XXXX年12月至道地产_房地产决策参考_66页

012卷首语制造商给力房地产一个有趣的沉重的令业界同仁倍感困惑的话题终于还是摆上了台面：全民盖楼——越来越多的制造商正在摇身一变成为地产商。某种意义上说，这是另一种形式的‚全民炒楼‛。但，接下来会发生什么？是制造商给力房地产？还是房地产以自身运行的规律给制造商上一课？全民炒楼是一个问题，全民盖楼又是一个问题。炒楼是公众话题，盖楼则是行业话题。没有盖楼就没得炒楼，关注一下‚全民盖楼‛对于我们这些业界人士来说还是蛮有意思的。将全民盖楼还原成一条新闻源，那就是2010年11月25日《21世纪经济报道》的一篇报道，标题是‚浙商地产化幕后：1年内67名‘土地爷’落马‛。文章称‚浙江大部分上市企业经营房地产业务，2009年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50家涉足房地产业。专家直言浙江房价连年过快上升，房地产的暴利导致大量实体资本涌向房地产业，不利于区域经济稳定发展。‛就一则报道生发出‚全民盖楼‛的感慨，显然属小题大作。可事实比我们想象得更严重。印象中这些年以黑马姿态闯入房地产的‚半路上杀出的程咬金‛可真不少。比如像海尔，格力，美的，长虹，联想，国美，鲁能，雅戈尔等等，一个个耳熟能详的品牌，这些其他行业里的佼佼者盖起楼来，一样风生水起，一样玩得令人出乎意料。据说有比较经典的说法是某上市公司年终报表显示地产利润贡献远远超过辛辛苦苦经营多少年的主业，于是乎大有吃定地产‚乐不思蜀‛的死硬派。有网友打趣说，以房地产的‚中国特色‛，做地产如吸食大麻，一旦上瘾又岂是原来的薄利多销能拉得回头的？这些代表着国家和民族竞争力的品质企业为什么一定要进入房地产？难道是一以贯之的企业愿景使然？非也。是房地产暴利的巨大现实和想象空间把他们召唤了去。从资本逐利和企业追求利益最大化角度看，应该没有对错之分。多元化经营一向是企业分散风险和规模扩张屡试不爽的不二法则。但其背后折射出的产业空心化现象却值得警惕。产业空心化的权威表述是指非物质生产的服务性产业部分的比重远远超过以制造业为中心的物质生产部分的比重而成为国民经济的重要部门。而这便引出房地产的支柱产业地位问题。房地产是不是支柱产业一直是一个没有定论的问题。公众的观点否定者据多，从事这一行当的则认为，不以支柱产业表述似乎不足以表明其在经济社会发展中的极端重要性，于是从房地产商到地方政府每每强调房地产的支柱属性，以中国已经正在和即将进行的快速城市化为例说明房地产行业的独特性贡献。中国的房地产行业在世界上是一个独一无二的行业。中国的房地产商也是世界上独一无二的房地产企业。他们以其对各种资源资本关系的强大整合力处于‚绝对控股‛地位。上则要挟政府，绑架银行，下则坐地起价，把中产变成房奴。当然，房地产企业客观上亦为经济社会发展、城市化建设、居住环境改变做出着巨大贡献。全民盖楼的好处与坏处都十分突出。好处是竞争的激烈使得大家都会更加专注于对产品与服务的打磨而不是靠关系拿地。房地产黄金十年离我们而去，粗放的疯狂的低层次的开发模式必然会被专业的品质追求所替代。全民盖楼的坏处是，在表面上看到越来越多非房地产企业进入房地产的背后是客观上对实体经济的破坏。实体经济是指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。这一名词用得最多的是2007年。当时美联储频繁使用‚实体经济‛这个词语，并将与之相关联的出现严重泡沫的房产市场和金融市场划分出去，就是要在很大程度上反映美国国内市场运行的‚流水账‛部分和民生部分，其重要性不言而喻。全民盖楼直接破坏的就是以中国制造为标志的实体经济的可持续发展，如果企业的目标也像炒房客的游资那样试图在房地产行业里赚些快钱，那‚中国创造‛和‚大国崛起‛将无从谈起。虽然任何一个市场都有自净功能——通过优胜劣汰来完善进出机制，但还是不希望因为房地产的畸型增长干扰了实体经济的可持续发展。这样说来，全民盖楼也可以理解成另一种形式的次贷危机的前兆吧。