《商业地产定位、设计与招商运营管理》(二)

《《商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理》》((二二))《《商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理》》(())陈倍麟陈倍麟陈倍麟陈倍麟中国房产信息中国房产信息集团商业事业部集团商业事业部副总副总经理经理上海市注册咨询专家上海市注册咨询专家、、上海市注册咨询师上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划中国注册高级商务策划师、国际商务策划师师20102010年年1111月月1313--1414日日目目录录一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用二、商业地产项目的类别二、商业地产项目的类别三三、商业发展、商业发展周期规律、布局周期规律、布局特征与物业形态关系特征与物业形态关系四、商业不同发展时期的商业建筑特征四、商业不同发展时期的商业建筑特征五、案例探讨：商业内部动线设计应采用哪种形态五、案例探讨：商业内部动线设计应采用哪种形态2一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用3一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种区位：区位：某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。空间位置。看懂城市规划图理解项目的价值看懂城市规划图理解项目的价值看懂城市规划图，理解项目的价值看懂城市规划图，理解项目的价值4一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种嘉定区位图规划图嘉定区位图规划图池州城市土地规划图池州城市土地规划图5一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种嘉定土地规划图嘉定土地规划图嘉定土地规划图嘉定土地规划图6一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种版块：版块：一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如徐家汇一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如徐家汇板块、五角场板块、不夜城板块、滨江大道板块等。板块、五角场板块、不夜城板块、滨江大道板块等。7一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种商圈：商圈：指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。着重指吸纳的目标顾客分布空间为半径，划定的一系列圆形或方形区域。着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，又指商家聚集的区域、地段。范围，又指商家聚集的区域、地段。8一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种商业中心：商业中心：与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区三级社区三级。（市级商圈、区级商圈、社区商圈、。（市级商圈、区级商圈、社区商圈、新区商圈新区商圈…………））中国商务部关于商业分级指标分类设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融商务结合国内外及本市消费者50万30万㎡大型百货店专业店、专卖店旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、商业区；历史形成集聚地旅游并与金融、商务结合消费者万万专店、专卖店文化娱乐、餐饮服务、展、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、休闲文化、娱乐该地区及外来消费者25万20万10万㎡购物中心、超市、百货店文化娱乐、餐饮旅游金融服务图书报刊邮电业居住区商业人流集中交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万25万㎡超市、便利店医药店餐饮菜市场生活服务图书报刊商业交通便利的地段提供必要的服务当地居民5万2.5万㎡医药店、餐饮、菜市场图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必需商品及便利服务当地居民0.4万0.06万㎡便利店、餐饮店生活服务业专业街商业中心周边交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民、商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万㎡超市、购物中心、百货店专卖店、专业店文化娱乐餐饮旅馆邮电业金融服务旅游服务图书报刊中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及5万2万㎡超市、餐饮、小商品市场、农贸市场农资供应生活服务、图书报刊、邮电文化娱乐业9镇商业外来消费者农贸市场、农资供应邮电、文化娱乐业一般镇商业镇主要街区，农贸集散地周边提供日常商品供应，提供生活、为农服务本镇居民、周边中心村村民2万0.8万㎡超市、便利店、菜市场、餐饮、农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种10一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种地段：地段：商圈中的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商圈中再商圈中的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商圈中再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。南京东路地段南京东路地段11南京东路地段南京东路地段一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种12一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种13一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种14一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用道路类别高度影响项目商业性质及辐射能力区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种城市主干道城市的主干道，连通城市车流量较大的区域，承担综合性功能流量构成兼有过境车流和市内公交商业属性综合性功能。流量构成兼有过境车流和市内公交。有利于远端辐射（机动车到达），但不利于属地型箱子拐（支路）商圈的建立（消费者微观对流）。城市次干道新时代商业街（支路）商业属性城市的次干道，主要承担市民工作与生活出行功能，流速相对较低。本案有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型综合性商业地产项目宜建设在城市次干道上，且临近城市主干道。本案15支马路利民西路（主干道）一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种举例：芜湖侨鸿商业举例：芜湖侨鸿商业16一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种举例：芜湖侨鸿商业举例：芜湖侨鸿商业由于地处经营生地的新兴商业网点，同时邻近中山路步行由于地处经营生地的新兴商业网点，同时邻近中山路步行街市级商圈，因此芜湖侨鸿商业项目以服务本区消费者为街市级商圈，因此芜湖侨鸿商业项目以服务本区消费者为立足点，打造区域型商业。立足点，打造区域型商业。17一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用周浦万达微观地理位置周浦万达微观地理位置不佳，不佳，小交通环境呈弱势小交通环境呈弱势区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种举例：上海周浦万达广场举例：上海周浦万达广场小交通环境呈弱势。小交通环境呈弱势。18一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用周浦万达外部动线示意图周浦万达外部动线示意图区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种举例：上海周浦万达广场举例：上海周浦万达广场周浦万达外部动线示意图周浦万达外部动线示意图周康1路、2路等16康2路等16条公交线路沈路581581、992等4条公交线路900M19900M一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种节点：节点：指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处十字路口、建筑形态的变换点。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮十字路口、建筑形态的变换点。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。上海五角场地段上海五角场地段海角场地段海角场地段宁波天一广场宁波天一广场上海人民广场上海人民广场宁波天广场宁波天广场上海人民广场上海人民广场20一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种商场的节点商场的节点————辅助性空间（似客厅）辅助性空间（似客厅）21一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用地标：地标：与节点构成城市空间或商业中心另类参照点观察者般不能进入内部与节点构成城市空间或商业中心另类参照点观察者般不能进入内部区位区位板块板块商圈商圈商业中心商业中心地段地段节点节点地标地标业态业种业态业种地标：地标：与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。广告招牌、山顶。广告招牌、山顶。广告招牌、山顶。东方明珠东方明珠22一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设