3房地产可行性研究

第三章房地产投资的可行性研究可行性研究概述房地产开发项目可行性研究内容房地产投资经济效益分析第一节可行性研究概述一、可行性研究的概念与作用1.可行性研究的概念2.可行性研究的作用：投资决策的依据、编制设计文件的依据、筹集资金的依据、签定协议合同的依据、开发项目前期准备的依据和项目后评价的依据。3.可研的要求：坚持实事求是的原则，确保可研的客观性、准确性、可靠性、科学性和公正性。二、可行性研究的阶段划分阶段研究重点投资估算方法投资机会研究投资环境分析参照类似项目套算初步可行性研究市场需求分析、项目宏观必要性、主要建设条件指标估算可行性研究全面深入研究逐项估算项目评估和决策可行性研究的真实可靠程度逐项估算三、可行性研究的步骤1.签定合同与筹划准备。2.调查研究与收集信息（需求、价格承受能力、市场供给、资源调查、选址、金融和资金来源）。3.方案设计（投资方案）。4.评价与详细研究。5.方案优化与选择。6.编写可研报告书。7.可研报告的评估和审批。第二节房地产开发项目可研内容一、可研的主要内容1.进行市场研究：主要对市场的需求进行分析，以解决项目建设的“必要性和可行性”问题；2.进行工艺技术方案的研究，以解决项目建设的技术“先进性和适用性”问题；3.进行项目的财务和经济分析，以解决项目建设的“合理性和有效性”问题。二、房地产开发项目可研报告的编写内容1.总论（项目的背景与概括）2.开发项目用地的现状调查及动迁安置3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案选择5.资源供给（资金、材料、施工力量、水电供应等）6.环境影响和环境保护7.项目开发组织机构和管理费用研究8.开发建设计划9.项目经济及社会效益分析（投资估算、资金筹措、成本估算、收入估算、财务评价、国民经济评价、风险分析）10.结论与建议第三节房地产投资经济效益分析确定性分析法1.财务评价2.国民经济评价非确定性分析法1.盈亏平衡分析法2.敏感性分析法3.风险概率分析法一、房地产项目财务评价现金流量分析法：净现金流量、累计净现金流量等。静态分析法：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、投资回收期、贷款偿还期。动态分析法：净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期。（一）财务评价的含义概念：从开发企业角度分析和测算项目的效益和费用，计算项目在财务上的获利能力，以判断项目财务上的可行性。是可研的核心内容，是决定项目命运的重要决策依据。其主要内容：1.盈利能力（项目建成后、整个寿命期内）2.清偿能力（财务、债务）3.财务外汇效果4.风险分析（二）开发项目财务评价的程序1.分析和估算开发项目的财务数据；2.编制财务基本报表（预计现金流量表、资产负债表、预计收益表、借款还本付息表、财务外汇流量表）；3.计算并评价财务效益指标；4.进行不确定性分析；5.风险分析；6.得出评价结论。（三）财务评价的基本方法1.静态分析法（1）投资利润率：用来描述房地产销售项目的静态经济效益指标，是年利润总额与项目总投资之比。反映项目单位投资的盈利能力。年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金-年总成本费用%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率（2）投资利税率用来描述房地产项目总投资的盈利能力，是每年的利税总额与项目总投资之比。反映单位投资对国家和社会的贡献水平。年利税总额=年销售收入-年总成本费用%100项目总投资税总额年利税总额或年平均利投资利税率（3）资本金利润率用来描述房地产项目资本金的盈利能力，是每年的平均利润总额与资本金之比。反映项目的资本金的盈利能力。%100资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率（4）投资回收期：以项目的年租金纯收入来抵偿全部投资所需的时间，反映项目的财务投资回收能力或财务清偿能力的一个重要评价指标。当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的现正值的年份累计净现金流量开始出10)(0tPttPCOCIt（4）借款偿还期Rp----第t年可用于还款的利润D'----第t年可用于还款的折旧R0----第t年可用于还款的其他收益Rr----第t年企业留利dP1ttr0'pd)RRDR(I2.动态分析法（1）净现值法n:项目的计算期ic:基准收益率NPV0时，项目可行.NPV0时，项目不可行。tcn0tt)i1()COCI(NPVKPVNPVNPVR项目净现值净现值率）折现系数。（t,i,F/P:)i1(ctc（2）内部收益率法（IRR）：指项目在建设经营期限内净现值等于零时的贴现率。反映项目的盈利能力。IRR时，项目可行。IRR时，项目不可行。用试算法求IRR：ci%2iiNPVNPVNPV)ii(iIRR122111210)IRR1()COCI(NPVtn0ttci（3）投资回收期法：用全部投资现金流量表累计净现金流量现值求得。0)i1()COCI(tcP0tt't当年财务净现值对值上年累计财务净现值绝值年份累计财务净现值出现正1'tP94.6-95.595.6-96.596.6-97.597.6-98.598.6-99.5一、现金流入1.销售收入31468.76640.419942.019475.145411.16二、现金流出1.投资13741.55027.34693.62943.67922852.销售成本168.91422.22422.22422.22422.223.应缴税费8199.912459.92459.9164016404.偿还利息1573.38360584.67411.44217.335.其他支出923.94184739.946.所得税1199.411064.73三、净现金流量-5027.3-1099.33171.685390.062161.88四、累计净现金流量-5027.3-6126.62954.012435.154597.03五、贴现因子0.89280.79720.71180.6355六、净现值-5027.3-981.452528.463836.641373.87七、累计净现值-5027.3-6008.8-3480.3356.351730.22项目合计建设经营期备注项目现金流量表（单位：万元）二、房地产开发项目国民经济评价（一）概念：考虑资源合理配置，从国民经济和全社会角度考察项目的效益和费用，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数分析。（二）国民经济评价与财务评价的区别：1.评价的角度和目标不同2.效益和费用的含义与划分不同3.效益和费用的计算价格不同4.使用的贴现率和评价的判据不同（三）国民经济评价主要指标：经济净现值（ENPV）、经济内部收益率（EIRR）、经济净现值率（ENPVR）、投资净效益率（NBR）（四）国民经济评价的步骤：1.确定项目各种合理的经济价格，如影子价格等。2.按影子价格调整项目的投入和产出，重新计算项目的支出和收入。3.从整个国民经济的角度来划分和考察项目的效益与费用。4.按国家统一规定的社会折现率对项目的效益和费用进行分析，计算国民经济评价指标。5.从整个社会的角度来考察、研究和预测项目对社会目标所作的贡献大小。6.进行综合分析。三、房地产开发项目不确定分析敏感性分析盈亏平衡分析风险概率分析第三章作业题：1.简述可行性研究的工作程序。2.财务评价指标体系中有哪些指标？IRR如何计算分析？3.某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。单位：人民币万元年末012345678910购入投资2445净租金收入450470500510490510530490480430净转售收入1600