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1重劃-房仲業的無限商機主講人:楊大偉至誠資產開發有限公司總經理至信不動產估價師事務所所長不動產估價師/測量技師/不動產經紀人2市區土地最大供應來源安南區自辦重劃區28區商60及住宅區約100公頃九分子約100公頃商61約17公頃南紡約12公頃平實營區約42公頃水交社約20公頃舉喜約50公頃3溝通協調能力重劃的樣貌專業技術資金(重劃作業、測量、估價、工程規劃設計監造、工程施工、登記)(投資者或地主)4重劃的本質三七五租約、出租地他項權利-地上權、永佃權、不動產役權抵押權、典權得設定在分配土地5重劃的利基重劃地主-自建自住、出售、待價而沽投資者-出資以換取抵費地享受地價上漲利潤專門職業人員賺取服務費用-重劃公司、測量公司、估價師、工程顧問公司、營造公司、地政士?6重劃的模式公辦重劃大面積時間較長地主相對較少標購抵費地以建設公司為主買賣在重劃後較多自辦重劃面積較小時間較短地主相對較多買賣在重劃前以收購為主抵費地以建設公司承購為主買賣在重劃前少數,重劃後較多7重劃法令依據平均地權條例56-67平均地權條例施行細則81-92市地重劃實施辦法1-60獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法1-588得重劃之範圍(平56)各級主管機關得就左列地區,報經上級主管機關核准後,辦理市地重劃:一新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。二舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。三都市土地開發新社區者。四經中央主管機關指定限期辦理者。依前項規定辦理市地重劃時,主管機關應擬具市地重劃計畫書,送經上級主管機關核定公告滿三十日後實施之。在前項公告期間內,重劃地區私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數者,表示反對時,主管機關應予調處,並參酌反對理由,修訂市地重劃計畫書,重行報請核定,並依其核定結果公告實施,土地所有權人不得再提異議。9去哪裡找得辦理重劃的地方都市計畫規定應以市地重劃方式開發的地區。原住宅區地籍雜亂、多人共有情形。原工業區、學校用地、公園經檢討已無需要,透過都市計畫程序檢討變更回饋,並以市地重劃方式開發。10公辦重劃流程都市計畫範圍編造清冊及樁位檢核重劃計畫書報核及公告工程規劃設計監造控制測量現況測量樁位檢測地上物查估公告禁止1年6個月施工重劃前後地價審議分配說明會公告分配成果異議處理地籍整理交接清償抵費地標售結算11自辦重劃流程初擬重劃範圍編造清冊及樁位檢核重劃計畫書報核及公告工程規劃設計監造控制測量現況測量樁位檢測地上物查估公告禁止1年6個月施工重劃前後地價審議公告分配成果異議處理地籍整理交接清償抵費地處理結算籌備會發起重劃範圍核定徵求同意重劃會成立解散重劃會會員大會理監事會12申請籌備會之條件自辦市地重劃應由土地所有權人過半數或七人以上發起成立籌備會。自辦市地重劃區土地所有權人總數為一人者,不得辦理。但祭祀公業所有土地,得以派下員過半數或七人以上申請發起。13會員大會之權責會員大會之權責如下:一、通過或修改章程。二、選任或解任理事、監事。三、監督理事、監事職務之執行。四、追認或修正重劃計畫書。五、重劃分配結果之認可。六、抵費地之處分。七、預算及決算之審議。八、理事會、監事會提請審議事項。九、本辦法規定應提會員大會審議之事項。十、其他重大事項。會員大會對於前項各款事項之決議,應有全體會員二分之一以上,及其所有土地面積超過重劃區總面積二分之一以上之同意。但重劃前已協議價購或徵收取得之公共設施用地並按規定原位置原面積分配及依法應抵充之土地,其人數、面積不列入計算。第二項之權責,除第一款至第四款及第八款外,得經會員大會決議授權由理事會辦理。14理監事會之組成條件理事會應由理事七人以上組成之,並由理事互選一人為理事長;監事名額不得超過理事名額三分之一。但重劃會會員人數為八人以下時,得選一人為監事,其餘會員均為理事。理事、監事個人所有重劃前土地面積應達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一。15理事會權責理事會之權責如下:一、召開會員大會並執行其決議。二、代為申請貸款。三、土地改良物或墳墓拆遷補償數額之查定。四、工程設計、發包、施工、監造、驗收及移管。五、異議之協調處理。六、撰寫重劃報告。七、其他重劃業務應辦事項。理事會對於前項各款事項之決議,應有理事四分之三以上之出席,出席理事三分之二以上同意行之。理事會執行重劃業務時,得視實際需要雇用各種專業人員辦理或委託法人、學術團體辦理。16監事會權責監事會之權責如下:一、監察理事會執行會員大會之決議案。二、監察理事會執行重劃業務。三、審核經費收支。四、監察財務及財產。五、其他依權責應監察事項。監事會對於前項各款事項之決議,應有監事四分之三以上之出席,出席監事三分之二以上之同意行之。重劃會不設監事會時,由監事一人行之。