广州美博城可行性

安华瑶台项目中期汇报--市场研究--珠江恒昌房地产顾问有限公司2002.5.9.汇报内容第一部分区位研究第二部分市场研究——钟表专业市场——鞋业专业市场——化妆品专业市场第三部分初步定位建议区位分析区位分析目的地站西钟表专业市场站西鞋业专业市场站南路服装专业市场车行358步行131525项目和站西附近几个专业市场间的交通时间站西、站南等地已形成以服装、鞋类、钟表为主题，辐射华南乃至全国的批发中心，与市内其它区域相比具有历史地缘优势单位：分钟区位分析本项目处于广州火车站——机场高速的中间位置，具有一定交通优势项目地块广州站广州西站北环高速环市路（内环路）站西路广花路广园西路市汽车客运站省汽车客运站站南路机场高速图例鞋、鞋料专业市场钟表专业市场其他专业市场`服装专业市场客、货运站场`区位分析目的地广州火车站省客运站市客运站三元里客运站广州西站易发交易市场羊城联运交易市场车行6552220.5步行2015151010103项目和附近客、货运站场间的交通时间单位：分钟项目所在区域具备货运站场的硬件配套条件，相互的交通连接时间较短交通可达性分析近几年广州北部的高速路、快速路发展迅速，本项目和广州各个出入口连接的便利度大大增加已于近期完工、和本项目密切相关的道路概况广园东路机场高速公路北二环高速公路和项目连接状况广园西路—广园中路—广园东路广园西路—三元里—机场高速公路广园西路—三元里—机场高速—北二环道路性质快速路高速公路高速公路走向西—东北—南西—东具体走向禺东西路—南岗—云埔新机场—蚌湖—三元里茅山—蚌湖—开发区连接的城市出口（东）南岗（北）北兴（南）珠钢（西）神山通往的地区深圳、东莞花都、清远佛山、南海、三水、肇庆交通可达性分析外向交通联系广园西路—北环高速公路—珠三角2）铁路：广州火车站是辐射全国的重要口岸广园西路—广州火车站—珠三角—全国各地3）航空：广州白云机场是客流量稳居全国前三位的重要空港广园西路—白云机场—珠三角—全国各地—全球范围1）公路：广园西路是城市快速路骨架网络内的联络线本项目拥有由公路、铁路、航空组成的多元化外向交通联系方式，辐射能力较强交通可达性分析内向交通联系2）地铁：项目地块临近地铁二号线“广州火车站”站，快速辐射市内各经济活动活跃的区域1）内环路：由项目地块出发，沿广园西路南行至环市西路即可接上内环路内环路、地铁为缓解市内交通压力和提高经济效益发挥重要作用，本项目通过广园西路、环市路迅速与之连接，客、货流在市内各经济活动活跃区域的流动更畅顺交通可达性分析项目位置图例联络线放射线地铁一号线地铁二号线广州站广园西路往机场外环路内环路发展展望通过广园西路—机场高速路—北二环，及通向其他城市的放射线，本项目对珠三角的辐射力得到增强公路广园西路环城高速北二环高速新机场高速广肇高速广清高速京珠高速广惠线增莞深高速广深高速广珠高速广珠西线佛开高速内环路未来广州新机场的客运数量、质量将上新台阶，辐射力更广，本项目和新机场联系的交通条件优越，能抢占先机机场发展展望今年内完成火车站至省、市汽车站的空中走廊、地下隧道，实现人车分流，环市西的道路通行能力提高，本项目和火车站、汽车站间的接驳效率也会提高广州火车站项目东面的广州西站货运改客运的规划正待评审，通过后项目周边的道路改造、交通配套设施、公交站场等建设将提上日程，本项目的客运条件从而得到改善广州西站广佛地铁由广州地铁一号线往西向佛山延伸，有望在今年10月动工，广州对佛山、南海以至粤西地区的经济辐射力有所增强，本项目的区位价值也有提升广佛地铁小结1）站西区域已形成服装、鞋类、钟表三大商圈，具有历史地缘优势2）项目与公路、地铁、铁路、航空等交通枢纽联系紧密，交通条件优越4）火车站区域的整治、地铁的开通等市政建设，将为项目带来良好的前景3）周边货运站场配套条件较好5）与站西各市场相比，项目更贴近广园西路和北环高速、机场高速市场研究钟表专业行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