房屋建筑物评估操作方案

一、总体要求房屋建筑物评估操作方案了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：1.了解房屋建、构筑物基本概况；2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；3.确定房屋建、构筑物评估重点；4.清查、现场勘察及资料收集；5.评定估算和结果分析；6.撰写评估说明；7.整理和编制底稿。二、了解房屋建、构筑物基本概况根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。1三、核对和验收评估申报明细表验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。本次负责的申报明细表共包括张表：表-1房屋建筑物、表-2构筑物及其他辅助设施、表-3在建工程土地工程表、表4-7为租赁物业表。请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一致。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业及时修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。四、清查、现场勘察核实及资料收集(一)清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段，评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍，在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。2.现场勘察的范围对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。3.现场勘察核实的内容(1)产权状况的核实逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查结论中注明。(2)现场勘察根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的使用状况。2结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度，籍以判断建筑物基础及结构的安全性。维护、装修：查看的内容：装修、有无脱落、开裂、损坏、装修的档次、新旧程度等；非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀、电气绝缘有无老化，能否满足使用要求。采用市场法评估还应重点勘察评估对象所处地理位置、环境、景观的优劣、交通情况、规划限制条件、朝向、配套设备设施等影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素等。4.与企业共同对勘察核实中发现的遗漏、重复以及错误之处进行修改，确认评估申报明细表内容。5.将勘察核实情况和数据认真记录于工作底稿中，并撰写房屋建、构筑物清查核实结论和清查调整说明。(二)资料收集应当充分收集与房屋建、构筑物评估相关的信息资料，并确信资料内容的合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性。根据评估业务的需要，要求委托方或资产占有方等相关当事方提供评估所需资料，并对企业提供的资料进行必要的查验。1.搜集资料的渠道(1)委托人提供；(2)实地勘察获得；(3)到政府有关部门查询；(4)市场调查收集；(5)询问当事人、咨询公司等。2.基础资料收集企业填报的评估申报明细表盖章件、产权证明类资料及其他企业提供的评估所需资料。3.作价依据资料评估所需的资料主要包括下列4个方面：(1)对房地产价格有普遍影响的资料；(2)对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；(3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料；(4)房屋建构、筑物的建筑成本资料；(5)反映评估对象状况的资料。3对于所有直接或间接影响房屋建筑物价格因素的资料都应尽量搜集，包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施等方面的资料；房地产供求方面的资料；房屋建、构筑物建筑成本资料等。搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的评估方法。各种评估方法应主要收集的资料有所不同。重置成本法：主要收集房屋建、构筑物的预、决算书及有关图纸等资料，并到有关建设管理部门和当地建筑定额管理部门及委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询，取得当地的现行概(预)算定额、费用定额、有关调差文件、政府行政事业性收费文件等资料。在调查的同时取得本地区主要建筑材料现行市场价格。市场比较法：主要是调查了解同一供需圈内可比房地产的相关资料(交易情况、交易日期、区域因素、个别因素)及市场情况等，搜集三个或以上的可比交易实例资料。收益现值法：主要是搜集收益实例资料；而具体应搜集的内容，则需要针对评估方法中的计算所需要的资料数据进行。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行评估时，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、出租率或空置率、运营管理费等方面的资料。在搜集实例资料时，应充分考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。搜集完资料后，应对其进行核实、整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。五、评定估算和结果分析(一)评定估算1.确定评估方法评估方法一般有重置成本法、市场比较法、收益现值法等。