REITs在我国发展的可行性研究及发展模式探讨

REITs在我国发展的可行性研究及发展模式探讨作者：李毅学位授予单位：西南财经大学相似文献(10条)1.学位论文江玮我国大陆房地产投资信托基金（REITs）的实践模式探讨2008随着我国房地产业的快速发展,房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点,它的稳定和发展对整个国民经济的健康发展具有至关重要的作用。目前,随着国家宏观调控政策的逐步落实,房地产业融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来,我国房地产企业融资渠道单一,对银行贷款依赖过大；与此同时,由于大量贷款投放于房地产项目,商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。另一方面,随着国民财富的快速增加,广大投资者也需要一种低风险、收益稳定的投资品种。在房地产融资渠道切需进一步多元化,积聚的房地产金融风险必须尽快化解,投资者也需要新的投资品种的背景下,房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业及金融业所重视。但我国对REITs的研究起步较晚,大部分研究都限于对国外实践情况介绍及其理论的研究。近年来虽说有个别信托公司在实务上进行了一些实践,但都限于当时的法律,使其设计出的产品和国外成熟的REITs相比有着本质的不同,因而我国除在香港发行的广州越秀外,大陆并未有真正意义上的REITs。随着《中华人民共和国合伙企业法》在2007年6月1日的实施,该法为我们在REITs的实践上提供了新的思路,正是在上述背景下由国家证监会牵头,上海市浦东新区政府、上海证券交易所、申银万国证券股份有限公司、瑛明律师事务所组成了相关的课题研究组对REITs进行了实务上的研究,以期设计出符合我国国情的REITs产品。笔者作为申银万国证券小组的一员有幸参加了课题研究,现将笔者的研究过程及结论形成本文。本文共分六章：第一章《导论》部分介绍了选题背景、意义,在对国内外的研究文献进行综合评述的基础上,形成论文的主要研究内容、研究思路及方法。概括了本文的研究创新之处,及研究的不足之处。第二章《房地产投资信托基金的基本理论》从研究房地产投资信托基金的定义、特征、优势及运作原理入手,对房地产投资信托基金的概念进行了厘清,以区别开我国目前金融市场上的房地产投资信托产品,得出进一步的模式构建研究的必要性,并为实践模式设计和其可行性分析提供理论基础。另外还概述了与房地产投资信托基金相关的信托理论及基金理论。第三章《我国发展房地产投资信托基金必要性及环境分析》研究了我国房地产融资现状和它较为单一的信贷融资模式积聚的金融风险,研究了房地产投资信托基金对发展我国房地产业的作用,从需求方面得出我国发展房地产投资信托基金的必要性。另一方面从完善我国金融体系及资本市场的角度对发展我国房地产投资信托基金的必要性进行了研究。第三章还研究了我国发展房地产投资信托基金的社会文化环境、市场环境、政策法律环境,分析并得出我国目前发展房地产投资信托基金有着较大的可行性,但同时也面临着一定障碍的结论。第四章《房地产投资信托基金的国际实践经验借鉴》研究了美国房地产投资信托基金理念的起源及发展、设立条件、类型、主要结构,同时研究了房地产投资信托基金在亚洲区的实践。进一步对美国及亚洲区的实践经验进行了总结,最后得出可供构建我国实践模式借鉴的经验。第五章《我国房地产投资信托基金实践模式构建》结合第三章的中国现实环境分析,借鉴国际实践经验构建了我国发展房地产投资信托基金的三种模式,即信托计划模式、产业投资基金模式、有限合伙企业模式,并对各种模式的可行性进行了分析研究,得出了有限合伙企业模式是适合我国现实的较为有效的实践模式的结论。最后从完善法律法规、信息披露和监管、REITs组织机构建设和机构投资者培育、REITs人才培养四方面,提出了发展我国房地产投资信托基金的政策建议。