为钟表市场的SWOT分析行业状况中国是全球最大的钟表生产大国全球80%的手表在中国装配并出口超过95%的中低档钟表由中国制造生产集中在中低档层面上市场不景，产量逐年下降全球经济下滑，境外需求减少供求市场趋向饱和疲弱，竞争激烈国内中低价产品受影响不大加入WTO两三年后,国外中高档表将大举进入国内市场行业发展现状地区2001年2000年增减全国1.842.14-13.99%广东1.601.91-16.4%2001年全国及广东省手表产量情况单位：亿只2001年全国手表进出口情况类型2001年2000年增减机械表1.73.95-57%电动表8.28.55-4.46%单位：亿只资料来源：《中国市场.名表》资料来源：2001年海关统计数字产地构成2001年国产手表产地构成0204060占国产零售量%30.7914.658.993.692.472.311.611.590.560.31占国产零售额%42.776.5312.82.131.481.080.90.660.20.17深圳上海珠海广州东莞北京天津杭州南京大连资料来源：中华全国商业信息中心、《中国市场•名表》广东占全国产量的86.7%深圳钟表企业近800家，产品90%出口，产量占世界的45%深圳已成为全国最大的钟表生产加工、进出口集散地广州品牌生产企业不多，批发业的产业基础较弱钟表批发市场特性批发业流通模式产品代理商批发市场二手代理消费者生产零售批发重要流通环节钟表档次分类及流通模式5000200010005001005010000低档国内品牌中高档高档国外品牌假冒伪劣货中低档国内品牌百货公司钟表行专卖店代理商销售消费者专业批发市场零售商街头商贩高档产品中档产品低档产品营销渠道及特点多样对批发市场依赖少多样弹性大少以批发市场为主场地档次要求高较高低仓储需求需求极少场地、保安要求高需求较少相对较多各档次产品流通特点流通特点钟表批发行业特征所需占地小、资金量较大假冒伪劣货多对仓储、货运条件要求不高讲究档次分类，中高档产品不与低挡产品同场中高档产品以零售为主，低档产品主要依赖批发市场中高档产品对场地档次要求高可与珠宝首饰、眼镜、精品等行业同场经营项目位置旺角新东方站西九龙南方广州钟表批发行业站西是历史最长的采购钟表货源的主要集散地民间自然经营临建小商铺临建专业市场旺角钟表城自发组织政府整治扩路搬迁政府支持站西市场基本情况名称站西九龙新东方南方旺角(一期)开业时间19951996199719982002.4.16规模(m2)约18001700120022004000铺位数(个)约280约350约150约500430商铺面积(m2)2-48-102-42-45-82-48-102-48-10平均租金(元/m2)3506503503000-5000(2m2柜台）1200-2500经营空置率5%5%10%1%50%经营类别配件、成品成品为主配件为主配件、成品配件、成品性质包租包租包租包租40年产权客流量一般一般一般最多最少站西区域钟表市场基本情况资料来源：实地调查原因分析南方钟表城租金最高客流量最大，生意额最高采取转租形式，顶手费较少名气度最高场地条件相对较好换手率较低，经营稳定旺角经营空置率最高场地新炒铺者多，实际经营者少买铺者多为原站西商家，新进场经营者少旺角一期新东方九龙站西南方电梯两部自动扶梯无无一部无空调中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调卖场外部装饰大型现代广告牌简单简单简单简单卖场内部装饰小型广告横幅简单简单简单简单仓库地下车库一小部分无无五、六楼无外部广场约500平方米无无无无停车位(个)200（地下停车场）无无无无保卫录象监视、保安保安保安巡逻保安巡逻保安巡逻配套设施二期规划内设银行、餐饮、商务、知名厂家展示中心、联络处、售后服务处等设施无无无无评价好，新一般一般一般较好较新场地条件站西各场地特点资料来源：实地调查商场名称一手租金价(元/月/铺)二手租金价(元/月/铺)顶手费租期备注南方钟表交易中心10282500-40003万—5万3年1米柜面站西钟表城12503000-600015万—20万3年拉闸铺九龙表行5005001万3年1米柜面东方钟表配件中心300-1000300-1000/灵活柜面、拉闸铺旺角钟表城/1500-2500/1年柜面租金及售价租金资料来源：实地调查售价旺角一期（售罄）均价1.