维修基金管理、毗邻房屋管理办法课件---添加一个案例

河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28维修基金使用及异产毗连房屋管理办法参考资料《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金使用管理实施细则》《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》《北京市城镇公有住宅楼房大、中小修定标准》《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28名词解释共用部位是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。60％以上业主是指与维修项目有共用关系、应当分担维修费用的业主总数的60％以上。异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有权人所共有的房屋。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要点解读河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28一、维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。分摊原则按以下执行：（一）、共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。（二）、共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，由每侧面房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28（三）、墙面的修缮，室内墙面的修缮，由所在部位房屋所有权人负担；共有部位墙面的修缮，由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。（四）、楼盖的修缮，其楼面（包括地坪粉灰层和楼面装饰层）、与顶棚（包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层）部位，由所在层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；其结构部位，由毗连房屋所有权人按上六下四的比例分担。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28（五）、屋盖的修缮：1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；2、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28（六）、楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：1、各层共有楼梯（间），由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；2、某些层所专用的楼梯（间），由其专用的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。（七）、房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28（八）、房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮：1、电梯、水泵、垃圾道（箱）、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等，由相关的所有权人按房产建筑面积比例分担；3、公用电视天线、公用电话、信报箱等共用设施，由受益人按户分担。（九）、房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担或分配。返回河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28二、业委会成立前和成立后如何使用维修基金？１、成立前需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案（以下通称为管理单位），经60％以上业主签字同意后到市物业维修基金管理中心办理使用手续，并负责监督管理维修工程。２、业主委员会成立后，需使用维修基金的，由业主委员会提出使用方案，经业主大会讨论决定或60％以上业主签字同意后到市物业维修基金管理中心办理使用手续，并负责监督管理维修工程。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28三、维修基金按下列规定计交：１、公有住房出售，售房单位按售房款的30％从售房款中提取。２、购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购房人按每平方米45元计交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元计交。３、维修基金余额不足首次归集总额的50％时，经业主大会决定，可以续筹维修基金。利用归业主共同所有的共用设施设备从事经营活动的营业收入，经业主大会决定，可提取一定比例补充维修基金。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28四、三级核算：委托维修基金管理中心管理的维修基金，按物业管理区域为单位设账，实行三级核算。每个物业管理区域设立一级核算，每一幢楼设立二级核算，每个业主设立三级核算。维修基金本金和利息核算到每个业主。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转入维修基金，滚存使用和管理。房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金余额退还原业主，并办理账户注销手续。业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时转移过户；房屋的受让人应将转让房屋维修基金余额支村给原业主；转让合同另有约定的，从其约定。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28五、使用维修基金：１、必须符合下列条件：符合本办法规定的专项用途；经核实房屋确需维修的；符合本办法规定的使用比例；决定使用程序符合本办法规定。２、房屋共用部位和共用设施设备出现突发性损坏，不及时维修将严重影响业主使用或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修后在维修基金中列支。委托市维修基金管理中心代管的，经核实后，由市维修基金管理中心拨付。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28３、使用维修基金应先在增值部分中列支。增值部分不敷使用时，经业主大会讨论决定或60％以上业主签字同意可使用首次归集总额50％以下的维修基金本金。使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分担。