使，但物业使用人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。(十四)分期建设的住宅小区在首个组团入住率超过50%即可召开业主大会并选举产生业主委员会，但业主委员会成员不超过5人，以后每期建成入住后按入住户精选比例相应的再增选业主委员会成员。(十五)业主委员会任期届满2个月前，应在市公用事业管理处、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会进行换届选举，选举新的业主委员会后与原业主委员会在任期届满之日起10日内，办理好交接手续。任期届满，原业主委员会无法牵头进行换届选举的，所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。(十六)业主委员会应当自组建、换届、改选等产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报市公用事业管理处备案，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处和社区居民委员会。业主委员会备案资料包括：1.业主委员会委员登记表；2.业主大会议事规则；3.业主公约；4.业主大会筹备组的公示资料；5.业主委员会委员候选人的公示资料；6.业主委员会委员候选人选票；7.业主委员会委员的房屋所有权有关证明复印件；8.业主大会及业主委员会会议记录。前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式告知市公用事业管理处进行变更登记。(十七)选举出的业主委员会经市公用事业管理处备案后，发放备案证书凭备案证书刻制印章。业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。(十八)业主大会、业主委员会的办公费用以及业主委员会委员津贴的筹集、管理和使用办法，由业主大会确定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询监督。(十九)在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当接受社区居民委员会指导、管理和监督，积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作。业主大会应每年召开一次。召开业主大会会议时业主委员会应当告知街道办事处、社区居民委员会并认真听取其建议。同时，业主大会作出的决定应当告知相关社区居民委员会和街道办事处。(二十)提倡业主大会按照前期物业管理选聘物业企业的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实行物业管理。三、物业配套设施设备(二十一)规划部门在对新建住宅小区进行规划审批时，应当确保住宅小区公共配套设施的规划设计按要求进行规划，在验收时进行严格把关，使公共配套设施按规划要求建成。(二十二)建设单位应按规定配套建设物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备，并按照国家规定的保修范围和保修期限承担物业的保修责任。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。小区竣工验收后，建设单位应通过公用事业管理处将物业管理用房移交给业主。(二十三)建设单位应在新建物业管理区域内配置物业管理办公用房。建筑面积2万平方米以下，配置不低于50平方米的物业管理用房；建筑面积2万平方米至5万平方米，配置不低于100平方米的物业管理用房；建筑面积在5万平方米以上按照0.2%提供，但最高不超过300平方米。提供的物业管理用房应为地上独立成套房屋，并具有水、电等基本功能。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主共同共有。未经业主大会同意，开发建设单位、物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。业主大会成立后，10－15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。(二十四)物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。(二十五)按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。业主委员会可以按照业主大会的决定将共用设施设备交由物业管理企业按照物业服务合同约定经营。(二十六)物业管理部门应对建成后的物业管理小区配套设施进行验收，未经验收或验收不合格的不予实施物业管理。四、前期物业管理(二十七)新开发建设的住宅小区，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅规模较小，经市公用事业管理处批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应与物业买受人签订物业管理协议。(二十八)前期物业管理招投标活动应当按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》有关规定执行。(二十九)新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当向市公用事业管理处移交下列资料实行统一管理：1.住宅小区规划图，竣工总平面图；2.单位建筑、结构、设备竣工图；3.配套设施、地下管网竣工图；4.城市规划验收合格证书和工程质量备案证书复印件；5.业主及房屋面积清册；6.小区综合验收合格证书；7.物业质量保证文件及物业使用说明文件；8.其他必要的资料。五、物业管理企业(三十)物业管理企业要树立服务意识、诚信意识和品牌意识。要把解决投诉问题作为树品牌、塑形象的重要工作抓好，不许推诿扯皮，将矛盾上交政府。对于不积极、不主动解决投诉问题的物业企业要进行曝光，并与资质年审挂钩。(三十一)物业管理企业要与相关部门密切配合，积极参与所服务小区业主委员会的组建工作，对于不支持、不配合、甚至破坏业委会组建工作的物业企业不予资质年审，解决物业管理主体失衡问题。(三十二)物业管理企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同，物业服务合同应当自签订之日起30日内向市公用事业管理处备案。不签订合同的不得从事物业管理经营活动，合同期限不允许超过3年。(三十三)物业管理企业退出物业管理项目程序。1.合同期满物业企业不再续约的退出程序。物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，应当按照下列程序做好衔接工作(1)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，并以书面形式在物业管理区域内公告15天。物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送市公用事业管理处备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和社区居民委员会。如物业企业告知时间至合同期满之日不足3个月，则物业企业必须从告知之日起满3个月后方可退出。合同期满以后所发生的物业服务费减半收取。(2)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。(3)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将超收的费用退还给业主。2.合同期满业主不再续约或合同期内提前解除合同的退出程序。物业管理服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会提前解除合同，业主大会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：(1)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。(2)业主委员会应在业主大会召开3日前，就续约或解聘等事宜书面征求业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解聘的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解聘原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。业主委员会将解聘原因、解聘时间和表决结果以书面形式报送市公用事业管理处备案。3.无物业企业接管的衔接程序。因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：(1)在解除合同2个月前，业主或业主大会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当以书面形式报告市公用事业管理处，并告知街道办事处和社区居民委员会。(2)市公用事业管理处接到物业管理企业报告后5个工作日内，应当会同街道办事处到物业小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。(3)暂时未选聘新物业管理企业的，小区有业主委员会的，由业主委员会自管，然后逐步再选聘物业企业接管；小区无业主委员会的，由社区居民委员会接管，市公用事业管理处帮助指导小区成立业主委员会，再选聘物业管理企业接管。4.退出前应办理的移交事宜。物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：(1)物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；(2)物业档案资料；(3)物业管