教育地产开发-20140807

主题地产分享系列之一：教育地产开发模式解析地产价值分享圈2013年12月1234目录CONTENTS教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结定义与分类1发展兴起原因2发展阶段3第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结定义教育地产，指的是在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式。特指房地产借助教育资源以提升自己的产品附加值，是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后，开发商为实现收益最大化而产生的又一房地产经营思路。现实中，教育地产的经营思路多是以“名盘+名校”的强强联合方式来实现。目前，教育地产的范畴比较宽泛，而只有那些自建或引进了教育资源为业主所用的项目，才是真正的“教育地产”。借势周边学校或大学城作为卖点，仅算作初级的“教育地产”。分类标准分类典型案例教育层次高等教育学区房上海松江大学城、美国Berkeley基础教育学区房广东碧桂园、龙湖·唐宁ONE教育资源与地产项目的关联程度直接开发教育项目教育资源关联项目分类第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结发展兴起原因的四个维度政策：国家允许社会组织和个人可以民办学校，为教育地产盛行奠定了基础条件。自03年起实施的《国家民办教育促进法》规定，民办学校与公办学校具有同等的法律地位，国家保障民办学校的办学自主权。国家规定民办学校可以取得合理回报，明确民办教育事业公益性原则的同时，允许举办者从办学盈余中取得一定回报。教育制度：九年义务教育阶段坚持根据户口所在地就近入学，使得房地产和教育资源联姻有了可能。在九年义务教育阶段，很多城市对于小学、中学的政策都在划片区、划级别、划年限上有具体的免试入学要求，其中对于户口的要求导致“学区房”深受家长追捧。第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结发展兴起原因的四个维度消费者：满足教育诉求和投资价值的双重需要。中国历来有望子成龙、望女成凤和尊师重教的传统，对于教育的高投入在全世界罕见。教育地产对于消费者来讲亦具有较好的投资价值，抗跌能力强。“教育地产的价值并不一定在于它有多大的议价空间和利润收益，而是在市场萧条的时候可以卖得好一些，在市场景气的时候，可以卖得贵一些。”开发商：满足消费者教育诉求和投资价值诉求的双重需要。消费者需求带来开发商的趋之若鹜，由以前的按照政府要求，被动按比例配置教育资源，到目前主动到名校周边开发楼盘。案例链接08年全球经济危机爆发，美国房地产市场一片萧条，但在拥有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所世界名校的旧金山湾区，房价走势明显优于整体市场，受到影响的程度相对较低。据来自美国纽约RutenbergRealty公司的注册房产经纪人郭渝介绍，美国人投资房地产看的是租金回报，学区房售价较高，但是租金不高，并不是理想的投资物业，大多数学区房投资者主要看重的是学区房产的保值作用，抗跌能力强。第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结教育地产的发展阶段第一阶段：教育地产萌芽以1994年碧桂园与北京景山中学合作为开办广州碧桂园学校为开端。这一阶段开发商在小区内盖学校还只是一种常识性行为，校区学校也只是贵族学校的代名词，“教育地产”还只是停留在概念层面。第二阶段：教育地产高速发展诸多开发商纷纷完善学校配套，“教育牌”成为楼盘促销的“大卖点”。但是，在不少开发商眼中，学校配套虽然能提高楼盘附加值，但终究还是一桩赔本的买卖。第三阶段：教育地产产业化对开发商而言，教育地产不再是一个包袱，学校配套不再仅仅是一项重要的社区配套，而是当作一个相对独立的项目进行运作。第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结产业链1价值挖掘2第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结教育地产项目价值链框架基础设施基础设施建设、组织结构设置、管理制度设计、企业/校园文化建设，财务会计分析、质量管理、法律事务管理、信息平台维护、安全管理人力资源管理各类人才招聘、培训、报酬、知识管理采购办公设备的询价、比价、议价、定价、验收、入库、相关文字资料存档等技术开发信息决策及获取技术、可行性研究及融资分析、规划设计、物流管理系统等教学、科研能力及成果、对专业性质、人才培养目标、培养模式、培养方案的确定市场调研选址论证前期准备工作可行性研究工程项目管理期房预售管理预售准备联系抵押贷款银行住宅质量保证书和预售合同竣工交付市场营销物业管理服务教育管理学校后勤管理内部后勤教学活动教育质量监控生产经营学生升学/就业外部后勤招生、对外宣传、对专业需求状况的调研、校企合作、学术交流市场营销相应支持服务、咨询、辅导、学生自助服务等、为用人单位、学生建立跟踪服务服务利润关键教育地产整体上可以视为一个将外部资源和服务的整合，所以内部更需要有一个良好的合作机制。教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结对于教育地产项目价值链的挖掘第一：价值链的各个活动之间，是依存共生的。例如，优质的工程管理、客户服务可以使得项目在经营期成本降低和易于管理；鲜明的校园文化可以迁移到项目团队文化中，对房地产企业文化也有优化的作用。第二：价值链中任何一种活动都能够为企业的经营差异性做出潜在的贡献。例如，在融资方面的灵活政策有利于资金周转；高质量的销售队伍对房地产营销具有重要的作用。第三：优化各个价值活动的联系可以带来竞争优势例如，标准化、模块化的构配件设计能降低施工成本、加快施工进度的同时，提高工程质量等。深挖教育地产项目价值链对于开发商的意义对教育地产项目价值链的各种联系的认知与管理是复杂、困难的，而房地产开发商就是要认识和管理这些联系，生产与其他开发企业不同的竞争优势。