各种方法的适用范围如下：(1)重置成本法的适用范围：重置成本法一般适用于自建自用房屋建、构筑物或市场流动性较差的非收益性房屋建、构筑物的评估；(2)市场比较法的适用范围：当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时，一般可采用市场比较法评估；4(3)收益现值法的适用范围：对于可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估，一般可以采用收益现值法评估；评估方法的选用应在最佳使用原则基础上，根据评估对象的房地产类型、评估方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量情况确定所采用的评估方法。2.重置成本法评估值=重置全价×\u32508X合成新率(1)重置全价的确定①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物：重置全价=建安综合造价+前期费用+其它费用+资金成本。a.建安综合造价的确定预决算调整法：即以待估建筑物的预决算中的工程量为基础，按当地现行工程预算定额、费率，将其调整为基准日建筑安装综合造价。重编预算法：即根据建筑物的施工图纸及变更资料等，按照当地现行的预算定额及其他取费文件重新编制工程预算的方法。指标测算法：即参照相同功能用途、相同规模、相同建筑结构特征建筑物的工、料、机各项消耗指标及当地现行人工、材料、机械台班价格标准测算建安造价。标准单方造价调整法：即将评估建筑物中影响建筑造价的各因素与已知单方造价的标准建筑中各有关因素进行比较分析，调整计算出评估建筑物的单方造价。取费程序表序号项目名称取费标准及计算方法备注b.前期费用及其它费用的确定：按照建设部的有关标准和当地相关行政事业性收费规定确定。前期费用及其他费用计算表序号费用项目征收标准取费基数依据(如实填写文号，底稿备查)合计5c.资金成本的确定：资金成本按资金在合理建设工期内均匀投入和评估基准日正在执行的同期贷款利率计算。其计算公式为:资金成本=(建安综合造价＋前期费用＋其它费用)×\u36151X款利率×\u21512X理建设工期×(1/2)基准日贷款利率表时间六个月以内(含6个月)六个月至一年一至三年②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物：年利率%5.045.315.49a.采用类比法确定其重置全价。即将各类建筑物的结构类型及使用功能与已做的典型建筑物评估案例在建筑面积、层高、檐高、轨高、跨度、装修、施工难度等影响造价的诸方面因素进行类比分析，在典型建筑物重置单价的基础上，调整差异求得建筑物的重置全价。b.采用价格指数调整法：即将该建筑物的账面原值乘以自建成日期至评估基准日之间的价格指数来计算建筑物重置全价的一种方法。采用本方法的前提条件是该建筑物的账面原值比较合理，账面原值中没有与该建筑物无关的费用。采用重置成本法评估房屋建、构筑物中，应注意以下事项：建安工程造价计算程序表以当地现行定额取费程序表为准。采用预决算调整法计算建安工程造价时，需引注准确完善的原工程预决算数据和相关资料，如决算的汇总表等、设计变更签证等，并附预决算书的封面复印件、取费表等。采用工料机消耗指标法计算建安工程造价时，应结合委估对象的实际情况，对各项指标进行必要的调整，还应有详细的计算过程及附表。若采用重编预算法计算工程造价时，要有工程量计算底稿。(2)成新率的确定①对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40%其中：年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%；(耐用年限可参考)现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大类别：6结构部分(基础、主体、屋盖)、装修部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电、暖)。通过上述建(构)筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。现场勘察成新率计算表(1)结构(2)装修(3)设备分项基础(30)主体(60)屋盖(10)小计(100)门窗(25)内外装饰(40)其他(35)小计(100)水卫(40)电照(30)采暖(30)小计(100)评定依据分数勘察成新率=(1)×\u27604X例+(2)×\u27604X例+(3)×\u27604X例=②对于单位价值小，结构相对简单的建、构筑物，采用尚可使用年限法确定成新率，计算公式为：成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%不同结构类型房屋成新率评分修正系数表结构钢筋混凝土结构结构装修设备结构混合结构装修设备结构砖木结构装修设备结构其他结构装修设备层数部分G部分S部分B部分G部分S部分B部分G部分S部分B部分G部分S部分B单层2-3层4-6层7层以上0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.030.80.10.10.60.20.20.70.20.10.750.120.130.550.150.30.80.10.1在用年限法对建、构筑物的成新率进行评定时，要区别财务折旧年限和实际耐用年限(经济寿命年限)。财务折旧年限是会计上的概念，评估中应以实际耐用年限(经济寿命年限)为准。7一、房屋房屋建、构筑物耐用年限表耐用年限二、构筑物耐用年限(一)钢结构⒈生产用房⒉受腐蚀生产用房⒊受强腐蚀生产用房⒋非生产用房(一)管道60⒈长输油管道30⒉长输气管道15⒊其他管道65(二)露天库16163020(二)钢筋混凝土结构(三)露天框架30⒈生产用房⒉受腐蚀生产用房⒊受强腐蚀生产用房⒋非生产用房(三)砖混结构⒈生产用房⒉受腐蚀生产用房⒊受强腐蚀生产用房⒋非生产用房(四)砖木结构⒈生产用房⒉非生产用房(五)简易物结构3.市场比较法60(四)冷藏库35其中：简易冷藏库20(五)烘房65(六)冷却塔(七)水塔40(八)蓄水池3