新人成长指导手册

北京麦田房产租赁事业部新人成长指导手册（30日）1第一个工作日时间：年月日主要工作：区域透视、商圈调研实践工作目的：让经纪人了解区域、热爱区域经纪人主要行程：1、上午：学习《区域透视》并在区域里熟悉一下环境2、下午：学习《商圈调研》并开始进行商圈调研实践范围：东起＿＿＿＿＿＿＿＿西至＿＿＿＿＿＿＿＿南起＿＿＿＿＿＿＿＿北至＿＿＿＿＿＿＿＿3、晚上：总结、分享当日收获；结合实际复习当日学习内容检查物件：1、《商圈调研表》（附件1）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿2、当日学习知识考核（口头考核□、书面考核□）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿商圈调研：房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务。商圈调研目的：1、通过商圈调研，帮助和督导置业顾问成为区域“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。2、通过商圈调研熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。3、通过商圈调研程序，使商圈调研人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。商圈调研要求：1、掌握区域结构、道路走向、道貌特征2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换①地图标识方向为上北下南，每日商圈调研前要先画出计划商圈调研的地图；②在实际商圈调研过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；③最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。4、捕捉所在区域的特性、优势，让自己热爱区域、树立区域销售信心，信心是销售的基础商圈调研的心态：1、旅游的心态2、耐心3、细心4、持续北京麦田房产租赁事业部新人成长指导手册（30日）2第二个工作日时间：年月日主要工作：商圈调研实践工作目的：夯实将来业务基础、成为区域专家经纪人主要行程：1、上午：进行商圈调研实践2、下午：进行商圈调研实践范围：东起＿＿＿＿＿＿＿＿西至＿＿＿＿＿＿＿＿南起＿＿＿＿＿＿＿＿北至＿＿＿＿＿＿＿＿3、晚上：总结、分享当日收获；结合实际复习当日学习内容检查物件：1、《商圈调研表》（附件1）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿2、当日学习知识考核（口头考核□、书面考核□）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿最容易被经纪人忽略的六大细节1、经纪人的着装：只比客户好一点点。经纪人西装革履公文包，能体现公司形象，但有时候还是要看被拜访的对象，双方着装反差太大反而会使对方不自在，无形中拉开了双方的距离。专家说：最好的着装方案是只比客户穿得好“一点”，这既能体现对客户的尊重，又不会拉开双方的距离。2、永远比客户迟放下电话：很多经纪人没等对方挂电话，啪就先挂上了，尤其在与较熟客户电话交谈时。永远比客户晚放下电话体现了对客户的尊重。3、与客户交谈中不接电话：在与客户交谈中接电话，尽管事前得到了客户的允许，但客户在心底里泛起：“好像电话里的人比我更重要，为什么他会讲那么久？”所以经纪人在初次拜访或重要的拜访时，决不接电话。等会谈结束后再打过去。4、多说“我们”少说“我”：经纪人在说“我们”时会给对方一种心理暗示：经纪人和客户是站在一起的，是站在客户的角度想问题，虽然“我们”只比“我”多了一个字，但却多了几分亲近。5、及时记下客户的要求：随身携带记事本，拜访中随手记下时间地点和客户姓名头衔；记下客户需求；答应客户要办的事情；下次拜访的时间；当经纪人虔诚地一边做笔记一边听客户说话时，一种受到尊重的感觉也在客户心中油然而生，接下来的房地产经纪工作就可能会顺利一些。6、保持相同的谈话风格：长期来看，能说会道的经纪人很难保持优秀的业绩，思路口若敏捷悬河，说话更是不分对象像开机关枪般快节奏，容易引起客户反感。而那些善问会听的经纪人，并随着客户的不同，调整自己说话的速度与风格的经纪人会成为卓越的经纪人。北京麦田房产租赁事业部新人成长指导手册（30日）3第三个工作日时间：年月日主要工作：商圈调研实践工作目的：夯实将来业务基础、成为区域专家经纪人主要行程：1、上午：进行商圈调研实践2、下午：进行商圈调研实践范围：东起＿＿＿＿＿＿＿＿西至＿＿＿＿＿＿＿＿南起＿＿＿＿＿＿＿＿北至＿＿＿＿＿＿＿＿3、晚上：总结、分享当日收获；结合实际复习当日学习内容检查物件：1、《商圈调研表》（附件1）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿2、当日学习知识考核（口头考核□、书面考核□）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿现在社会容易被淘汰的七种人1、八小时之外不学习的人。胡适先生说：人与人的区别在于八小时之外如何运用。有时间的人不能成功，挤时间的人才能成功。思想观念40%+人际关系40%+专业能力20%=成功从这个公式里找自己的短板，缺啥学啥，社会需要啥你就学啥，不只是学感兴趣的，而是学有利于社会，有利于成功的。2、对新生事物反应迟钝的人。任何一个新生事物的诞生都与巨大的商机挂钩。任何一个新生事物的诞生，又都在一片反对怀疑拒绝中悄然来临。21世纪的新生事物一定和趋势有关，而趋势不是用眼睛看的，是要用眼光来判断的。谁抓住趋势谁就抓住了未来。不学习就会把推论当结论，用已知判断未来，对新生事物视而不见充耳不闻，最终一定被社会淘汰。3、靠个人能力单打独斗的人。21世纪是英雄退位团队进位的时代，抱团打天下已是趋势，谁拥有人脉，谁拥有市场，1+1=2叫数学，1+1=11叫经济学。4、玻璃心，心理脆弱容易受伤害的人。事情发生的大小不重要，而你的想法看法很重要。事情本身不伤害人，而你的想法会伤害你。