21.1投资决策控制程序

1.目的通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。2.范围本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。3.职责3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。4.控制程序4.1项目可行性研究的前期准备工作4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。4.1.2依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。4.2项目可行性研究4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。4.2.2可行性研究主要内容:4.2.2.1项目开发必要性分析:a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；c.分析项目建设规模是否合理。4.2.2.2项目开发条件分析：a.项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。4.2.3由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;d.项目费用的鉴别和估算;e.项目利润预测。4.2.4项目财务效益分析由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；4.2.6策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。4.3可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：a.项目开发的必要性分析；b.项目开发条件分析；c.基本经济数据的测算与分析；d.项目财务效益分析；e.项目不确定性分析；f.项目分析结论。4.4项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。4.4.2可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。4.5经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。4.6对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。5.支持性文件5.1Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》5.2Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》5.3Q/TZH-WI-008《档案管理办法》