【房地产进入城市可行性报告】龙岩市武平县新城市进入性报告

武平县城市进入性报告漳龙区域龙岩城市公司/事业部/筹备处2018年4月28日1目录2核心结论武平县城市分析结论、武平县城市整体市场分析结论、武平县市场分析结论PART1.城市分析城市概况、经济情况、城市规划、产业结构、人口研究PART2.城市整体市场分析土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构）PART3.上杭县市场分析（选择项，若有重点关注的区域）土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构）1、武平县是龙岩市经济相对较弱，2017年全县GDP经济总量182.5亿位列全市第七位，人均GDP全市排第六；2、能源烟叶产业基地发展成型，后续经济增速潜力大；3、2017年人均可支配收入65883元，全市第六，消费能力一般；4、武平县是闽、粤、赣三省交界处，南与广东梅州相连，西与江西赣州接壤。城市地理位置较优越。5、武平县地处龙岩西南方向，为城市发展主导方向；6、武平县依托第二产业建材业快速发张，优势明显。31、近6年出让用地总建面积86.89万㎡，2017年出让用地总建面积19.71万㎡，土地市场出让控制，存量较缺，此时有较大的进入机会。2、近一年供应17.28万㎡，近一年去化27.57万㎡，整体供不应求，去化周期缩短。3、全市库存量约28.68万㎡，去化周期约12个月，去化风险相对可控。4、受价格推动，改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高，城市地缘投资客，改善客户催生。一、城市分析结论二、武平县整体市场分析结论核心结论1、定位城区新中心，规划前景较好，区域价值认可度较高，楼面地价处于较低水准；2、土地价值预期高，出让价平稳，近年来楼面地价涨幅不大；3、区域近一年均供应17.28万㎡，近一年去化27.57万㎡，供不应求，去化风险可控；4、区域库存约28.68万㎡，去化周期约12个月；5、改善客群占55%，刚需客群占35%、投资客群占比10%，价格承受能力相对较强。4三、武平县分析结论1、城市发展方向纵贯城区南北的平川河，发展轴线即西环路-武平大道,工业大道-北大道发展轴。2、区域土地供应体量相对稳定，2017年出让土地用地面积11.51万㎡，总建面积19.71万㎡。3、2017年住宅成交量价齐涨，近一年成交均价约为4645元/㎡，区域价格上涨空间较大，2017年价格呈上涨趋势。4、该县库存仅为12个月，受本地购房力潮影响，新城板块库存房源加速去化。市场偏向卖方，市场向好，在售存量紧缺。5、目前区域来源城区机关单位，个体户为主，客户占比75%，乡镇客户占比35%。四、武平县分析结论核心结论武平县是龙岩市下辖的一个县，位于龙岩市西南部，闽、粤、赣三省交界处，南与广东梅州相连，西与江西赣州接壤，是闽西、粤东、赣南的重要交通枢纽和物资中转、集散地，是国家和省商品粮基地县，是国家无公害蔬菜生产示范县，素有闽西“金三角”之称。城市区位武平县，中国福建省龙岩市辖县，位于龙岩市西南部，闽、粤、赣三省交界处，南与广东梅州相连，西与江西赣州接壤，是闽西、粤东、赣南的重要交通枢纽和物资中转、集散地，是国家和省商品粮基地县，是国家无公害蔬菜生产示范县，素有闽西“金三角”之称。地理坐标为北纬24°47-25°29，东经115°51-116°23。属亚热带海洋性季风气候。武平县辖7个镇、10个乡：平川镇、岩前镇、十方镇、中堡镇、桃溪镇、万安乡、东留乡、民主乡、下坝乡、中赤乡、象洞乡、武东乡、永平乡、湘店乡、大禾乡。人口基数全县户籍人口：40.07万人，常驻人口：27.7万人，常驻人口城镇化率48.5%城市特征1、武平县是国家无公害蔬菜生产示范县。2、武平县属闽西南上古生代覆盖层。北部中低山纵横，间有指伏山间盆谷；南部低山丘岭起伏，多低丘河谷，全县地势由西北向东南倾斜，北高南低。3、武平县中心城区规模较小，教育资源比较短缺，基本处于饱和、超容状态。