本文主要创新之处在于结合中国实际环境,构建了以有限合伙企业为载体的房地产投资信托基金实践模式,使我国房地产投资信托基金可以从理论走向实践。具体来说主要有：一、运用合伙企业中的对税收的规定,解决了信托计划及产业基金模式均无法避免的双重征税问题。二、借用证券交易所的大宗交易平台系统解决了基金份额的流通问题。虽然信托计划模式能实现REITs的大部分功能,而且目前国内多以此模式作为准REITs的实践路径,但信托计划模式很大的一个缺陷是无法在证券交易所上市平台流通。三、运用有限合伙企业模式解决了现行法律对房地产投资信托基金的大部分束缚,使中国的房地产投资信托基金可以由理论探讨层面走向实务,为中国的房地产发展增添了一条新的融资渠道。四、为中国资本市场增加了一种低风险收益稳定的投资品种,使我国投资者多了一种投资选择。2.期刊论文王国银房地产业融资问题研究-财会月刊（综合版）2006,(6)2003年以来,中央实施了以管严土地,看紧信贷为主的宏观调控政策.本文通过对房地产企业的调查发现,当前房地产业可采用的融资方式有房地产信托、民间融资、企业合作开发、房地产投资信托基金等,并对这几种融资方式的现状、概念、类型、特征、操作流程、应用案例、注意事项等进行了深入分析.3.学位论文王凯房地产投资信托基金（REITs）组织模式与治理结构研究2006房地产投资信托基金作为一种独立的制度创新和安排，作为一个相对独立的产业，其不同组织形式和治理结构的选择会产生不同的实际效果。对这些问题的分析和研究，涉及到多个学科领域，我们不仅要立足于中国的国情，而且还要借鉴西方发达国家的国际经验，因为尽管由于各国的法制、民族习惯差异，导致了各国的房地产投资信托基金的组织形式和治理结构等不完全相同，但它们的一些共性、发展趋势几个字特色的东西仍值得我们借鉴。目前我国发展房地产投资信托基金还有一系列的问题，如模式的选择、相应法律以及配套的市场体系建设等问题，都需要理论界和实务界运用科学的态度、方法和理论体系系统地加以研究，在实践探索中逐渐寻求和建立一条符合中国国情、适合中国房地产投资信托基金业发展实际的新路子。尤其是对于选择什么类型的房地产投资信托基金组织形式和治理结构，从而最大限度地发挥基金经理人和基金投资者的投资积极性，进而促进整个房地产业的良性发展。本文以房地产投资信托基金的组织形式、治理结构等的产权制度安排作为研究对象，对世界范围内房地产投资信托基金的主流组织形式、治理结构等产权制度安排类型以及核心的影响因素进行归纳总结和阐述；同时运用制度经济学的一般理论对有限合伙制、公司制和信托制等三种房地产投资信托基金的制度优势和缺陷进行了总结分析，对三种基金类型在中国的发展提出了策略性建议；笔者还采用案例形式对美国和中国房地产投资信托基金的发展实践进行了对比分析。除了导论对文章的选题背景、相关的研究理论成果和研究的方法与创新等进行综述外，整篇论文共分为八个章节：第一章：房地产投资信托基金(REITs)概述。简单介绍了房地产投资信托基金的概念、种类，以及在主要特征，同时还对我国发展房地产投资信托基金的意义(必要性和可行性)进行了阐述。第二章：REITs组织模式的选择与变迁。房地产投资信托基金组织形式、治理结构的变迁总是与特定国家和地区的法律制度、文化环境等结合在一起。本章首先介绍了房地产投资信托基金在全球的发展状况，并重点对全球REITs发源地和主体的美国的REITs组织形式、治理结构的变迁及其影响因素进行了深刻分析和借鉴。第三章：REITs的组织模式与治理结构分析基本框架。本章从制度经济学的角度分析房地产投资信托基金的产权制度安排，房地产投资信托基金采用很么样的组织形式与治理结构，在很大程度上影响着基金的代理成本及最终的投资收益。房地产投资信托基金的组织形式和治理结构等产权制度就是为了解决这个代理成本等问题和提高基金运作的效率所做出的特定的制度性安排。接着指出了世界范围内房地产投资信托基金的三种组织类型：信托(契约制)房地产投资信托基金、公司制房地产投资信托基金和有限合伙制房地产投资信托基金。最后重点分析了房地产投资信托基金组织治理结构选择的影响因素，主要有制度成本与制度风险、委托—代理成本、激励机制、组织稳定性和债务连带责任等几个方面。