03-欧杰-公交为导向的开发和基于开发的土地价值捕获

GeraldOllivierSeniorTransportSpecialistWorldBank欧杰世界银行高级交通专家TODANDDEVELOPMENTBASEDLANDVALUECAPTURE(DBLVC)公交为导向的开发和基于开发的土地价值捕获4/14/2015WhyTODandLandValueCapture(LVC)为什么要捕获土地价值CreatingValue创造价值CapturingValue捕获土地价值ConcludingThoughts结束语OUTLINE提纲WHYTODANDLANDVALUECAPTURE(LVC)为什么要捕获土地价值CREATINGVALUE-WHATADDSVALUE&WHATDOESNOT创造价值-如何开发可产生附加值、如何开发无法产生附加值Opportunitiestodensifyaroundstations?增加站点周边密度的机遇？CREATINGVALUE-WHATADDSVALUE&WHATDOESNOT创造价值-如何开发可产生附加值、如何开发无法产生附加值Opportunitiesaroundstations:TokyoStation站点周边：东京站CREATINGVALUE创造价值NYCURBANPLANNING纽约城市规划8in10householdslivingwithina10minutewalkfromatrainstation10户家庭中有8户住在离地铁站10分钟的步行范围内75%ofalljourneysinpeakhoursundertakenonpublictransport75%的高峰期出行是通过公共交通实现的85%ofpublictransportjourneys(lessthan20km)completedwithin60minutes85%的公共交通行程（20公里以内）可在60分钟内完成SETTINGAVISIONWITHCLEARTARGETS按照清晰的目标设定愿景By2030到2030年inSingapore新加坡LandTransportMasterPlan20132013年土地交通总体规划Source:ChorusandBertolini,2014PortlandOregon俄勒冈波特兰TODExecution实施公交导向•Proto-types/Pilot-Demos原型/示范•Station-AreaPlans站点区规划•Implementation实施•Evaluation/adjustments评估/调整Source:MetroTODPrograminPortland/CTODNEEDFORATYPOLOGY区分站点类型的必须性Identifydevelopmentpotential(scale,type,timing)basedonmarketdemand,socialandenvironmentalpriorities根据市场需求、社会和环境的优先级确定发展潜力（规模、类型、时机）Developplanningandimplementationmeasuresandprioritizelimitedpublicresources开发规划和实施措施，优先分配有限的公共资源Communicatewithprivatedevelopersavisionforthecity与私营开发商沟通城市的未来愿景NodeValuebasedonitslocationinthenetwork节点价值—基于网络中的位置PlaceValuebasedonitsurbanqualities场所价值—基于城市空间质量MarketValue,basedonitseconomicpotential市场价值—基于经济潜力THE“3VFRAMEWORK”“3V框架”The3VFramework(SergeSalat,GeraldOllivier)Hub,Interchange,Singlestation枢纽、换乘、单一站点Diversityofconnectivity多样的连接性NodeAccessibility/Centrality节点可达性/集中性Intensityofnodeactivity节点活动的密集性NODEVALUE(LONDONTUBE)节点价值（伦敦地铁）0102030405060708090Millionpeople/yearRankSource:UrbanMorphologyInstitute050100150200250123456NumberofstationsNumberoflinesperstationURBANCHINAISSUE:FLATNETWORKHIERARCHYLEADSTOLOWNODEVALUE中国城市面临的问题：单层网络层次结构导致节点价值低Beijingsubwaymap北京地铁Shanghaisubwaymap上海地铁Mixoflanduses土地混合使用Densityofsocialinfrastructure社会基础设施密度Compactness紧凑性Physicalformandstreetpatterns空间形式和街道形态Walkabilityandbikability步行及自行车友好PLACEVALUE场所价值Source:UrbanMorphologyInstituteEconomicattractivenessfordevelopers(jobdensities/accessibility;Peopledensity)对开发商的经济吸引（就业密度/可达性，人口密度）Landandrealestateopportunities(FAR/unbuiltland)土地和房地产机会（容积率/未建成地）Marketpricesandactivity市场价格和活动Landshortageatcitylevel城市层面的