附件1河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》要点解读河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28一、毗连关系原则：１、异产毗连房屋各方，应按照有利生产、方便生活、共同协商、互谅互让、公平合理的原则正确处理毗连关系。２、城市异产毗连房屋的各所有权人，应当按照房屋所有权证核定的范围行使权利，并承担相应的义务。３、异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同所有，共同承担义务。４、房屋所有权人和使用人对共有、共用的承重结构、墙壁、屋面、楼梯（间）、通道、院落、厕所、厨房、阳台、垃圾道（箱）、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同爱护、合理使用。除另有约定的外，任何一方不得多占、独占。房屋所有权人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他方利益的行为。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28５、异产毗连房屋的一方所有权人或使用人有损坏房屋和造成房屋危险行为的，他方有权制止和采取必要的保护措施，防止危险发生；造成损失的，由责任方负责赔偿。６、对拥有共有墙的异产毗连房屋，其中一方房屋拆除不建时，共有墙不得拆除，由各方协商处理。７、异产毗连房屋所有权人以外的人，如需要使用异产毗连房屋的共有、共用部位时，应征得各房屋所有权人的一致同意，并签订书面协议。８、异产毗连房屋所有权人和使用人需要改变房屋用途的，不得影响毗连房屋的安全，并征求相连房屋所有权人和使用人的意见。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28二、毗连房屋修缮管理１、分摊原则见第一部分。２、异产毗连房屋的上下水管道或卫生设备发生渗透（漏）、水并影响下层房屋所有权人或使用人时，应及时修缮。属自然损坏的按第一条规定承担费用；属人为损坏或者因维修保养不当造成损坏的，由责任人承担修缮费用。３、异产毗连房屋所有权人一方扩建、改建房屋，需要改变共有部位的外形或结构的，应征得毗连房屋其他所有权人的书面同意，报城市规划管理部门审批。祥见河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28４、异产毗连房屋所有权人需要在房屋内开门、开窗、加墙等改变房屋结构的，应当征得所在地县（市）、区房地产管理部门同意。异产毗连房屋使用人不得在房屋内开门、开窗和加墙。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28三、违反规定罚则１、违反本办法规定造成他人损失的，责任人应当承担赔偿责任。２、有下列行为之一的，市、县（市）、区房地产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可按下列规定处以罚款：（一）、违反修缮管理中第四条规定的，处以500元以上3000元以下的罚款；（二）、故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的，处以1000元以上5000元以下的罚款。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28３、异产毗连房屋所有权人或使用人因房屋修缮、使用发生纠纷，当事人可向所在地县（市）、区房地产管理部门申请调解，也可直接向人民法院起诉。４、违反本办法规定的行为，触犯有关法律、法规规定的，由有关部门给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28大、中修工程分类探讨河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28一、北京市城镇公有住宅楼房大、中小修标准及摘要（一）楼房大修包括以下内容1.翻建。2.屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。3.整栋楼重做外墙板缝防水。4.抗震加固。5.综合维修。6.地下室重做防水。7.上、下水及设备更新。8.电器线路更新。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28（二）楼房中修，包括以下内容1.全楼门窗油饰。2.全楼内外墙粉刷。3.全部或部分门窗更换。4.修补外墙装饰层。5.修补外墙板缝。6.阳台、梁、板，柱加固。7.屋面维修。8.修补或重做厨、厕间防水层。9.地下室局部渗漏。10.局部更换上、下水管线及设备。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28二、黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准摘要（一）楼房大修包括以下内容1.屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。2.整栋楼重做外墙防水或装饰层。3.局部承重墙体和基础、阳台、梁、板、柱加固。4.地下室重做防水。5.上、下水管线及设备更新。6.电器线路更新。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28（二）楼房中修，包括以下内容1.全楼门窗油饰。2.全楼内外墙粉刷。3.全部或部分门窗更换。4.修补外墙装饰层。5.修补非承重墙体裂缝。6.屋面维修。7.修补或重做厨、厕间防水层。8.地下室局部渗漏。9.局部更换上、下水管线及设备。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28案例分析河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28案例一：2004年5月，上海市某小区三楼业主王某进行房屋装修，在卫生间安装卫浴用具时，在下面的楼板上打孔，由于没有密封好，结果造成渗水，楼下的业主秦某找上门来，要求王某进行修复或采取其他办法补救，但王某却说这应由物业解决。于是秦某要求物业管理公司作出处理。物业管理公司答复水是从楼上溢出的，是由于王某的违规装修所造成的，物业公司不应该负责任。请你分析本案例涉及的三方应该承担的责任。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28案例二：A、B双方的房屋相邻，2003年11月，B的房屋拆旧建新，致使A的房屋出现明显倾斜。A遂起诉B，要求其承担维修房屋等费用。诉讼期间，法院根据A的申请并经A、B共同协商，委托某建筑物诊治技术有限公司对讼争房屋的受损情况、致损原因、责任分担等项目进行鉴定。鉴定结论为：A、B两栋房屋出现相对倾斜的主要原因是由于A、B两栋房屋均位于软弱土层上，房屋基础相距太近，后建B房屋的荷载传至基础上，与A房屋基础产生相互作用，引起倾斜；次要原因在于A房屋原为一层，后又加建一层半，房屋结构不对称。河南鑫苑物业管理有限公司2019/8/28案例三：王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，和王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，就安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米