望江基准地价标书

望江县城镇土地级别及基准地价更新项目投标文件投标人：安徽城致不动产评估咨询有限公司（单位公章）二○一二年四月二十五日-1-目录一、投标一览表......................................-2-二、投标函..........................................-3-三、投标分项报价表..................................-5-四、投标技术说明书.................................-6-五、本项目拟派项目负责人和相关技术人员名单及其简历..-20-六、针对本项目作出相应的服务承诺....................-21-七、资格后审资料...................................-22-八、法人代表授权委托书..............................-23-九、投标人基本情况.................................-24-十、近三年内同类项目业绩证明材料....................-26-十一、其他投标人认为需要加以说明的其他内容..........-26--2-一、投标一览表投标单位（盖章）法定代表人（或委托代理人）签字（或盖章）项目名称望江县城镇土地级别及基准地价更新项目投标人全称安徽城致不动产评估咨询有限公司标书份数正本：壹份副本：肆份投标报价（人民币）小写：元大写：元工期自合同签订日起，至2012年12月31日止完成合同服务内容优惠条件备注-3-二、投标函致：望江县政府招标采购代理处1、根据你方招标采购项目编号为WJ-F-[2012]13号的“望江县城镇土地定级及基准地价更新项目”的招标文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经研究上述招标文件的投标须知、合同条款和其他有关文件后，我方愿按招标文件规定提供交付的服务投标总价为（大写）元人民币。2、我方已详细审核并确认全部招标文件及有关附件，充分理解投标价格不得低于企业个别成本有关规定，完全理解贵方不一定接受最低报价的投标，我方经成本核算，所填报的投标价格不低于企业个别成本。3、我方已详细全部招标文件，包括招标文件修改书，参考资料及相关附件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。4、我方同意从投标人须知规定的开标日期起遵循本投标书，并在投标人须知规定的投标有效期之前均具有约束力。5、如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我们的投标保证金可被贵方没收。6、我方同意向贵方提供贵方可能另外要求的与其投标有关的任何证据或资料。7、一旦我方中标，我方保证按照招标文件规定，按时严格履行合同的责任和义务。8、一旦我方中标，我方保证在规定的时间内按招标文件规定的方式、金额向招标人提交履约保证金。9、我方承诺：一旦我方中标，我方保证在规定的时间内按招标文件规定的时间、金额向招标代理机构缴纳招标代理服务费和-4-交易费。10、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知前附表中第4条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。11、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件以及招标文件、招标文件澄清、修改通知、补充文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。12、我方将与本投标函一起，提交人民币两万元作为保证金。投标人：安徽城致不动产评估咨询有限公司（盖章）单位地址：合肥市安庆路233号建材大厦9层法人代表人或其委托代理人（签字或盖章）：邮政编码：230001电话：[phone]传真：[phone]开户银行名称：开户银行账号：日期：2012年4月25日-5-三、投标分项报价表单位：人民币元序号服务内容报价备注1外业调查2内业成果编制3土地定级及基准地价数据库建设4其他投标总报价大写：小写：投标单位（盖章）法定代表人（或委托代理人）签字（或盖章）-6-四、投标技术说明书（一）工作依据------------------------------------------7（二）项目实施方案--------------------------------------71、土地定级外业调查方案和内业工作方案--------------72、基准价外业调查方案和内业工作方案----------------9（三）顺利完场此项工作的保障措施------------------------121、人员保障措施------------------------------------122、资金保障措施------------------------------------133、设备保障措施------------------------------------134、人员培训----------------------------------------14（四）项目的工作组织和时间安排--------------------------15（五）提交成果------------------------------------------16（六）“来德土地定级及基准地价动态更新系统”软件平台-----17（七）合理化建议------------------------------------18-7-（一）工作依据1、技术依据（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；（2）《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；（3）望江县城镇基准地价相关历史资料。2、政策依据（1）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）(2)国土资源部《关于发布全国工业用地出让最低价标准的通知》(国土资发[2006]307号)(3)国务院、省、市人民政府及其国土资源部门印发的关于土地定级与基准地价更新以及数据库建设的相关要求。