通化市物业管理办法doc-通化市物业管理办法

-1-通化市物业管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市市区物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。第三条物业管理活动应当坚持业主自治、专业服务与政府监督的原则。第四条建立完善市、区、街道办事处、社区四级物业管理体系。（一）市公用事业局负责全市物业管理活动的监督管理工作。其主要职责:1、贯彻执行物业管理的法律法规，执行国家物业管理的有关规定，制定物业管理的相关制度;2、负责物业服务企业资质审核，物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金，以及小区内道路或场地修复保证金的监督管理工作；3、负责批准协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业备案工作；4、负责全市物业服务查验接收的监督管理；5、负责划分物业管理区域；6、负责全市物业管理小区达标考评工作；7、负责受理物业管理信访，调解处理纠纷，查处物业管理违法行为；8、协调、指导各相关部门的物业管理工作；-2-9、定期组织由市、区各相关部门，街道办事处和社区居民委员会参加的物业管理联席会议。其下设的物业管理办公室负责日常工作。（二）区级政府物业行政主管部门全面负责本辖区物业管理工作。其主要职责：1、负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实；2、负责指导街道开展物业管理工作；3、负责本辖区业主大会、业主委员会的监督和指导工作；4、参与本辖区物业服务查验接收工作；5、参与物业维修保证金、物业服务保证金使用的监督管理工作；6、参与本辖区物业管理小区达标考评工作；7、负责受理本辖区物业管理投诉，查处物业管理违法行为。（三）街道办事处应当履行以下职责：1、组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作；2、指导、协调物业服务企业、业主大会、业主委员会、社区居委会开展物业管理工作；3、对违反物业管理法律、法规的行为向有关部门报告；4、受理本辖区物业投诉、调解物业管理纠纷。（四）社区居民委员会在街道办事处的指导下，做好以下物业管理工作：1、监督、协助物业服务企业开展物业服务工作；2、监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动；3、配合街道办事处组织召开首次业主大会会议和业主委员会换届工作；4、调解物业管理活动纠纷；5、劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。社区居民委员会设置专职人员，具体负责物业管理工作，并接受物业行政主管部门的指导。-3-第五条市建设、规划、公安、价格、工商、环境保护、区民政等相关部门在物业管理活动中应当履行下列职责：建设行政主管部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理；负责弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。规划行政主管部门负责核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督；负责违法建(构)筑物、棚、亭、厦等行为的监督管理。公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线，对停放大型客车、货车和危险品运输等车辆的行为进行管理；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检查和指导。价格行政主管部门负责制定物业服务收费办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，查处价格违法行为。工商行政主管部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理。环境保护行政主管部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。区民政部门负责指导、协调街道办事处、社区居民委员会开展首次业主大会和业主委员会换届工作。教育、人力资源保障局、卫生、药品监督、文化、公安、工商等行政主管部门审批物业管理区域内的经营场所时，应当查验有利害关系业主同意改变原房屋使用用途的书面意见及市、区物业行政主管部门，以及街道办事处的审核意见。第六条新建住宅物业和向两个以上业主出售的非住宅物业应当实行物业管理。原有住宅、非住宅物业的业主应当通过选聘物业服务企业、自行管理或者委托他人管理的方式，创造条件逐步实行物业管理。旧住宅小区改造后达到物业管理条件的，应当通过选聘物业服务企业-4-的方式实行物业管理。第二章业主及业主大会第七条物业管理区域内的房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。业主、业主大会按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，享有权利，承担义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第八条业主入住达到50%以上或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，街道办事处应当及时组织召开首次业主大会会议。分期建设的物业项目，首期入住的业主达到50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到前款规定的条件时，应当重新组织召开业主大会会议。物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第九条街道办事处组织召开首次业主大会会议前，应当成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由五至七名成员组成，包括街道办事处、社区居民委员会负责人、开发建设单位代表、业主代表。筹备组组长由街道办事处的负责人担任。首次业主大会会议筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。第十条首次业主大会会议筹备组应当拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)、确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单后，在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。-5-首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处组织下，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第十一条首次业主大会会议所需费用按下列规定分摊：（一）五年内新建的住宅小区由开发建设单位承担；（二）五年以上有物业服务公司的住宅小区由物业公司承担；（三）五年以上没有物业服务公司的住宅小区由市人民政府从城市维护费中列支。第十二条业主大会会议决定事项可以采用集体讨论，也可以采用书面征求意见的方式，并实行投票表决；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计一票。非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有一票投票权，每超过100平方米再计一票。第十三条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。第十四条业主大会会议通过的决定，业主委员会和全体业主必须履行。业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的，市物业行政主管部门或者街道办事处有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成，应至少有一名社区居委会成员。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。业主委员会成员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。第十六条经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利，并履行下列职责：-6-(一)执行业主大会的决定；(二)召集业主大会定期会议和临时会议；(三)按照业主大会的决定定期以书面形式，向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况；(四)受业主、业主大会委托，通过招投标或者其他方式选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(五)了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(六)组织实施业主自行管理物业工作；(七)监督管理规约的实施；(八)业主大会赋予的其他职责。业主委员会履行前款第(二)项规定的职责时，应当书面通知街道办事处和社区居民委员会。业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到市物业行政主管部门和街道办事处备案：(一)业主大会成立情况材料；(二)物业管理区域基本情况材料；(三)业主委员会选举办法，业主委员会组成人员情况材料及身份证明；(四)管理规约及业主大会议事规则。业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后30日内，向原备案部门办理备案变更手续。第十八条业主委员会应当建立档案。内容包括：(一)各种会议的书面材料；(二)业主委员会选举产生、备案材料；(三)物业服务合同；(四)业务往来材料；(五)维修资金使用情况材料；(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。-7-业主委员会档案应当由专人保管，不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时，应当将档案资料移交至下一届业主委员会。第十九条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的，街道办事处应当督促业主委员会进行换届。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。第二十条业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会会议通过，可以在物业服务合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。第二十一条业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约的规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，也可以向有关管理部门报告，请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第三章物业服务企业管理第二十二条物业服务企业取得资质证书后，应当在资质等级范围内从事物业管理活动。物业服务企业的名称、法定代表人发生变更的，以及歇业、分立、合并的，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更或注销手续。物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。第二十三条非本市的物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报市物业行政主管部门备案，并主动接受其监督。第二十四条物业服务企业的专业管理人员，应当取得国家或者行业相应的职业资格证书后，方可从事物业管理活动。职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。-8-第二十五条物业服务企业应当向市物业行政主管部门指定的银行账户存储物业服务保证金。标准为物业服务项目6个月的物业服务费用。物业服务企业存储物业服务保证金后，市物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。第二十六条物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，违反物业服务合同，有下列行为之一的，由业主申请，经市、区物业行政主管部门审查核实后，扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿。(一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的；(二)未按合同约定的标准提供服务的；(三)擅自撤出物业服务项目的；(四)违反规定向业主收取不应该收取的费用的；(五)损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。第二十七条物业服务企业退出服务项目时，应当与业主委员会协商，业主委员会同意后，经市、区物业行政主管部门确认，返还物业服务保证金本息。有异议的，可通过仲裁或者诉讼方式解决。第二十八条物业服务企业享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费用；(二)接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，并向接受服务的业主收取