而我们的关注重点，或者说我们所感兴趣的，则是当着这些制造商军团进入地产之后，会带来些什么，遇到些什么，影响些什么，改变些什么，而我们应该为他们提供一些什么样的专业服务。3目彔-导读卷首语2制造商给力房地产5向鸡蛋形蜗居建筑者致敬7声音9报告蓝皮书绿皮书看好明年的经济和楼市11点评温州企业热衷离开实业/山东诸城推行农村社区化/低空开放摧生航空地产/日美欧拟推房价计算国际标准/我国明年可能投资1.4万亿建1000万套保障房/房企争相投资养老社区项目/经济不景气就业压力大/广州中介逆市扩张新店将超百家/万科恒大等标杆房企再掀降价促销潮/Facebook网站创始人成《时代》年度人物/住建部将限群租拼租让蚁族叫苦/广州出新地王/微博成失控的通讯社？/青年才俊向往公务员/闲臵五年地价翻40倍/外媒：中国大城市高房租催生“鼠族”/雅戈尔24亿杭州拿地/民国老教材70年后走红/杭版不买房运动/学者：政府收入占GDP超三分之一/胡葆森：好日子已过去/周天勇：应加速国有工商金融企业资产社会化封面17制造商给力房地产尽管针对房地产或者以房地产为主要整肃对象的“更严厉”的宏观调控已经由非常态变成了常态，貌似风声鹤唳，哀鸿一片，但仍无法阻挡那些非地产行业的企业挟资本、土地等“常规武器”侵袭房地产的脚步。这就是我们在当下看到的与民众声讨高房价遥相呼应的行业现象。谁都可以地产/海尔地产的精细化主动型管控体系/麦当劳盈利模式的本质就是做商业地产广州豪宅市场明年将产生分化跨界地产的全复合时代/中国式养老建筑/美国养老地产及养老建筑设计分享至道研究37从投资、经营和设计多角度把精品酒店看个透上期，我们推出了《精品酒店里的奢华与私密》一文，和大家分享了国内外比较典型的几家精品酒店案例。本期我们邀请了几位长期关注和研究精品酒店并在的精品酒店的投资运营和建筑景观园林和室内设计方面比较专业的专家学者一块座谈，试图从更入的层面理解精品酒店这一酒店业里的“稀有品种”。建筑42一位地产从业者眼中的世博4只有半天的时间逛世博，无法深入了解世博中的各类高科技及城市主题，只能选择在C区看看各个国家馆建筑的外观。主要看两点：世博会中的每个国家分别想树立一种什么样的国家形象来表达自己；用什么材料及设计手法来表达。希望能学习到一些用建筑材料及手法来包装与表达形象定位的高招。战略47从用户需求出发“倒逼”研发互联网带来了个性化需求，个性化需求带来营销的碎片化，而不是原来的营销整体化。这给制造企业带来了巨大的挑战，特别是中国制造企业，其强项是大规模制造：为了适应个性化需求的变化，要变为大规模定制。所有流程都要改变，否则就没办法实现定制。专栏50把更多的农村变为城市需要强调的是，城市和乡村的概念也是相对的，地球上从没有天然的城市。随着人工设施的增加和功能完善，过去的乡村就可能变成未来的城郊和繁华闹市。52平台建筑学54企业家精神的衰落与重振重振企业家精神要求政府退出经济，让市场发挥配臵资源的基础性作用，让企业和民众回到舞台的中心。56联系潜在客户的最佳时间57邓永锵的奢侈品生意经我不认为经济的发展能改变人的本性。中国中产阶级蓬勃崛起，他们开始关注物质享乐，拿自己和他人攀比。因此，在某种程度上，人们假定中国的消费行为会有所改变。管理58对事不对人才能防范危机60房企名单式管理房地产应该向优秀的PE学习，立足终端客户的需求，通过股权投资的方式，拓展新兴业务，打通和延伸产业链，不失为一条值得探索的创新转型之路。阅读62公司的力量在人类走向现代的历程中，世界市场逐渐展露全貌，跨越血缘、地缘，凝聚个体之力的公司随之诞生。公司是一种组织，一种制度，一种文化。公司是一种生存方式，也是一种生活方式。在不同的国家，它呈现出不同的面貌，引领了各具特色的发展道路。5个评向蛋形蜗居建筑者致敬文/叶檀从建筑专业毕业半年的北漂大学生戴海飞，利用公司创意与自己的专业，搭起蛋形小屋，节省房租负担。小屋环保色彩，用竹子、保温膜、防雨膜、麻袋制成，从麻袋缝隙长出的小草点缀着城市，可以移动，通过蓄电蓄水，解决日常基本生活。据称蛋形蜗居造价6427元。