（二）项目实施方案1、土地定级的外业调查方案与内业工作方案（1）土地定级的外业调查方案土地定级的外业调查阶段是整个土地定级工作的第一阶段，它是内业所需处理资料的来源和资料完整性的保证。因此，外业调查方案应该包括以下几个方面：首先，确定土地定级外业调查实施组，完善实施组人员安排，实施组共分4个实施小组，每组4人，共8人；同时保证外业调查所必须的项目经费。其次，要对所有参与外业调查的人员进行外业培训，培训的内容主要是规程和土地定级表格的填写与上图。为了保障整个项目的质量-8-和进度，在培训时明确每张表格中哪些内容是必须填写的，哪些内容是可以填写的，哪些内容可以内业时补充填写，以及调查资料的上图方法。第三，根据外业人员的优势，对所有调查人员进行分工：繁华程度由第一小组调查；交通条件由第二小组调查；基础设施状况由第三小组来调查；环境条件由第四小组调查。第四，如果个别小组有特殊情况没能按时完成调查任务的，可以从已经完成的小组中抽调人员协助调查。最后，在外业调查过程中，每个小组白天进行外业资料的调查，晚上要求加班完成资料的整理归类和底图整饰工作。（2）土地定级的内业工作方案按照《城镇土地分等定级规程》的要求，根据望江县土地市场的实际情况、样点资料的特征及原有的土地定级成果，确定本次土地定级的指导思想如下：采用综合定级与分类定级相结合的模式，在充分利用原有土地定级成果的基础上，以多因素综合评价法为主，以有效的地价样点成果为校验，确定符合现行城市建设发展和社会经济条件的土地级别分布规律。具体操作时，原则上以《城镇土地分等定级规程》规定的方法为指导，分五个步骤到位：第一步，从影响土地质量和土地收益的因素入手，分别建立土地综合定级因素体系；第二步，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法模型分别计算单元总分值；第三步，在得到反映各单元综合质量高低的总分值后，再采用总分频率曲线法，初步划分土地综合级别和商业、住宅、工业用地初步级别；第四步，在分析原有定级成果的基础上，从通过调查取得的地价资料入手，-9-检验同一用途、同一土地级别内样点地价水平的一致性；第五步，以多因素综合评价法评定结果为基础，经样点地价校验及专家论证，经局部调整后形成最终土地级别。2、基准地价评估的外业调查和内业工作方案（1）基准地价评估的外业调查方案基准地价评估工作的外业调查阶段是整个基准地价评估工作的首个阶段，它是内业所需处理资料的来源和资料完整性的保证。因此，外业调查方案应该包括以下几个方面：首先，确定基准地价外业调查实施组，完善实施组人员安排，实施组共分4个实施小组，每组2人，共8人；同时保证外业调查所必须的项目经费。其次，要对所有参与外业调查的人员进行外业培训，培训的内容主要是基准地价评估用表。为了保障整个项目的质量和进度，在培训时明确每张表格中哪些内容是必须填写的，哪些内容是可以填写的，哪些内容可以内业时补充填写，以及调查资料的上图方法。第三，根据外业人员的优势，对所有调查人员进行分工：土地定级成果资料、土地利用效益资料、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营管理标准以及土地开发费用标准、利率、还原利率等资料由第一小组调查；土地使用权出让、转让和出租资料、房屋及柜台出租资料由第二小组调查；土地联营入股、联合建房、以地换房、征地、拆迁开发土地资料由第三小组调查；房屋买卖、商品房出售资料由第四小组调查。第四，外业调查的时间安排，第一阶段外业调查时间确定为15天，第一阶段要求各小组完成相应的调查任务。如果个别小组有-10-特殊情况没能按时完成调查任务的，可以从已经完成的小组中抽调人员协助调查，整个外业调查时间分为两个阶段，共30天。最后，在外业调查过程中，每个小组白天进行外业资料的调查，晚上要求加班完成资料的整理归类和底图整饰工作。（2）基准地价评估的内业工作方案本次望江县基准地价更新评估以《城镇土地估价规程》为指导，结合土地市场发育状况，地价资料的分布与覆盖状况，直接从样点地价资料出发，经过样本地价测算、修正和检验后，采用样本平均值法得出基准地价。即以样本地价平均值法为基准地价评估的主导方法，以因素比较法和专家评议为检验样本地价平均值法评估结果的主要依据。具体评估按以下步骤进行：首先以分类定级更新确定的商业、住宅和工业级别为基础；按用地类型和分类级别对收集的市场交易样本资料进行标准化处理和统计分析、整理，采用简单平均值模型测算各级别的样本平均地价，并形成初步基准地价成果；然后再根据样本平均地价与定级总分值的相关性分析，建立因素比较模型，用因素比较法对地价进行检验；最后经区域综合平衡和风险分析后，结合专家咨询和地价政策需要调整，形成最终各类用地的级别基准地价。在确定级别基准地价后，根据基准地价评估原理建立相应的修正体系。根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价修正系数表编制一般用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。由于土地市场不甚完善，样本地价形成的机制比较复杂，故基准地价修正系数表的编制需要将样本地价资料和定级分值综合进行考虑。编制方法上一般以下三个步骤进行：首先以商业、住宅、工业分类级别基准地价为前提，以基准地价级别为基准，分别选择差异性大、对宗地地-11-价影响显著的区域因素和个别因素建立修正因素体系；然后通过各个级别内最优最劣样本地价及相应因素的最高最低作用分值与基准地价水平比较，综合确定总的修正幅度；再根据各修正因素影响地价的程度不同，按一定的权重将总修正幅度分解到各个因素，每个因素又按优劣分优、较优、一般、较劣、劣五个档次编制出各因素的修正系数表，并确定相应的因素指标说明表。具体程序如下：A、按样本标准化方法将样本地价修正到统一的基准地价内涵之上；B、按用途和类型将地价样点分别叠加在商业、住宅、工业级别图上；C、进行样本检验，剔除不合理的样本；D、试算不同类型的样本平均地价；采用简单算术平均模型nP=（∑Ｐi）/Ni=1式中：Ｐ、某均质区域内的单位面积地价Ｐi、某均质区域内各样点的单位面积地价或众数样点的单位面积地价N、均质区域内可取的地价样点数E、分析统一级别内，不同类型