上海宝山项目市场调研报告0821

上海宝山项目市场调研报告上海基盛房地产经纪有限公司2012201220122012年8888月目录一、项目区位...................................................................................................................................1二、项目环境...................................................................................................................................3（一）周边住宅及消费人口...................................................................................................51.项目周边住宅..............................................................................................................52.消费人口小结............................................................................................................10（二）学校及其他公共设施.................................................................................................111.区域学校....................................................................................................................112.其他公共设施............................................................................................................12三、项目区道路交通与区域规划.................................................................................................13（一）项目区域道路.............................................................................................................13（二）区域规划.....................................................................................................................14四、项目区商业现状.....................................................................................................................15（一）项目区商业分布.........................................................................................................15（二）项目区商业.................................................................................................................161.地铁7号线顾村公园站附近....................................................................................162.沪太路沿线................................................................................................................183.菊太路沿线................................................................................................................214.菊联路沿线................................................................................................................245.宝菊路沿线................................................................................................................26（三）项目区商业小结.........................................................................................................27五、调研结论与建议.....................................................................................................................29（一）市场调研结论.............................................................................................................29（二）项目建议.....................................................................................................................301.整体定位....................................................................................................................302.商家建议....................................................................................................................303.租金确定....................................................................................................................301一、项目区位项目位于上海宝山区顾村镇，按上海房地产板块区域划分，属于宝山区西顾村板块。项目占地面积10780平方米，总建筑面积21012平方米（其中地上建筑面积15148平方米），位于菊联路与宝菊路路口，分为南北两个地块，其中菊联路以北地块占地面积3992平方米，规划为快捷酒店，菊联路以南地块占地面积6788平方米，规划为社区商业。（项目区位图）（项目效果图）顾村板块位于上海宝山区的中西部，北接宝山区罗店板块，南接宝山区大场板块、张庙2板块，东接宝山区杨行板块，西与嘉定区南翔板块、嘉定主城区板块（马陆镇）相邻，为上海市4大配套商品房基地之一，以南北向沪太路为界可划分为东顾村板块和西顾村板块两大区域。东顾村板块为沪太路以东区域，向东与杨行板块相邻，为顾村镇老城区，也是顾村镇政府所在地，区域内以顾村镇本地动迁房、老式公房（2000年左右建成）和商品住房为主（比例约占一半），总人口约12万人，大型社区包括泰和新城（4780户）、成亿宝盛家苑（1800户）、天馨花园（3600户）、新顾村大家园（5600户）、丰水宝邸（3200户）等，商品住宅小区包括檀乡湾（800户）、绿地公元1860（380户）、旭辉依云湾（1500户）、东方帕堤欧（1200户）、泊仕郡（200户）、韶光花园（350户）、世纪长江苑（1700户）、绿洲花园（1400户）、荻泾花园（1700户）、圣卡洛铂庭（900户）、绿地公园壹品（2100户）等（其中泊仕郡、绿地公元1860、旭辉依云湾、东方帕堤欧等为别墅或别墅混合高档公寓住宅小区）。东顾村宝安公路北侧为顾村工业园区，占地面积3.63平方公里，已形成以机械制造、汽车零部件、有色金属冶炼、精密电子、服装加工等为主的产业链，目前有企业150多家，年产值超过70亿元。西顾村板块为沪太路以西区域，向西与嘉定区马陆镇马陆工业城相接，区域内有上海最大的市郊公园——顾村公园（面积430公顷），地铁7号线南北贯通，但除保利叶上海（4895户）、保利叶语（3115户）两个大型商品住宅以外，西顾村板块主要以配套商品房为主（约占80%），总人口约16161616万人，主要社区包括菊泉新城古北陆翔苑（1400户）、菊泉新城爱建顾园（3100户）、菊泉新城海尚菊园(2000户）、文宝苑（2000户）、采菊苑（1600户）、古北菊翔苑（2300户）、好日子大家园（7000户）、上海馨佳园（15000户）等。3二、项目环境本案距离地铁7号线顾村公园站约950米，距离地铁7号线刘行站1.5公里，西侧紧邻古北菊翔苑，东侧紧邻宝菊路，沿菊联路过宝菊路往东南北两侧分别为文宝苑、采菊苑，再往东过陆翔路为菊泉新城古北陆翔苑。项目过古北菊翔苑往西为保利叶上海一期（与保利叶上海相连接的公路桥已建成通车），相距约400米。古北菊翔苑北侧紧邻刘行新华实验学校，南侧紧邻沙浦河，过沙浦河为保利叶语。自项目南地块沿宝菊路往南200米可直达保利叶语，目前连接宝菊路与保利叶语的桥梁正在紧张施工中。自项目北地块沿宝菊路往北250米可达菊太路，过菊太路为好日子大家园B区。保利叶语东侧紧邻绿地公园广场，后者位于陆翔路以西，与地铁7号线顾村公园站3号出口相连接。陆翔路以东、绿地公园广场对面为规划中的华山医院北院，目前处于最后施工阶段，预计将于2012年10月正式投入使用。绿地公园广场对面、镜泊湖路以南为紧邻顾村公园的地铁口街区商业万尚生活广场（目前招商已基本完成，部分商家已经入驻，部分商家在做门店的内部装修）。4（项目地块现状，左：南侧地块，右：北侧地块）（左：菊联路连接保利叶上海的公路桥——已建成通车，右：宝菊路连接保利叶语桥梁——施工中）（左：菊联路——宝菊路至保利叶上海段，右：菊联路——宝菊路至陆翔路段）5（一）周边住宅及消费人口1.1.1.1.项目周边住宅（1111）文宝苑属距离项目1公里以内的核心消费人群。文宝苑是2007年竣工的商品房（但品质较低，接近周边配套商品房），总建筑面积14.4万平方米，共1948套，分为9栋5-8层多层、58栋11层小高层，房型小高层为1梯3户，多层为1梯2户。文宝苑2007年销售时价格约为5500-6000元/平方米，目前二手房售价在1.3-1.5万元/平方米，小区入住率较高，但自住率相对不高，业主多为经济实力有限的上海人和初次购房的新上海人，