３万柜面、拉闸铺管理费１５元/Ｍ２旺角二期（在售）均价1.８万玻璃门铺（9m2以上)资料来源：实地调查租金走势单位：元/M205001000150020002500200020012002南方表城站西表城九龙表城南方表城租金最高，其余各场租金情况稳定站西区域钟表市场租金走势图经营者特征业主多为广东的私营业主或个体户客商来自全国各地及第三世界国家多数业主拥有2-3个铺于不同场地旺角购铺者多为原站西经营者和投资客对环境、配套服务等有较高要求购铺认为最重要的因素是：1.交通便利程度2.周边环境3.物业管理提及最多的设施：1.餐饮店2.商务中心3.办公室最关心的服务1.统一推广2.定期展销会3.仓储管理铺位选择1.特装展位2.展示+办公3.传统柜台接受同场经营的行业1.珠宝首饰2.精品3.眼镜客户调查资料潜在供应分析项目位置钟表城商圈服装批发市场旺角二期旺角二期开业时间2002.8规模(m2)3000铺位数(个)150商铺面积(m2)9-15附近多家中小型服装批发市场也有转为钟表市场的可能站西一带将继续延续钟表批发集散地特色旺角经营理念及档次有所提升广州钟表批发市场特征站地规模较小1700-4000m2铺位较少150-400个铺位面积小1-10m2场地多为临建，装修简陋，档次低产品都在500元以下，以50-100元居多不少假冒伪劣商品同场经营多数场馆没有停车位缺乏仓库、商务、生活配套设施亲缘关系在商户经营中占有重要地位——基本属于传统的集散地式的批发市场现有市场发展前景及对项目的影响站西一带将继续延续钟表批发集散地特色原南方、站西等临建市场将搬迁原站西经营者多在旺角购铺站西钟表市场已逐渐向周边扩散，区域整治后，形成以旺角为中心的批发集散地——项目偏离集散批发中心商圈，延续性较差项目发展为钟表市场之SWOT分析优势Strengths劣势Weaknesses机会Opportunities威胁Threats优势Strengths站西钟表集散地本项目规模（m2)1.4万3.28万（总建）铺位数（个）17002000（拟）停车位（个）200（旺角地下停车场）107（拟）道路连接不能直接和高等级公路连接和高等级公路接驳方便客、货运配套条件站场充足，但交通组织较混乱现状货运条件良好与货运站、客运站、火车站、机场的联系便捷与站西批发市场区域的联系紧密临近主干道广园西路，区位识别性好劣势Weaknesses距离中心商圈有一定距离，周边商业气氛较差周边环境较差，区域形象不佳，难以吸引品牌产品进场临主干道（广源路）面窄，并有旧建筑遮挡地形不平，有一定坡度，对设计施工要求较高属临建性质，只有20年使用权周边专业市场不多，与钟表专业市场的区域延续性较差项目规模对于单一经营钟表市场而言过于庞大机会Opportunities火车站一带的市政改造，地铁二号线的开通，给项目带来新商机站西专业市场可能拆迁，产生新的机会加入WTO两三年后，将有大批国外中档次产品要进入中国市场传统集散地形式的批发市场已不能满足不同档次品牌的流通要求，新型钟表物流中心有发展的市场空间钟表行业有较强的行业关联度，可与珠宝首饰、眼镜等行业同场经营威胁Threat站西钟表市场已逐渐向周边扩散，旺角经营模式有所提升，市场竞争趋激烈交易会搬至琶洲后，火车站商圈的吸引力可能会受影响钟表供求市场逐渐饱和，批发市场容量不大——中低档批发市场容量有限——中高档品牌难以进入批发市场深圳依托钟表产业基础，正成为全国档次化、品牌化、正规化的批发展示中心第13