北京市物业服务收费管理办法

-1-北京市物业服务收费管理办法第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，制订本办法。第二条本办法适用于本市行政区域范围内物业管理企业的物业服务收费管理。第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布。第六条符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价：1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；2、按照《北京市物业管理招标投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；-2-3、业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；4、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；5、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。第七条经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业管理企业根据所提供的服务内容和标准，按不高于经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准确定物业服务收费标准。按房改政策出售的公有住宅区、安居（康居）住宅区，以及不符合第六条规定的住宅区，在未成立业主大会前，执行政府指导价住宅物业服务收费标准。原物业服务收费标准低于基准价浮动幅度上限的，执行原收费标准，如要调整，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。但如物业管理企业提供安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可收取相应费用；收费标准总计不能高于基准价浮动幅度上限；原收费标-3-准中已包含上述服务收费内容的，不能重复计算收费。第八条按照物业服务收费政府指导价管理的住宅区有多种房屋产权性质住宅的，物业服务收费按与物业服务标准相对应的政府指导价标准执行。经政府有关部门批准，改变住宅使用性质从事经营活动的，物业管理企业可以按照改变后的住宅使用性质，确定物业服务收费标准收费。第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十条物业服务费用由业主交纳，但按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，应按有关规定承担综合管理、共用部位共用设施设备日常运行维护、绿化养护、电梯、水泵运行维护等费用。按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，就物业管理服务费用承担问题与购房人另有约定的，从其约定。第十一条实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业-4-服务合同约定以外的支出。第十三条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十四条物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服-5-务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。其中，业主大会提出质询时，物业管理企业应当及时进行书面答复。实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第十五条未建立专项维修资金的住宅，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用收取与使用按照国家和本市有关规定执行。第十六条电梯运行维护费标准及分摊办法。业主大会成立前，按照房屋买卖合同、物业服务合同中约定或物业管理公约中的约定执行；业主大会成立后，按照业主大会的决议执行。不符合以上条件的，暂按以下办法分摊计算：电梯运行服务首层住户，每建筑平方米电梯运行维护费用=[电梯运行维护总费用/（房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积）]×30%其他楼层住户每建筑平方米电梯运行维护费用=电梯运行维护总费用/（房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积）执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费由物业管理企业按不高于电梯运行维护费政府指导价收费标准执行。第十七条水泵运行维护费标准。业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合-6-同、物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费由物业管理企业按不高于水泵运行维护费政府指导价收费标准执行。二次供水用户（不包括自备井多层楼房用户）按政府指导价标准交纳水泵运行维护费；市政直供水用户不交纳水泵运行维护费。第十八条房屋建筑面积包括套内建筑面积和共用部位与共有房屋分摊建筑面积。第十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十条业主按房屋买卖合同约定的交付之日开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第二十一条物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。第二十二条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。-7-业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。第二十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十四条物业管理企业根据业主委托提供的特约服务，服务收费标准除政府价格主管部门有统一规定外，由双方约定。第二十五条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十六条物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。第二十七条市、区县价格主管部门负责监督管理本行政区域内物业服务收费行为。物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法进行查处：1、超出政府指导价标准制定价格的；2、擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；3、不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；4、只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的；5、其他违反本办法规定的行为。-8-第二十八条本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。第二十九条本办法自2005年月日起执行。原《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字[2000]163号）、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1998]第394号）、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字[1996]第274号）同时废止。本办法执行之前的其他有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。本办法实施前，在房屋买卖合同、物业服务合同、物业管理公约中确定的物业服务收费标准超出住宅物业服务收费政府指导价收费标准浮动幅度上限的普通居住小区，可执行至2005年月日。在此期间，如果成立业主大会或物业管理企业与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的，按本办法第六条规定执行；未成立业主大会或物业管理企业未能与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的，2005年月日起，一律按照住宅物业服务收费政府指导价执行。-9-北京市物业服务收费政府指导价收费标准一、住宅物业服务收费基准价标准：0.90元/建筑平方米.月服务内容服务范围服务标准综合管理小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4)协助召开业主大会并配合其运作；（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；-10-（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80％；（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；（11）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月)。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，-11-的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）单元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。绿化养护小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的二级养护标准养护。清洁卫生小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：（1)有健全