因为建立在单个价值基础上的创造活动，比如户型设计和营销方式，极其容易受到模仿，而从总体上把握企业和各部门的资源状况以及在整个价值链上的作用，积极寻求与其他企业差异化的教育地产项目价值链，由于无法被轻易复制，因而不失为一种具有超额盈利性、长期有效性、不可替代性的房地产项目开发模式。第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结教育地产的三大运营模式1教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结目前，教育地产逐渐形成三种运营模式：傍名校、引名校、办名校。教育地产三大主要运营模式第一：傍名校，即教育地产依附周边丰富教育资源宣传促销的模式。傍名校，为教育地产的初级开发模式，即教育地产所处地段教育资源丰富，名校林立，开发商打着“与名校相邻”的旗号进行营销，希望借助名校提升楼盘价值，提高楼盘销售的做法。典型案例：龙湖·唐宁ONE。第二：引名校，即教育地产与名校合作办学的开发运营模式。引名校，多为合作办学模式，即由开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。该模式是当前教育地产开发运营最为成熟的模式。该种模式下，教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种。典型案例：重庆融侨地产集团。第三：办名校，即教育地产自身创办名校的开发运营模式。办名校，即教育地产自己创办学校以提升楼盘影响力的开发模式。这种模式多聘请专业的教育管理机构管理教学。目前，该种模式为房地产开发中最难却经济收益最大的模式。由于在该种模式下建校者和办学者合二为一，因此大大减少了项目可能存在的变数和矛盾，保证了教育的稳定性。典型案例：保利·麓谷林语。教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结目前，教育地产逐渐形成三种运营模式：傍名校、引名校、办名校。教育地产三大主要运营模式第一：傍名校，即教育地产依附周边丰富教育资源宣传促销的模式。傍名校，为教育地产的初级开发模式，即教育地产所处地段教育资源丰富，名校林立，开发商打着“与名校相邻”的旗号进行营销，希望借助名校提升楼盘价值，提高楼盘销售的做法。典型案例：龙湖·唐宁ONE。第二：引名校，即教育地产与名校合作办学的开发运营模式。引名校，多为合作办学模式，即由开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。该模式是当前教育地产开发运营最为成熟的模式。该种模式下，教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种。典型案例：重庆融侨地产集团。第三：办名校，即教育地产自身创办名校的开发运营模式。办名校，即教育地产自己创办学校以提升楼盘影响力的开发模式。这种模式多聘请专业的教育管理机构管理教学。目前，该种模式为房地产开发中最难却经济收益最大的模式。由于在该种模式下建校者和办学者合二为一，因此大大减少了项目可能存在的变数和矛盾，保证了教育的稳定性。典型案例：保利·麓谷林语。第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结实战解析1经验总结2第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结1实战案例：顺德碧桂园第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结顺德碧桂园位于广佛交界的佛山顺德北滘镇，是总占地9800亩的郊区大盘，早期面临市场萧条的销售困境顺德碧桂园早期面临的生存困境1992年，顺德碧桂园一期启动销售销售情况欠佳，项目原开发商决定退出杨国强购下股份，全面接盘低价收购周边大片土地，兴建4000套别墅和洋房，开始全面进军房地产行业1993年，中国经济宏观调控，房地产行业转入萧条期碧桂园项目进一步滞销,4000套房仅卖出3套第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结在资金紧缺，知名度不足的情况下，碧桂园采用自办名校的教育地产模式，以扭转项目的困局由顺德碧桂园投资办学；北京景山学校仅作为品牌及顾问介入；学校产权归碧桂园所有；非营利性的全寄宿制民办学校；每个学生预收教育储备金30万元。城市背景区域条件现实困难顺德市经济发达，收入水平高教育较落后，但对教育重视程度很高通达性良好，辐射顺德、广州两大城市产品滞销，资金链极其紧张开发商缺乏品牌，项目缺乏知名度核心对策：教育地产运作方式学校特色母校光环：创办于1960年，全国重点学校，具有深厚的政治文化背景；双语教学：英语教育体系、聘请外教、建立英文图书馆；素质教育：定期举办大型体育和艺术节，丰富的素质课程（游泳，钢琴课等），参加各类全国艺术比赛……引进北京景山学校，作为项目的强势配套资源第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结在强势教育资源的带动下，碧桂园成功建立了淡市下的市场影响力，实现了项目早期的畅销项目经营市场实现品牌效应运作效果以教育储备金的方式为项目零息融资近4个亿，使项目得以成功运转，解决了企业资金链的短缺；作为项目驱动力，符合客户需求，实现4000套别墅、洋房全部销售；树立了碧桂园在全国的影响力，形成了早期碧桂园“别墅+学校+酒店”的战略模式。捕捉市场真实需求的空白点创新的地产运作模式主要成功动因顺德制造业经济发达，具有大量的富人阶层，购买力强劲；高收入群体教育程度普遍不高，具有望子成龙的心态，极其重视教育；当时本地缺乏优质的教育资源，富人阶层儿女多在省会城市接受教育。转变教育配套在地产项目中的鸡肋地位，将其作为增值工具；转变常规的教育模式，通过高端的教育形象立势，成功地塑造了项目的高端形象，从而建立市场影响力。第*页教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结2实战案例：深圳桃源居教育地产的内涵教育地产的产业链与价值挖掘教育地产的运营模式实战解析与总结桃源居位于距离深圳主城区90分钟车程的关外郊区，项目从96年投入建设，曾经一度处于滞销中96年-2000年，桃源居建成约9.5万㎡商品房，5年销售约6万㎡（平均年销售仅1.2万