我们应该向蛋形蜗居的创意者与建设者致敬，正如二战后美国出现的莱维特小镇解决了生育高峰的住房难题，蛋形蜗居是无力购房者解决生存困境、替社会分忧的体现。蛋形蜗居是政府部门眼中之芒，社会心中之痛，蛋形蜗居的存在提醒我们创业年轻人与大部分普通人生计艰难。当然，室内温度与室外温度相差无几的蛋形蜗居的存在是政府之耻，从1998年房地产市场化到2008年，没有对于保障房与民生的真实关切。蛋形蜗居折射高房价之痛。买不起房可以租房，但工资跟不上租金的步伐。戴海飞此前租房八九平米，房租八九百。数据显示，成府路三室一厅两卫共计99平米的合租单间出租，每月为950元；70平米的两居室，月租金在3600元。2008年北京市平均的租赁价格为2490元，2009年平均租赁价格为2547元，租赁价格小幅上升2.3%，而2010年前6个月，北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年上升15%，特别是五六月间租金上涨惊人，租赁价格为每月3000元，同比2009年租金上涨了20.3%。对于戴海飞这样的大学生而言，目前的房租收入比达到了百分之百，要想保证较为体面的住房，所有的收入都要用于住房，工作、生活，一切的目的都是为了有房住，实在是滑天下之大稽。建筑专业的大学生尚且如此，所谓城市化进程中的民工状况可想而知。面对蛋形蜗居，面对胶囊公寓，面对蚁族村，有两种态度。一种是搬出有关规则，要求蛋形蜗居从哪里来到哪里去。戴海飞本人将此视作流浪状态，他达观地表示，“因为这块地不属于我们公司，也不属于我，因为地是别人的，别人赶你走，你当然要走。这是一个流动的房子，也是为了应对这种情况的。哪个地方可以停就停吧，就相当于流浪”。果然，有关部门说话了，物业负责人表示，如果是过夜的话，就是临时建筑的性质了。临时建筑必须市政部门审批。城管人员表示，在路边搭建居住的屋子，只要没有相关部门审批都属于“私搭乱建”，应予拆除。而对方如果搭建在内部大院里，城管部门会直接通报对方管理单位，让其自行拆除。二是搬出铁血市场规则，表示负担不起北京的成本，可以住回湖南、住回益阳，北京是全球有钱人的北京，不是没钱的北漂的北京。我们可以拆了蛋形蜗居，我们可以把北漂、沪漂赶到中小城市，甚至赶回老家，但我们无法改变大中小城市的机会不均等，无法改变每年数百万大学生的生存困境。如果200万大学生的蜗居被拆，中国的城市化远景、创新前景何在？有关部门在建设保障房的同时，不妨改造蛋形蜗居，让蛋形蜗居节能又保温，开辟专门场地以最低收费把蛋形蜗居集中起来，让蛋形蜗居成为城市的美妙景观，成为年轻人的励志场所，成为提醒政府责任的标志。蛋形蜗居漂移在城市夜空，有人视之为城市的狗皮膏药，但总比将溃烂之创口粉饰为艳若桃李要好得多。编辑点评：之前有胶囊公寓，现在有蛋形蜗居。“人民群众”在高房价的重压下逼出来的挑战人居空间的想象力和创造力令人敬佩兼心酸。西人有房车，咱有带轮子的小窝，你又奈我若何？只可恨那北漂青年的“所在单位”施压，令“鸡蛋”无处安放，但此一种创意房子所传导出来的“自力更生、艰苦奋斗”精神，则会持续发酵着，启发更多的人。6新闻7新闻-声音在二十一世纪的中国，任志强声言“不给穷人盖房”。茅于轼称廉租房不能修私人厕所。看看500年前欧洲首富Fugger给穷人盖的廉租房。租金500年一分不涨，现在是每月0.88欧元，管理得井井有条。（左图）——薛涌再说我不给穷人盖房就开骂。事实一，法律规定没有政府委托，开发商不得在非出让的土地上盖房，事实二，法律规定给穷人的廉租房、经适房建在非出让的土地上，事实三，未经政府批准，想盖也不给地。事实四，出让地中的商品房不是给穷人的。——任志强近期进行的一项调查显示，有超过百万“蚁族”在国内城市存在和网络上90%的网民存在，年龄主要集中在22－29岁，其中80％以上是“穷二代”，大部分的受访者家庭年收入不超过5万元，其父母大多是农民、农民工和下岗职工。——禹晋永责任这个词，所谓责是对自己的要求，有了这要求，才有任。任是负担。一个人一旦有了责任感，负担势必层层加码，