17重劃的財務公設35%抵費地10~15%地主領回50~55%一、公共設施用地平均負擔比率=(公共設施用地負擔總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積)/(重劃區總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積)二、費用平均負擔比率=(工程費用總額+重劃費用總額+貸款利息總額)/(重劃後平均地價×(重劃區總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積)三、重劃總平均負擔比率=公共設施用地平均負擔比率+費用平均負擔比率道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限。18重劃的分配原位置分配為原則。公設上則調配。實際分配多於應分配之面積,超過部份以重劃後地價繳納差額地價。實際分配少於應分配之面積,不足部份以重劃後地價發給差額地價。應分配面積未達最小分配面積1/2,以重劃前原面積按原位置重劃後地價發給現金。但範圍勘定後,除因繼承或強制執行外,所有權人申請分割,致應分配面積未達最小分配面積1/2,以重劃前原有面積按原位置重劃前地價發給現金。應分配面積已達最小分配面積1/2,按最小分配面積分配,如於分配公告期間放棄改領現金,以應分配權利面積,按重劃後分配位置之評定地價發給現金。19重劃為地主帶來的好處土地漲價利潤。重劃後第一次移轉時,重劃負擔總費用得自漲價總數額扣除,再計徵土地增值稅。重劃後第一次移轉時,土地增值稅減徵百分之四十。辦理期間地價稅全免,完成之日起減半徵收二年。20常見重劃的阻礙及風險時間拉長,投資者資金抽回。另尋投資者。21常見重劃的阻礙及風險對土地改良物或墳墓拆遷補償不滿意,拒絕拆遷。有異議或拒不拆遷時,得由理事會協調;協調不成時,由理事會報請台南市政府地政局予以調處;不服調處結果者,應於三十日內訴請司法機關裁判,逾期不訴請裁判者,理事會應依調處結果辦理。但妨礙公共設施工程施工之地上物,於調處後仍拒不拆遷者,理事會得將前項補償數額依法提存後,送請台南市政府地政局代為拆遷。22常見重劃的阻礙及風險土地所有權人對分配結果不滿意。土地所有權人得於公告期間內提出異議,理事會應予協調處理。並將處理結果送會員大會追認;協調不成時,異議人得依章程所定期限訴請司法機關裁判。23重劃開發=仲介商機土地重劃開發原地主公設抵費地地主買賣土地仲介合建代銷二手房屋仲介較易掌握標售或出售後地主土地仲介建商代銷二手房屋仲介市場機制都市計畫重劃前投資者收購爭取同意書24如何切入重劃區仲介市場重劃前重劃後與重劃公司結盟開發原地主之客源與重劃公司結盟與建設公司結盟開發地主之客源25OO自辦市地重劃區26OO自辦市地重劃區權屬統計項目土地所有權人人數面積(公頃)備註公有10.5679面積依實際分割測量為準私有413.2210面積依實際分割測量為準未登錄土地00.0000面積依實際分割測量為準總計423.7889-27OO自辦市地重劃區同意比例私有土地所有權人人數私有土地面積總人數同意人數未同意人數總面積(公頃)同意面積(公頃)未同意面積(公頃)人數%人數%面積%面積%412560.981639.023.22102.097365.111.123734.89公有土地面積:0.5679公頃可抵充之公有地面積:0.2530公頃28OO自辦市地重劃區公共設施項目面積(公頃)備註道路用地0.9821實際面積依實際分割測量為準公兒用地0.3767實際面積依實際分割測量為準停車場用地0.1317實際面積依實際分割測量為準合計1.4905-29OO自辦市地重劃區重劃負擔共同負擔公共設施用地面積及比率(1)共同負擔公共設施面積共同負擔之公共設施用地面積-原公有道路、溝渠、河川及未登記地等抵充面積=土地所有權人負擔之公共設施用地面積=1.4905(公頃)-0.2530(公頃)=1.2375(公頃)(2)公共設施用地平均負擔比率=(共同負擔之公共設施用地面積-原公有道路、溝渠、河川及未登記等抵充面積)÷(重劃區總面積-原公有道路、溝渠、河川及未登記等抵充面積)=[1.4905(公頃)-0.2530(公頃)]÷[3.7889(公頃)-0.2530(公頃)]=[1.2375(公頃)÷3.5359(公頃)]=35.00%30OO自辦市地重劃區重劃負擔預估費用負擔比率=(工程費用總額+重劃費用總額+貸款利息)÷(重劃後平均地價×(重劃區總面積-原公有道路、溝渠、河川及未登記地等抵充面積)=48,210,367(元)÷[11,360(元/㎡)×35,359(㎡)]=12.00%土地所有權人平均重劃負擔比率概算:=公共設施用地負擔比率+費用負擔比率=35%+12%=47%31重劃後鎖定目標國產局標售建商投標0.17公頃抵費地0.45公頃出售初估單次土地買賣即可創造1千萬6百萬仲介收入建房後提高價格且轉手N次項目土地所有權人人數面積(公頃)公有10.5679私有413.2210未登錄土地00.0000總計423.7889地主領回出售或自建1.7公頃32平實營區與精忠三村都市計畫33平實營區與精忠三村使用管制34平實營區與精忠三村退縮規定35重劃後鎖定目標國產局標售建商投標17公頃台南市政府剩餘6公頃標售初估單次土地買賣即可創造6.3億仲介收入建房後提高價格且轉手N次36人生有夢逐夢踏實恭喜您,您已比別人提早一步逐夢了!
本文标题:公共设施用地负担总面积-重划前原公有道路沟渠河川及未登记地
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