第四章：信托型REITs的组织模式与治理结构。本章详细阐述了信托制REITs的运作机理，并对信托制REITs的制度优势和不足进行了详细分析。信托制REITs的签约成本较高，激励和约束机制相对较弱，委托—代理风险较高；同时信托制REITs组织稳定性较好，无债务的连带责任。最后，笔者认为我国设立信托制REITs的条件最为成熟，因为其设立、运作方便，法律法规相对健全，并且我国的信托投资公司从事房地产信托业务已久，积累了相当的宝贵经验。第五章：公司型REITs的组织模式与治理结构。本章首先介绍了公司制REITs的组织结构和两种运作模式：自我管理运作模式和委托管理运作模式。接着从制度经济学的角度详细分析了公司制REITs组织模式的优势与不足。公司型REITs签约成本较低，但是双重税负和低运作效率加大了其制度成本；公司型REITs通过虽有相对完善、严格的法人治理机制的设计和相应的激励约束制度的安排，但依然不能有效地解决内部人控制的问题，容易引发道德风险。同时公司制REITs具有较强的组织稳定性；公司制REITs的有限责任制度安排对投资人形成了较为全面的法律保护框架。最后针对公司制REITs的激励机制和道德风险问题，提出了借鉴和引入有限合伙制的一些制度设计，以最大化地激励基金经理人、降低道德风险。第六章：有限合伙制REITs的组织模式与治理结构。本章首先介绍了有限合伙制的运作机理和特征，进而阐述了有限合伙制REITs的运作机理和架构。接着从制度经济学的角度详细分析了有限合伙制REITs治理结构的优势与不足，有限合伙制REITs可以有效降低包括税收负担和基金日常运营成本在内的基金显性制度成本，但签约成本较高；良好的激励机制使基金经理人(普通合伙人)和基金业绩牢牢地绑在一起，促使基金经理人诚实、努力地工作，大大降低了委托—代理成本；同时有限合伙制REITs可利用合伙契约中一系列规定，构成对基金经理人的各种约束机制，最大限度抑制代理人的道德风险，减少投资者损失，相应提高资本收益；有限合伙制REITs稳定性存在着先天的不足。对于我国设立有限合伙制REITs，文中提出了在有限合伙制中引入公司制的设想，最后简单阐述了我国设立有限合伙REITs的可行性。第七章：研究的结论与展望。对整篇文章进行总结陈述，并对中国房地产投资信托基金的发展提出了策略性建议，同时提出了进一步研究的展望。第八章：实证分析—两个典型的房地产投资基金案例。本章分别介绍了美国和中国各一只典型的“房地产投资信托基金”：华盛顿房地产投资信托基金(WRIT)和北京世纪星城股权信托计划，在详细介绍这两只基金的基础上，总结了中美房地产投资信托基金产品的产异。本文贡献之处：贡献之一：从收集到的文献来看，目前国内还没有学者对房地产投资信托基金的组织治理结构进行深入的研究，本文从制度经济学的角度分别对三种主流组织治理模式进行了详细分析，得出各自的优势和不足，给我国在设立和发展房地产投资信托基金时提供有益的帮助。贡献之二：针对三种不同的组织治理治理模式，在我国的适用性和改进措施，提出了客观建议和一些全新的设计模式，比如在有限合伙制REITs中引入公司制的设计理念。贡献之三：完整引入一个美国案例，并全面介绍了一个中国典型案例，资料详实，对比分析深刻，对理论界和实业界都会提供有益帮助。4.学位论文卢兰我国建立房地产投资信托基金的研究2008房地产业是我国国内经济增长的动力源，也是利润较高的行业。可以带动钢铁、水泥、电解铝、建材等相关产业发展，是改善居民生活条件、吸纳就业、推动我国国民经济增长的支柱性产业。所以，房地产业能否持续健康的发展对我国整个国民经济的发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高度密集型行业，对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业，它的发展离不开金融行业的支持。经过多年的探索，一个市场化的、逐步适应国情的住房制度已经基本建立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年