荔湖城案例

金地荔湖城大盘分析基本资料项目地址增城永和镇新新五路15号发展商金地集团物业公司金地物业管理有限公司总占地面积251万㎡总建筑面积246万㎡建筑形态小高层、多层洋房，独栋别墅自然资源内绕千亩余家庄水库，南望南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望。小区配套酒店、商业、休闲会所、学校，小区楼巴等多元配套首期开盘时间2007年3月18日大盘分析——金地荔湖城项目基本资料与区域分析北二环广深高速广园快速广惠高速华南快速干线新新大道大盘分析——金地荔湖城整体规划项目简介项目规模为3760亩，预计最终规模为4800亩。预计开发周期为6-8年，规划总建筑面积200多万平方米，总规划人口4.5万人。项目整体分为A,B,C合计三个地块，被新新公路贯穿。A地块边缘有两个保存比较完整的自然山体，整个地块略有起伏；B地块，在群山环抱之中，地势平坦；C地块山体坡度最为陡峭，临湖面较长，地面覆盖大量的数目和竹林。核心规划原则不同分期都要根据他们独特的地理，地形和高尔夫球场的关系等进行建设，不仅要相应独立存在，而且又能形成彼此联系的完整社区，做到分期利用的合理性。新新公路主要体现规划价值：充分保护基地原有资源，在社区建立环形路和商业中心环境价值：尊重环境与地域，在原有地貌上进行修复，提升配套价值：完善的生活配套以及文化场所建筑价值：低密度，环保，美学建筑44大盘分析——金地荔湖城别墅占总货量的13.38%，独立别墅以265-380平方米为主。一期户型比例一房（40-60㎡）,910,45%两房（80-100㎡）,576,28%复式（220-240㎡）,1,0.1%叠加（150-230㎡）,122,6%复式（160-180㎡）,15,1%叠加（230-250㎡）,39,2%独栋,112,5%复式（80-100㎡）,144,7%四房（180-200㎡）,73,4%三房（140-160㎡）,47,2%55大盘分析——金地荔湖城推货时间轴公建配套2007.3组团价格元/㎡15度洋房40002007.52007.92008.1100坊之后湾6500100坊之湾岸独栋：17000青苔竖别墅50002008.8荔湖城壹号46002009.2湖山墅野联排6000类别墅52002009.5荔湖城壹号楼王58002009.10Golf景湾53002010.8观湖洋房5900联排：100002007年8月华润万家进驻2008年11月工商银行入驻2007年11月13条公交线路在荔湖城开通广外与荔湖城签约合作各个组团推出时间及价格66大盘分析——金地荔湖城推货时间轴2007.3组团价格元/㎡15度洋房40002007.52007.92008.1100坊之后湾6500100坊之湾岸独栋：17000青苔竖别墅50002008.8荔湖城壹号46002009.2湖山墅野联排6000类别墅52002009.5荔湖城壹号楼王58002009.10Golf景湾53002010.8观湖洋房5900联排：10000营销策略最先通过低价推出洋房占领市场之后推出100坊系列别墅打造项目高端形象洋房与别墅交替推出，以便积累不同类型的客户，达到快速销售的目的本项目存在的问题1.项目卖点不明显，性价比低，低端市场被凤凰城和恒大山水城所取代，高端市场被御溪谷超越2.配套非常不完善3.入住率低，居住气氛较差77大盘分析——金地荔湖城洋房系列别墅系列客户群体科学城，开发区企业的中层管理者以及广州天河区等企业的白领为主科学城，知识城的企业高层，增城广州企业主，私营老板以及部分东莞深圳的投资客客户群体分析各类型客户置业目的项目地址：增城中新镇镇政府旁发展商：恒大集团占地面积：40.9万平方米建筑面积：54.6万平方米建筑规模：高层洋房、双拼及联排别墅总套数：2373套项目配套：五星级酒店、国际幼儿园、运动场，大型超市、商业街、公交车站、多条专线巴士等物业管理公司：戴德梁行物业管理模式：外聘物业管理管理费：1.8元/平方米·月开盘时间：2008年8月在售单位：三期洋房（18层高）在售产品：78-120㎡的二、三房为主在售价格：洋房5950元/㎡；别墅9680元/㎡起装修标准：洋房1600元/㎡；别墅毛坯客户群：主要为来自天河北、科学城、新塘、增城本地客户为主。