专业街的经营独到优势doc5(1)

专业街的经营独到优势专业街是指同类及相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市空间，目前上海一共27条专业街，按其经营内容共分五大类:服饰类七浦路服饰一条街、襄阳路服饰街建材装饰类宜山路建材一条街、金陵东路装潢材料一条街、曲阳家具一条街、赤峰路现代建筑设计一条街餐饮类黄河路及乍浦路餐饮一条街、吴江路及云南路小吃一条街、阳曲路餐饮一条街、新都江美食街、铜川路海鲜一条街、永安路水产市场机电用品类北京东路机电设备一条街、威海路汽配一条街、牛庄路建筑五金一条街、天潼路讯产品一条街休闲旅游类衡山路休闲一条街、西藏旅游一条街、雁荡路休闲一条街、张杨路旅游一条街、多伦路文化一条街、东台路古玩一条街文化用品类曲阜路文具用品一条街、福州路文化用品一条街、福佑路小商品市场一条街其他人民路婚纱一条街、安亭国际汽车城、西宝兴路殡葬用品服务一条街“慧眼识街”是投资成功的前提上海很多业街的最初形成都是当地政府为了发展地区经济规划组建的，在各自日后的演进过程中，政府也在其中扮演着重要角色，如安亭国际汽车城的建设。但政府不一定要直接参与专业街的开发，可以通过鼓励企业参与，引导专业市场自行整合、重组的方式，扩大专业市场规模、提高市场知名度、增强市场辐射力。因此，每个专业街的发展前景都很大程度上受政府规划的影响，如金陵东路装潢材料一条街，其前期发展由于有政府优惠的税收政策，一度发展得如火如荼，但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变，逐渐冷淡下来。再如，襄阳路服饰街所在的土地，是政府当初为了搬迁华亭路暂时借给开发商的，所谓的“搬迁”给其中大大小小的投资者和业主都带来了一个极具挑战的难题。如何能够把襄阳路的整体优势复制到一个新的营业场所，各种说法莫衷一是但就已经浮出水面的五个可供选择的新址来说，其人气都不能与淮海路同日而语，其淮海路核心地段的区位优势将不复存在是不可否认的事实。另一方面，一些专业街商铺售价也是涨速惊人，七浦路2004年的售价平均达到6万元/平方米，和2001年新七浦服饰市场刚开业时底层的售价持平，而2004年新七浦服饰市场底层的售价已经高达17万元/方米;宜山路中建成不到一年的商场售价也从1万元左右/平方米涨到1.8万元/平方米。一般在大批商家入驻之前，商铺价格都比较低，但是整条专业街的发展态势尚不明朗，如果发展态势良好，投资者一本万利;反之，损失惨重。而当人气聚集商铺价格节节高升的时候，这时投资不仅需要大量资金，而且获得的利润也比较有限。所以，投资专业街需要有“慧眼识街”的本领，如果投资者对专业街特点和趋势没有一个全面的把握，其投资难免会因所选的专业街商圈衰败而付之东流。特色经营提升物业价值选择一条极具发展潜力的专业街至关重要，但其中铺位的经营价值也不容忽视。经营价值是实现商铺最大的价值与租金增长空间的重要源泉，与商铺投资者的利益息息相关。提升专业街经营价值的关键在于定位，也就是与其他商家的错位经营。专业街的空间集约化程度很高，内部应该有定的功能分区，通过错位经营实现不同区块之间功能互补。如果每个开发商忽视邻居们的经营内容和档次，盲模仿已经建成且经营很好的经营场所的布局和施，容易造成重复建设，引发恶性竞争，浪费社会资源。如七浦服饰一条街，为了响应市政府“市场入室，还路于民”号召，使七浦路更符合上海这个国际化大都市的形象，闸北区区政府授权四家开发公司对七浦路进行商业和房产的开发，准备让七浦路成为闸北区集餐饮、服装、休闲于一体的步行街，但从已经建成的几家商来看，无论是商场布局还是经营品种并没有很大的差异，在目前建成的商场数量较少的情况下，这种重复设还不会立刻产生严重的后果，但随着开发的商场越来越多，竞争日趋激烈，必然会造成每个商场的利润逐渐摊薄。经营价值的下降必然会限制商铺物业价值的上涨空间。经营者别出心裁的经营特色不仅能赢得良好的口碑，也避开了热点竞争。七浦路新七浦服饰市场，楼层之间明晰的档次划分也使其成为七浦路上最大的亮点，租金和售价也略高于附近的其他商场。短期盈利模式隐含极大风险专业街上聚集了成百上千家的店铺，竞争异常激烈，同一条专业街中不同的商场之间更是硝烟四起。任何一个消费者都不可能了解所有商家的信息，所以为了吸引消费者的眼球，宣传攻势尤为重要。但是处于商场内部的中小经营者在宣传方面所能起的作用微乎其微，在这种情况下，每个商铺的经营情况，都与小至其所在的商场大至整条专业街的宣传、管理息息相关。然而，现在很多开发商为了尽快收回投资，选择短期盈利模式，不利于商场的长期发展。如宜山路建材一条街上的金银岛建材商场是全市建材领域第一家买断产权商铺的商场，整个商场的商铺只卖不租，个人投资者通过买断商铺产权，以或自营或租赁方式经营，这种买断商铺的形式虽然有利于开发商迅速收回投资，但据业主反映，由于商铺已经全部卖出，所以开发商委托的管理公司对商场的宣传、管理闻不问，造成整个商场经营情况的下降，而且在这种状况下，其中小经营者由于势单力薄，很难做出有力的反抗，只能在租约到期时，做出退出的选择，承租人的大批退出，极大地损害了商铺业主的利益。为了制约开发商的行为，维护自己的权益，投资者选择投资专业街中的大型商业项目时，一定要注意，其中的店铺不能全部销售。慎选换手率较高的商铺专业街红火的经营状况，使其中的经营者受益匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，专业街商铺就不可避免地出现了供不应求局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。在这种情况下，老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大机会，但是如果出现短时期内老经营者大退出，也就是商铺换手率较高的现象，就应该引起商铺投资者的重视了。在专业街中出现一半左右商家退出，就说明在这里的租金涨幅很多老商家难以承受，老的经营者都承受不了的高租金，新的承租者也将面临着严峻的挑战;到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌，下跌的趋势容易引起投资者观望的心，专业街商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。而且大量商家的转移，会影响整条专业街的特色，也不利于专业街的长远发展。所以，商家必须要一定的稳定性，才能保持专业街的长久兴旺。