就象第四章中小故事，老和尚和小和尚下山的故事一样，那个小和尚被自己的想法折磨的死去活来。百折不挠千锤百炼是中国人发明的词。5、计较眼前目光短浅的人。计较眼前会失去未来，计较小钱会失去大钱。没有远见必寻短见。全世界最好的投资最没有风险的投资就是投资学习，学习可以让人有远见，学习才知道未来的趋势。6、情商低下的人。古人说：小不忍要乱大谋。脾气来了，福气走了。IQ是智商高可以找一个好工作，EQ是情商高可以有未来，AQ是逆境商可以变成登峰造极的人。7、观念落后知识陈旧的人。过期的食品不能吃，过期的观念也不能用。21世纪的成功学，不是你赢过多少人，而是你帮过多少人。学习助人成功的本领。世界上最大的敌人，不是别人而是自己。六大劣根断送一生：自以为是，不以为然，倚老卖老，老气横秋，格格不入，每况愈下。只要你把人做好，这个世界都属于你。北京麦田房产租赁事业部新人成长指导手册（30日）4第四个工作日时间：年月日主要工作：楼盘学习1（任务楼盘：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿）工作目的：学习区域楼盘，成为社区专家经纪人主要行程：1、上午：学习《楼盘调查表》如何使用、确定当日任务楼盘、网络了解2、下午：开始进行楼盘实地勘察3、晚上：总结、分享当日收获；结合实际复习当日学习内容；打电话检查物件：1、《楼盘调查表》及其他文件（附件2-4）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿2、当日学习知识考核（口头考核□、书面考核□）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。现房：现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。二手房：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。商品房：兴起于80年代，[法]商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。公房：它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有，目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。廉租房：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。大、小产权房：并不是一个法律概念，是一种俗称。是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。（反之：国家办法产权证的是大产权房）北京麦田房产租赁事业部新人成长指导手册（30日）5第五个工作日时间：年月日主要工作：楼盘学习2（任务楼盘：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿）工作目的：学习区域楼盘，成为社区专家经纪人主要行程：1、上午：确定当日任务楼盘、网络了解2、下午：开始进行楼盘实地勘察、陪同看房两套（户型图、户型评价）3、晚上：总结、分享当日收获；结合实际复习当日学习内容；打电话检查物件：1、《楼盘调查表》及其他文件（附件2-4）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿2、当日学习知识考核（口头考核□、书面考核□）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设占地面积之比。容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。一般，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。占地面积：占地面积一般有两种含义，1、对于建筑物而言，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。2、可以指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。在最初进行报批立项时，会经常用到“占地面积”这个词，就是这个意思。用地面积乘以容积率等于建筑面积。建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积住宅进深：建筑学上指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度住宅开间：就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离租金回报率公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。房屋玄关：玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门，也就是居室入口的一个区域。北京麦田房产租赁事业部新人成长指导手册（30日）6第六个工作日时间：年月日主要工作：楼盘学习3（任务楼盘：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿）工作目的：学习区域楼盘，成为社区专家经纪人主要行程：1、上午：确定当日任务楼盘、网络了解2、下午：开始进行楼盘实地勘察，陪同看房两套（户型图、户型评价）3、晚上：总结、分享当日收获；结合实际复习当日学习内容；打电话检查物件：1、《楼盘调查表》及其他文件（附件2-4）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿2、当日学习知识考核（口头考核□、书面考核□）评级：A□、B□、C□检查人签字：＿＿＿＿＿1、基本信息（面积、价格、居室等）2、房屋产权类型（例：商品房、已购公房、使用权等、个人产权房）3、产权人身份信息（例：联系人或产权人王先生、联系人非产权人，系产权人弟弟….等）4、业主能否提供房租金发票或其他发票（例：业主能提供房租金发票、业主能提供其他普通发票…等）5、房屋现状（例：空置、自住中随时搬、出租中X月X日到期…等）6、