长春公司维修管理制度

-1-金碧物业有限公司长春分公司物业维保修管理制度-2-目录第一章组织框架、岗位职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。41、组织框架。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。42、岗位职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。43、结算方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6第二章人事管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。71、入职、离职管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。72、考勤管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7第三章维修管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。71、维修过程管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。72、入户维修规范。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。93、入户维修规范考核。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10第四章仓库管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。111、设置专人对仓库进行管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。112、入库管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。113、材料的储存保管。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。124、出仓管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。135、材料物品盘点管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。136、材料物品借用管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。137、仓库卫生管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。138、剩余物资管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。149、工具管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1410、仓库巡查抽检制度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14第五章材料采购管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。15第六章工程量确认及转扣手续办理管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。15第七章工资发放流程。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16附表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17-3-附表1：《维修工程签证单》。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17附表2：因故未打卡单。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18附表3：维修队加班审批表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18附表4：《维修派工单》。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。19附表5：维修队维修台账。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20附表6：仓库台账。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。21附表7：入仓单。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。22附表8：出仓单。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。23附表9：长春公司甲供材料物资计划表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。24附表10：月度材料计划申请表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。25附表11：请假单。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27附表12：罚款单。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27附表13：工程进度款申请表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。28附表14：施工用水、用电确认单。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。29附表15：维修竣工验收表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。30-4-第一章组织架构、岗位职责、管理方式一、组织架构1、根据集团文件《关于进一步规范交楼维保修工作的规定》（恒地司管监字[2013]第240号）,地区物业公司验收合格后的楼栋交楼维保修工作由物业公司代替施工单位全权负责，地区物业公司设专职维保修副总经理，并根据交楼时间和交楼量组建强大、专业的维保修队伍。