当地房地产发展规模较小，供应量和需求量较小，多为本土开发商，开发楼盘品质一般。5PART1.城市分析|城市概况62017年武平县全县GDP收入182.5亿元，全市各县市排名第七，人均GDP全市排名靠六，相对靠后，全县常住人口数量27.7万人，全市各县市排名第五，常住人口数量也处于下游。➢武平近三年GDP呈稳步上涨趋势，但排名全市各县区排末尾，整体的经济水平较差，消费力一般。➢武平县下辖乡镇中平川镇、岩前镇、十方镇的整体经济实力强，占其总数的50%左右。➢人均可支配收入相对一般，房地产市场发展空间可发掘。武平的人均GDP属于全市各县区，排第六，消费力一般。城市GDP(亿元）人均GDP(万元）常住人口(人）全市2167.582414263新罗区795.910978272.5上杭县318.98527237.4永定区243.66711536.3漳平市232.69609824.2长汀县209.45208740.2连城县184.67472924.7武平县182.56588327.7PART1.城市分析|经济情况数据来源：龙岩市各年年鉴【城市发展】武平县域加快推进建制镇和乡集镇建设，形成以平川镇为中心的城镇体系城市空间布局结构县域中心城市(县域中心)—重点中心镇—建制镇—乡集镇”城镇体系。以平川镇为县城中心城市岩前、十方、桃溪建成“重点中心镇”加快推进其它建制镇和乡集镇建设武平县城中心规划:“一带，两轴，七组团”的空间结构体系“一带”：纵贯城区南北的平川河生态景观带“两轴”：适应县域城市形态的两条发展轴线即西环路---武平大道发展轴,工业大道---城北大道发展轴“七组团”：包括旧城传统商业组团,西部文教和客家文化生态新城组团,东部商贸物流组团和城市绿化休闲组团,南部工业组团与产业服务组团,北部行政商住新城组团开发建设。规划小结:从目前的规划发展来看,武平县城中心群聚效应较为明显,对于底下乡镇辐射能力,带动性明显,中心性与凝聚力较强。PART1.城市分析|城市概况全县以第二产业为主，近几年保持稳步上升阶段，整体处于工业经济发展时代，产业人口会不断增加；同时农业产值也逐年增多，并保持稳定的产业占有率。初步核算，全年实现地区生产总值182.5亿元。其中，第一产业增加值37.6亿元；第二产业增加值76.5亿元；第三产业增加值68.4亿元。人均地区生产总值65883元。生产加工业副产品加工业蔬菜种植业殖业地区主导产业平川镇不锈钢、家具、粮食、酿酒、石板材等岩前镇建材、煤炭、机械、铸造、林木业、农十方镇纸制品、米面制品、竹木制品产业、中堡镇烤烟业、蔬菜、水果种植业、养桃溪镇种植业、建材业、矿产业PART1.城市分析|产业结构8数据来源：武平县政府工作报告武平县常住人口保持稳定，流动人口相对较少，属于内生型消费市场。PART1.城市分析|人口研究从2011年到2016年上杭县户籍人口稳步增加，但常住人口变化不大；中国政府2016年全面放开二胎政策，城市人口将持续增加，一定程度上增加了购房需求，对房地产业是一大利好。数据来源：武平县年度政府工作会议910➢2012年-2017年，武平县共出让15幅地块（剔除一些总建小于1万平和政府划拨用地），总出让面积约52.3万㎡，总出让建筑面积约86.89万㎡；一级市场较为宽松。➢2012年-2017年，土地成交相对平稳，年成交均价维持1200-1500元/㎡，涨幅不大。2017年碧桂园正式进驻武平县。近6年来，武平县商住用地供应较为松紧有度，2016年市场回暖，但仅供应1幅住宅用地，2017年全国县级市场向好，武平出让5幅地块，全国名企碧桂园以楼面价1207元/㎡进驻武平。碧桂园进入PART2.城市整体市场分析|土地市场数据来源：中国土地市场网【剔除总建小于一万平及划拨用地】PART2.城市整体市场分析|住宅市场11历年供销比及量价走势近一年来（201705-201804）武平主城区供应量17.28万平，去化量27.57万平，供不应求库存相对较紧缺，价格相对适中，近一年成交均价约4600元/㎡，库存小，压力较小。