大盘分析——恒大山水城增城中新板块——恒大山水城规划设计及卖点整个项目分布为洋房包围别墅。共分三期开发，一期主推别墅、部分洋房；二、三期为洋房组团。一期别墅多为独栋，以临湖景观为卖点；洋房呈坡度上延，背山望水；酒店也处于一期组团内。一期产品从环境、位置都为整个项目最佳，能充分利用资源优势，实现价值最大化，从而拉升项目地位及产品价格。二、三期洋房临近马路，环境略次于一期。而从景观而言，山水景相融，并且在一期产品的优势下，二、三期洋房价格不因位置受太大影响。项目建筑与园林采用欧式宫廷风格，加上地块的自然环境，项目的景观优势非常突显。新推三期洋房一期洋房酒店二期洋房未开发用地项目总规划图区域市场分析——增城市。增城中新板块——恒大山水城产品组合及特征产品户型面积（㎡）特征洋房二房二厅71-80户型方正，设计中规中矩，面积适中三房二厅93-130别墅双拼别墅140-257南北对流,布局合理,户型方正实用,并有观星景观阳台、入户玄关、室内飘窗等精致设计。联排别墅70-256设计有7米的中空客厅,超大景观露台,气派非凡独栋别墅230-517区域市场分析——增城市区域市场分析——增城市建筑风格：欧式风格建筑立面，红瓦坡顶，米黄主色调温暖耐旧，欧式元素如弧形线条，罗马柱明显欧式风格建筑立面欧式大众口味比较取巧，使用大面积涂料，整体档次感稍欠，但有利于成本控制。增城中新板块——恒大山水城区域市场分析——增城市增城中新板块——恒大山水城区域市场分析——增城市园林风格：新古典主义风格园林，以社区中央中轴湖景作为主线，构建组团式园林新古典主义风格园林营造少数亮点区域，如：湖边木栈道、入口30米高的大树等增加客户对项目的记忆，促进口碑传播增城中新板块——恒大山水城区域市场分析——增城市区域市场分析——增城市增城中新板块——恒大山水城恒大山水城2008-2010年10月成交均价走势图0100020003000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160002008年11月6日2008年12月6日2009年1月6日2009年2月6日2009年3月6日2009年4月6日2009年5月6日2009年6月6日2009年7月6日2009年8月6日2009年9月6日2009年10月6日2009年11月6日2009年12月6日2010年1月6日2010年2月6日2010年3月6日2010年4月6日2010年5月6日2010年6月6日2010年7月6日2010年8月6日2010年9月6日2010年10月6日成交均价（元/㎡）单位（元/平方米）别墅7000→15000洋房3000→6000“悦湖湾”洋房组团“东骊湖”洋房组团“天籁湖”洋房组团萝岗新城板块广园东板块恒大山水城洋房客户客户特征：恒大山水城洋房以天河的白领以及新塘周边的企业单位中层员工为主。项目的高性价比也吸引了部分城区的投资客户。务实、经济增城中新板块——恒大山水城区域市场分析——增城市天河25%黄埔11%萝岗7%增城7%新塘31%越秀3%海珠2%白云5%其他9%30岁以下2%31～359%36～4014%41～4538%46～5026%51以上11%私企39%国企6%外企11%退休6%公务员17%企事业21%区域年龄职业天河25%黄埔11%萝岗7%增城7%新塘31%越秀3%海珠2%白云5%其他9%30岁以下2%31～359%36～4014%41～4538%46～5026%51以上11%私企39%国企6%外企11%退休6%公务员17%企事业21%区域年龄职业增城中新板块——恒大山水城整体定位：集酒店、休闲、健身为一体超大型原生态山林、湖泊、别墅社区集酒店、休闲、健身为一体的超大型原生态山林、湖泊、别墅社区，配建了五星级豪华酒店、运动中心、饮食中心、华润万家、商业街等设施。