土地短缺MARKETVALUE市场价值POPULATIONDENSITY(LONDON)人口密度（伦敦）Source:UrbanMorphologyInstitute(2015)JOBDENSITIES(LONDON)就业密度（伦敦）Source:UrbanMorphologyInstitute(2015)IMPACTONVALUE对价值的影响StationPercentIncreaseinLandValueDistancefromStation5101520253035½Mile1Mile¾Mile¼MileLandValuePremiuminTODsStationPercentIncreaseinLandValueDistancefromStation5101520253035½Mile1Mile¾Mile¼MileLandValuePremiuminTODsTOD:HighQualityPedestrian-FriendlyDesign公交导向：高质量的对行人友好设计TOD:LowQualityNonPedestrian-FriendlyDesign公交导向：低质量非行人友好型设计Source:R.Cervero到车站的距离土地升值百分比土地价值溢价郊区城市高密度城市区域场所价值强形成中有限加密化填充式转型市场价值郊区单独站点主要换乘站点节点价值高密度城市区域城市郊区加密化填充式转型场所价值郊区单独站点主要换乘站点节点价值强形成中有限加密化填充式转型市场价值KING’SCROSSCENTRALEXAMPLE国王十字车站范例Source:ULIPublicrealm公共区域2Billion£(21BillionRMB)alreadyspentinlocaltransportinfrastructureandpublicrealm)20亿英镑（210亿人民币）用于当地交通基础设施和公共区域建设Athirdofthesite(10ha)dedicatedtonewpublicstreetsandopenspaces三分之一的场地（10公顷）用于建新的公共线路与开放空间20majorstreetscreated建设20条主要街道10newpublicspaces10个公共空间Including5majorsquarestotaling3.2ha包括3.2公顷的5大广场King’sCrossCentral250million£investmentin20newstreetsand10newpublicspaces国王十字车站对2.5条街道和10个新建公共场所，投资20亿英镑Source:ULILondonKing’sCrossCentralOn26ha伦敦国王十字车站占地26公顷-280,000m2ofnewworkspace新建28万平米工作场所-46,000m2ofretail,cafés,bars,restaurantsandleisurefacilities4.6万平米零售、咖啡馆、酒吧、餐馆和休闲设施-2,000newhomes2000户住宅-Anewuniversity一所新大学-Educational,hotel,culturalfacilities教育、宾馆、文化设施Mixeduse混合用途5000students(GranaryComplex)5000名学生（谷仓型大楼）650student’shousingrooms650间学生宿舍50newbuildings50栋新建筑Residentialbuildings(2000homesincludingaffordablehomes)住宅建筑（2000户，包括经济适用住房）Officebuildings(OnePancrasSquare)办公建筑（一处潘克拉斯广场）Aconcentrationofhightecheconomy高技术经济中心GooglenewUKheadquartersisalow-risebuildinglonger(330m)thantheShardskyscraperistall.谷歌的英国新总部是一所低层建筑，其高度（330米）大于Shard摩天大楼。Googlehasspentabout650million£(RMB6.8Billion)tobuyanddevelopa1hasite.Thefinisheddevelopmentwillbeworthupto1billion£(RMB10.5billion).GooglepresenceisexpectedtodrawothertechnologycompaniestoKing'sCross-especiallysmallstart-ups-andhelpbumpuprents.谷歌耗费约6.5亿英镑（68亿人民币）购买并开发一块1公顷土地。完工后价值将升值至10亿英镑（105亿人民币）。谷歌进驻将吸引其他技术Valuecreation创造价值50newandrestoredbuildingsandstructures50所新建及修复建筑和设施GOOGLEUKheadquarter1Billion£perha谷歌英国总部每公顷10亿LondonKing’sCrossCentral伦敦国王十字车站Source:ULI到2020年，约有5万人将在国王十字车站区域学习、生活和工作Source:NodeValue节点价值PlaceValue场所价值MarketValue市场价值增加枢纽及接入枢纽的模式和线路的数量将邻里车站连接成群增加整体网络内的可达性更加紧凑（离既有城市活动更近，去主要目的地的旅行时间更短）增加功能多样性增加商业、文化、教育服务的聚集性邻里设计是对步行和自行车友好的创建有活力的公共空间增加居住密度增加就业密度增加人口密度增加地块使用密度，创造活力土地市场允许竖向土地使用权分离增加容积率在3V框架中创造价值的手段达到三类价值的均衡CAPTURINGV