长春公司各物业项目维保修队伍管理人员暂时设置物业维保修队长（客服中心工程部负责人兼任）、维修工程师、内业核算员、仓库管理员岗位，维修技工设置瓦工、理石工、大白壁纸工、窗工、木工、木饰面技工、电工、水暖工、力工、保洁工等工种。相关人员数量随着任务量变化增减。项目物业维保修队组织架构如下：二、岗位职责1、物业公司专职维保修副总经理维修工程师土建技工组内业核算员水电技工组仓库管理员物业维保修队长装修技工组-5-对各项目维保修队伍的管理全面负责，包括但不限于人事管理、材料管理、施工管理、计划管理、业主接待服务、责任区分认定等。2、物业维保修队长（1）制定项目维保修计划并跟进落实，调度维保修人员，考核维修工程师及维保修技工工作完成情况。（2）监督仓库管理员做好材料、工具出入库管理工作，抽查材料、工具台账，根据维修工程师、仓库管理员提报材料采购计划每月三次向地区公司采购部提报一次材料采购计划，并跟进材料采购进展。（3）核对维保修工程量，施工前、施工中、施工后拍照及业主书面确认工作，每月5日前汇总上月完成施工过程拍照图片、业主签字《维修工程签证单》（见附表1）、材料《出仓单》（见附表8）报物业维保修副总经理审核后，报地区公司预决算部审核登记。（4）每月5日前向物业专职维保修副总经理汇总上报《维保修队伍工资明细》、《维保修队伍工资表》、《维保修队伍打卡考勤单》、《请假单》（见附表11）、《因故未打卡单》（见附表2）、《加班审批表》（见附表3）、《罚款单》（见附表12），物业专职维保修副总经理审核签字后，每月7日前将将上述材料上报地区公司预决算部审核。（5）负责招聘物业维保修队伍相关人员。3、维修工程师（1）接到客服中心前台任务指令5分钟内到达业主报修现场，立即拍照取证，进行责任分析，落实整改措施，限定维修工期，对维修技工派发《维修派工单》（见附表4）进行维修施工。（2）全程对本组维修技工的施工过程、施工质量、施工工期进行管控，并做好施工过程拍照工作。（3）维修工作完成后，完成当日报修户《维修工程签证单》工程量统计及维修后的拍照工作，并邀约业主现场验收。（4）审核本组维修技工需领用的材料、工具出仓单并签字确认。-6-（5）每天及时将所需采购维修材料计划汇总至仓库管理员。（6）对未严格按照相关工程技术规范、设计要求和公司相关规定履行职责的维修技工进行处罚。4、仓库管理员（1）做好材料进仓管理。（2）做好材料出仓管理。（3）做好材料台账记录。（4）跟进日常材料消耗情况，根据维修工程师上报的所需维修材料，合理制定甲乙供材采购计划，每10天将材料采购计划提报给物业维保修队长。（5）做好工具出仓登记回收工作，监控工具使用情况，定期检测工具，及时联系维保厂家进行工具保养维修。5、内业核算员（1）负责物业维保修队伍考勤管理，入职、离职办理，工资核算，资料归档等工作。（2）根据报修，对维修工程师下达《维修派工单》，根据《维修派工单》、《材料出仓单》核算完成《维修工程签证单》。（3）完成月工程进度款上报材料。三、结算方式及物业维保修队伍工资标准1、物业维保修队维修成本采用人工费加材料费结算方式。2、根据长春地区建筑市场用工行情，物业维保修队伍工资标准标准如下：岗位管理人员大白壁纸工木工瓦工、理石工木饰面工最高限标准5000元/月7200元/月7800元/月9000元/月9000元/月市场价6000-7000元/月260-270元/天280-350元/天300-400元/天400-500元/天岗位水电工窗工力工、保洁工厨师食堂帮工最高限标准4500元/月4500元/月3500元/月4000元/月2000元/月市场价150-200元/天150-200元/天120-150元/天4000-5000元/月2000-2500元/月3、其他待遇：物业维保修队伍免费食宿，日餐费标准为15元/日。-7-第二章人事管理一、入职、离职管理1、入职管理物业维保修队伍维修技工经维保修队长面试合格后进入试工期，试工期为7个工作日，试工合格后由维保修队伍队长及其主管维修工程师根据其工作技能共同商定工资标准，经物业维保修副总经理经理审批后办理入职手续。2、离职管理物业维保修队伍维修技工离职需提出书面离职申请，主管维修工程师、维保修队伍队长、物业专职维保修副总经理离职审批完毕7日后方可交接离职，否则不上班按旷工处理。二、考勤管理1、物业维保修队管理人员（维保修队长、维修工程师、内业内业核算员、仓库管理员）每日打卡考勤两次，具体时间为8:30前、17：30后，维修技工每日打卡考勤四次，具体时间为7:30前、12:00后、13:00前、17：30后，迟到或早退考核责任人100元/次。根据工作需要，维保修队长同意，维修技工可在12：:00-1:00间同一时间打卡两次。正常请假减除当日工资。旷工扣罚三日工资。指纹无法录入者可签到考勤，由内业监管。因工作原因未及时打卡需24小时内补签《因故未打卡单》，由主管维修工程师、物业维保修队长共同确认。考勤管理由内业核算员负责。2、物业维保修队维修工程师、仓库管理员、内业、核算员每月休息3天，根据工作实际情况机动休息，维修技工无休息。3、物业维保修队伍人员加班需填写《维保修队伍加班审批表》。-8-第三章维修管理一、维修过程管理1、接报修：物业客服前台在接到业主报修后，须在1分钟内将报修信息录入物业客服系统，并向维修工程师发出维修指令，维修工程师5分钟之内到达现场，并在30分钟内组织维修技工开始施工。2、派单：（1）维修工程师向维修技工下达《维修派工单》，派单内容包括人员安排、维修工具及材料等。维修开始仍未给维修班组下达《维修派工单》考核维修工程师50元/次。维修工程师负责现场制定维保修队伍维修方案、与业主约定维修时间节点，能当场维修的当日维修完毕，因派工问题而导致维保修队伍出现滞工、待工现象的，考核维修工程师50元/次。（2）如需准备材料或维修工期过长或业主同意另约时间的，维修工程师经业主签字确认后方可离开。（3）维保修过程中必须做好全过程的取证工作，对施工前、施工中及施工后的情况进行拍照留存，并由业主进行书面确认（需对维修项目、材料、工程量、施工过程、发生费用及满意度进行确认）。3、委托：如物业维保修队无法完成施工，立即委托维修小分队进行施工。4、维修：（1）维修技工凭《维修派工单》、《出仓单》向仓库管理员领取维修材料及工具，仓库管理员对其进行出库登记管理。（2）维修技工在维修过程中做好成品保护工作，完成维修后清理维修所产生的垃圾，做到工完料净场地清。维修工程师如发现因垃圾清运不及时或不干净而导致的业主投诉，考核维修技工100元/次。物业维保修队伍长发现相关问题考核维修工程师100元/次，考核维修技工100元/次。公司领导发现相关问题考核物业维保修队伍长100元/次，考核维修工程师100元/次，考核维修技工100元/次。（3）维修技工发现无法解决疑难问题，立即上报主管维修工程师，-9-维修工程师无法解决立即上报物业维保修队伍长，维保修队伍长无法解决立即上报物业