宣传手法：报广《广州日报》、《南方都市报》、《新快报》、《羊城晚报》主广告语：广州东·原生山湖别墅城广告主题：全新3期隆重开盘。首付9万拥广州东最美二房。诉求点：产品、价格、环境媒体推广促销优惠措施及效果首付低至9万起，够洋房可享87折。2010年9月三期开盘，出付款折扣外，还可89折。东郦湖6月15日盛大开盘，开盘有85折。五一期间购房享85折。效果：成交量情况理想，由于本项目定价不高，并且折扣优惠都比较低，在9折以下，折扣起到吸引作用。区域市场分析——增城市增城中新板块——恒大山水城区域市场分析——增城市恒大山水城——畅销原因分析一．项目开发初期，周边环境荒凉，配套落后，恒大坚守了好几年，才有了今天辉煌的成果；二．因为区域基础较差，所以恒大一直都是实施低价策略，采用以价格为主导、高针对性、“开盘必特价”的综合营销手段，来占领市场。–高性价比、低总价–明星活动的哄动效应–强制阅读式的硬推广–强大运力保证人流始终鼎盛–开盘后折扣递减的压迫销售–引进超市,开通巴士完善配套–后续持续性强销–“爆破式”开盘：恒大在全国的12个核心城市集中推出18个楼盘区域市场分析——增城市增城中新板块——恒大山水城科学城板块——保利林语山庄项目地址：萝岗科学城开创大道北发展商：广州保利房地产开发公司占地面积：37万平方米建筑面积：23万平方米建筑规模：高层、小高层、多层洋房，独栋别墅项目配套：商业会所、运动会所和高品位养生会所，大型超市商业街，9000万平米原生态林海。物业管理公司：广州保利物业有限公司成都分公司物业管理模式：开发商自管管理费：2元/平方米·月开盘时间：2005年5月客户群：来自天河区客为项目主力购买客户，其次为开发区、黄铺等客户购买。销售状况：2005年开盘，2009年5月基本售罄。区域市场分析——萝岗区科学城板块——保利林语山庄规划设计及卖点项目总规划图项目规划以别墅为主，以洋房包围别墅分布。地形为坡地，别墅产品按地形高低错层分布，加上中心水系两边分布，总体景观错落有致，环境优美。项目临近马路位置建有28层高的洋房，较好隔离外界噪音与环境影响，提升项目内部产品价值。项目采用欧式建筑风格，加上占53%的绿化率，项目的生态环境及景观欣赏成为主要卖点。洋房洋房洋房洋房别墅特色组团景观一区域市场分析——萝岗区科学城板块——保利林语山庄产品组合及特征产品户型面积（㎡）特征洋房二房二厅82-87南向单位还能观赏中心园林，户户皆有10米长的大阳台。三房二厅110-168四房二厅120-185别墅双拼别墅300户型设计变化多样，平面布局也非常灵活。联排别墅223-392独栋别墅370-560区域市场分析——萝岗区科学城板块——保利林语山庄整体定位：以别墅为主的高档盘宣传手法：报广《广州日报》、《南方都市报》、《羊城晚报》广告主题：一溪，一墅。人与山的联姻，一山一世。一城山色，全城共赏。诉求点：环境，舒适。媒体推广促销优惠措施及效果“观山月”组团2009年4月开盘，VIP可享98折。2008年10月周末将推出最后15套一口价单位。“一山一世”组团2009年6月开盘，VIP可享96折。效果：成交理想。区域市场分析——萝岗区科学城板块——保利林语山庄价格趋势：区域市场分析——萝岗区0%20%40%60%80%100%120%0200040006000800010000120002005年2006年2007年2008年2009年保利林语与全市十区价格对比保利林语公寓保利林语联排别墅全市十区价格比楼市调整尾货清盘科学城板块——保利林语山庄客户群分类特征：成交客户区域分析：来自天河区客为项目主力购买客户，其次为开发区、黄铺等客户购买。区域市场分析