海南旅游地产市场竞争状况

海南旅游度假发展趋势市场调研对比三亚及海南岛东部沿线物业，海资源已严重同一化，拼资源的度假物业形式已不具有竞争力海南中长期大规模建设项目三亚红塘湾3870亩三亚海棠湾98.78km2三亚亚龙湾二期91.2km2陵水香水湾5400亩陵水清水湾1.5万亩陵水土福湾518.6公顷海口美丽沙3300亩海口新埠岛922公顷海口鸿州新城7千亩中信博鳌上千亩博鳌宝莲城1600亩文昌大规模海岸线开发…….海口新埠岛国际滨海旅游度假区海口灵山鸿州新城旅游地产项目龙沐湾项目海口海甸岛美丽沙开发建设陵水清水湾、香水湾、土福湾等三个大规模旅游度假区三亚红塘湾、海棠湾、三亚湾新城、亚龙湾二期文昌火箭发射场及航天城带动的清澜开发区建设琼海博鳌机场文昌码头建设带动高隆湾沿线开发中信博鳌、博鳌宝莲城等多个大型旅游度假地产项目海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游真地产模式泛滥，客户需求单一，未来竞争激烈湾区产品三亚红塘湾三亚海棠湾三亚亚龙湾二期陵水香水湾陵水清水湾陵水土福湾海口美丽沙海口新埠岛海口鸿州新城中信博鳌博鳌宝莲城…….高尔夫＋酒店集群＋游艇俱乐部＋南山人文风景区＋住宅游艇＋温泉＋商业＋主题公园＋生态区＋住宅高尔夫＋酒店集群＋海上运动、游乐＋生态景区＋国际会议＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋学校等居住配套＋住宅酒店＋游艇＋主题园＋住宅酒店＋游艇＋会展＋商业＋学校＋住宅酒店＋游艇＋水上运动＋商业街＋学校＋住宅酒店＋游艇＋马术俱乐部＋主题乐园＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋温泉＋会议＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋会议中心＋商业街＋保健…….海南岛依托特殊的地理区位、热带滨海等条件已成为国内客户滨海度假的首选地，国际游客滨海度假的重要选择地海南岛在中国的区位图中国最南端的省级海岛海南岛：中国唯一的热带气候区海南岛海南历年国际游客统计38.9330.8643.1975.3197.930204060801001202002年2004年2005年2007年2008年万人16.30%17.60%19.70%10.20%16.90%20.30%大连片青岛片上海片厦门片深圳片海南岛海南在国内旅游首选目的地排名最高数据来源：国家旅游局、海南省统计局海南已开发或规划建设的旅游度假区，主要集中在三亚和海口为中心的多个滨海湾区，主力吸引滨海度假客户游客选择海南旅游的主要因素新奇滨海热带生态娱乐海南省旅游度假区大致划分为海口、三亚、东线、中线、西线、南海诸岛六大片区海南各旅游度假区的旅游产品主走简单的海资源嫁接路线，滨海旅游产品已呈现饱和状态，无法带来多元体验海南岛棋子湾滨海旅游度假\高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海居住\高尔夫＋酒店＋游艇三亚湾城市滨海度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋时尚会展亚龙湾度假会议\高尔夫＋酒店＋游艇＋观光海棠湾\清水湾\香水湾度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋主题公园＋生态公园石梅湾\土福湾旅游度假\酒店＋游艇＋主题公园＋文化风情村等博鳌会议\度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋生态养生东海岸滨海旅游度假\高尔夫＋游艇西海岸滨海旅游度假\酒店＋高尔夫＋滨海休闲观光抱虎角滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假三亚海口海南开发的旅游主题热点滨海生态观光——南山旅游区、三亚西岛和蜈支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等；黎苗风情观光度假——土福湾等；海南文化古迹游——南山宗教文化游、天涯海角等；热带动植物观赏游——兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点；滨海休闲养生度假——各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.•2007年，海南省提出建设国际旅游岛目标•2008年4月，胡锦涛总书记视察海南，提出大力发展海南旅游产业•2008年4月，国务院批准海南建设“国际旅游岛综合试验区”•2008年9月，建设国际旅游岛专题调研组考察调研•2008年9月，海南出台《关于加快推进国际旅游岛建设意见》•2009年1月编制《海南国际旅游岛规划纲要》国际旅游岛战略国家对海南现有政策支持•免签证•零关税•放航权为突破限制、成功实现旅游的转型和升级，海南省提出国际旅游岛战略•产品单一，合力不强，吸引力不足•模式单一，同质化竞争，缺乏个性和内涵•客户群单一，缺乏覆盖面广、档次丰富的综合性项目旅游转型和升级海南计划通过国际旅游岛战略，实现由“景区”向“境区”的转型升级，文化主题是提升“境界”的核心和特色传统景区度假区境区核心内容是景观、景色观光为主主要的赢利模式是收取门票费用增加体验、参与项目度假产品消费为主休闲、观光、度假为一体的综合性、区域性的体验地包括外观环境、体验内容，以及主题文化收入来源于整个区域内的多种体验性消费海南最需要文化的整合与提升，需要对人文风情的打造与推广。通过国际旅游岛建设，整个海南岛将是一个大“境区”，将为人们提供更多的赏心乐事和发展机会。——海南省旅游局陈耀副局长从“椰林海韵醉游人”到“要想身体好，常来海南岛”，旅游产品从资源型到体验型的转变，从单次消费到重复购买不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级–椰林、海韵等自然资源为核心卖点–观光游览，消费频次具有不确定性–收入主要来源于门票收入1993-2008年：椰林海韵醉游人–养生、放松等体验产品为核心卖点–综合性体验，重游率高–多元消费收入实现盈利2009年以后：要想身体好，常来海南岛