数据来源：武平房地产信息网截止4月27日近一年供应17.28万㎡，成交27.57㎡，供不应求。城市房地产投资不断增加，销量呈上升趋势，库存紧缺，市场压力较小。近一年成交均价约4600元/㎡，价格趋于稳定，总价相对较低，抗性较小。PART3.武平县市场分析|住宅市场板块概况东环路武平县中医院武平一中中远上城武平实验小学武平县政府联发中央公园清华苑市政配套在售项目售罄项目碧桂园天玺金岸佳园万星城12PART2.城市整体市场分析|住宅市场板块概况武平县主城区在售项目少，主要在售项目碧桂园天玺、万星城、金岸佳园，福景（未动工）；随着碧桂园全国房企相继进入，房价趋于稳定上升阶段；目前新城板块价格在5800-6300元/㎡（二手）；西环路以北配套尚未成熟，主要以梁野山景区经济支撑，现为城市价格洼地，价格在4800-5100元/㎡。金岸佳园、万星城4800-5100元/㎡中远上城、中央公园二手5800-6300元/㎡碧桂园天玺5800元/㎡13项目在售存量(万㎡）待售存量(万㎡）合计(万㎡）碧桂园天玺0.385.45.78万星城0.83.64.4金岸佳园1.734.776.5福景（未建）-约1212合计2.9125.7728.68数据来源：武平房地产信息网14随着武平县发展利好的释放，购房需求上升，近一年武平商品住宅供不应求，截止目前武平商品住宅主要在售库存约2.91万方；后市放量较大约26万方。去化周期12个月，市场压力适中。PART2.城市整体市场分析|住宅市场市场主要项目存量项目名称住宅总量（万㎡）首期开盘销售情况销售周期(月）未推出住宅存量（万㎡）碧桂园天玺8.042018.2已推出4栋楼204套（去化174套）35.4万星城6.252018.2已推出3栋楼210套（去化148套）33.6金岸佳园（二期）6.5——认筹存一万抵两万——4.77福景（未建）约12——————12合计——————25.77数据来源：武平房地产信息网15PART2.城市整体市场分析|住宅市场市场主要项目存量明细补充客户5%部分客户25%主要客户70%武平县城区域：武平县城客户特征：政府机关单位/个体户目的：自住、投资，改善经济水平：稳定中高收入乡镇进城区域：乡镇进城置业特征：改善居住品质要求目的：80%自住；20%二者兼具经济水平：收入较低，看中性价比返乡客区域：外地人/在外上杭人特征：在外工作/经商目的：自住为主，部分兼具投资经济水平：中等收入，看中发展前景PART2.城市整体市场分析|住宅市场客户结构受厦门龙岩价格推动，武平改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高。武平县城主要客户来源于县城客户以政府机关单位个体户居多；部分客户来源于乡镇进城；补充客户为务工返乡客户；1、整体市场呈现卖方市场，市场购买力强劲，项目在售库存紧缺；2、近年武平楼市稳中上浮，市场偏向卖方，市场向好；2017年碧桂园大牌房企进驻且实现开盘热销，大大提升购房者居住理念，增强品牌意识，更加追求品质生活；3、供需相对平衡，武平市场将持续以“城北刚需，新城改善为主”的市场格局；4、整体市场发展较平稳，市场竞争相对较宽松，在售项目在售库存较紧缺，待售库存适中，市场总存量28.68万方，去化周期12个月；17PART2.城市整体市场分析|小结附件：武平县主要竞品情况【碧桂园·天玺】开发商福建碧桂园房地产有限公司产品性质住宅基础指标占地：33513㎡；计容总建：80431㎡容积率：2.4；绿化率：30%首期开盘2018年2月规划套数总户数：626户高层产品100-110㎡（3房）120-130㎡（3房）140-150㎡（4房）当前售价5800元/㎡存量可售住宅存量：约449套；约5.78万㎡项目卖点1、项目品牌：全国知名房企碧桂园2、社区配套：泛会所空间、功能社区3、示范区体验：高尔夫式园林、泳池4、样板间体验：智慧精装样板房碧桂园天玺项目处武平大道西侧县公安局旁，靠近高速出口交通较为方便；项目采用高尔夫式立体园林及泳池，对于县级市场社区体验感较为震撼；其次