鞍山房地产市场分析

一、环境分析扩城总体目标——拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局措施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团；南进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，促进新区启动；西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区；北调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区；中疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设。城市空间布局城市发展格局铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境。立山：全力发展“房地产”实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标。千山：建成商贸物流和高标准住宅区以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设。中心城区建设单位：元，％鞍山城市居民收入和消费形势2008年,鞍山市城市居民人均可支配收入约为13000元,同比增长18%,但受宏观经济影响,居民的消费支出比例大大低于以往年份。2009年上半年,鞍山市城市居民人均可支配收入为7994元,同比增长10%,预计年度增长在10%到12%之间,增长率远低于2008年度,但受市场回暖的影响,城市居民的消费支出比例明显回升.预计2009年鞍山市城市居民消费总额与2008年将基本持平.2006年至2009年，鞍山商品房价格年均增幅在8.8%，年均增幅为200元/㎡左右。人均收入增长速度高于房价的增长速度，居民消费能力潜力增强。经济指标据统计统计局数据表明，2009年鞍山市人均居住面积22.5平方米，根据“十一五”规划，鞍山市计划明年人均居住面积为23㎡，截止2010年人均居住面积尚有0.5㎡的差距。2008年鞍山人均居住面积为22.5㎡2010年鞍山人均居住面积规划为23㎡人均居住面积增幅带来的市场需求同类比较：①2008年辽宁省人均居住面积为24㎡②2008年全国城市人均居住面积为26㎡鞍山市人均面积增加已成为必然趋势！营销提示[观点一]2011年鞍山楼市将进入深度调整期，虽然市场持续放量，客户刚性需求不减，但是政策不确定性会对市场产生一定影响。[观点二]鞍山房地产市场将处于震荡上升的状态。政府宏观调控及开发商刺激性政策将直接影响市场动态。[观点二]整体保持稳定是发展趋势。二、板块分析胜利北路板块胜利南路板块两馆板块营城子板块高新区板块新钢广场板块永乐板块立山区胜利北路板块——鞍山楼市的新生板块，立山不出，谁与争锋板块描述：立山广场属于立山区的核心繁华区，目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”，而位于立山区的胜利北路南北贯穿立山广场，且和胜利南路一路相承，延续了中心区的繁华，自然成为立山房地产开发的重点区域。板块特征：板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利北路有2-3层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在4000元-4800元/㎡，大部分楼盘均价在4500元/㎡左右，主力户型面积80-100㎡两房两厅一卫；沿街底商均价在7000-9000元/㎡左右。客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自立山区，比例达70%，另外铁西区占10%，千山、铁东区占10%，外地人占10%；从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工60%，在立山工作的有住房公积金的市政人员和公务员占20%（教师、医生、银行小职员、保险人员等），在立山做生意的个体户小老板占10%；购房者以婚房、自住型为主，投资客群不多。代表楼盘：剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象、马德里、恒大绿洲胜利北路板块供应量：板块内供应量截止目前至少有37万方；建筑类别：板块内楼盘建筑类别以高层（17-25层）为主，兼有部分小高层（11层）；均价：板块内楼盘均价在4300-4800元/㎡不等；主力户型：以两房两厅一卫为主，兼有部分三房两厅一卫；主力面积：两房80-100㎡左右，三房100-130㎡左右；主力总价：两房38-48万左右/套，三房48-60万/套；物业费：物业费在0.5-0.7元/㎡/月。胜利南路板块铁东区胜利南路板块——鞍山楼市地位最为显赫的板块板块描述：该板块是由城市核心区板块外溢裂变形成，板块位置基本仍然是城市最为繁华的核心区，这里交通便利、商业繁华、各种休闲娱乐餐饮等配套设施齐全。随着商业配套和生活设施的进一步到位，市委、市政府提出要把胜利路沿线打造成鞍山第一条精品商业路带。板块特征：该板块无论从生活的角度或是从物业升值的角度，在鞍山都是绝无仅有的，因此板块内聚集了大量鞍山的达官贵人，同时也吸引了一批投资客。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利南路有2-3层裙楼底商。板块楼盘住宅均价大都在5500元-7000元/㎡，大部分楼盘均价在6000元/㎡左右，主力户型面积100㎡两房和120-140㎡三房平分秋色；沿街底商均价在15000-30000元/㎡不等。客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自整个鞍山，从职业分析，以公务员、实业老板为主，比例占60%，鞍钢高管10%，企事业领导占20%，外地生意人占10%；购房者往往已经至少有一套住房，以改善型、自住型为主，投资客群有一定的比例。代表楼盘：前沿国际、世纪峰景、大德金典世家等供应量：板块内供应量至少18万方；建筑类别：板块内楼盘建筑类别以高层（26-32层）为主；均价：板块内楼盘均价在6000元/㎡不等；主力户型：以两房两厅一卫和三房两厅一卫为主；主力面积：两房80-100㎡左右，三房105-130㎡左右；主力总价：两房50-65万左右/套，三房65-75左右万/套；物业费：物业费在1元/㎡/月左右。永乐公园板块铁西永乐公园板块——比拼环境质量与品质板块描述：铁西作为鞍山传统老工业区，在环境和地段上已经输于铁东，铁西楼市要得以发展，必须寻求新的突破口，而这个突破口就是铁西区唯一的公园—永乐公园。永乐公园以其自身优胜的自然环境在铁西独树一帜，吸引了各大开发商和广大置业者。板块特征：板块内围绕永乐公园周边开发了公园首府、永乐嘉园、皇家名座等楼盘。这些楼盘大都为高层尤其是公园首府和永乐嘉园，更是将整个永乐公园尽收眼底。该板块楼盘均价在4500元/㎡，主力户型面积80-100㎡两房两厅一卫。客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自铁西区，比例达80%，另外铁东区占10%，千山、立山区占5%，外地人占5%；从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工30%，在铁西工作的有住房公积金的市政人员和公务员占50%（教师、医生、银行小职员、保险人员等），在铁西做生意的个体户小老板占20%；购房者以婚房、自住为主，有一小部分投资客（投资客多为在铁东区有住房的有钱人，看重永乐公园是个升值引擎）。代表楼盘：公园首府、永乐嘉园、皇家名座供应量：板块内供应量至少19万方；建筑类别：板块内楼盘建筑类别以高层（16-22层）为主；均价：板块内楼盘均价在4500元/㎡左右；主力户型：以两房两厅一卫为主；主力面积：两房70-100㎡左右为主；主力总价：35-50万/套；物业费：物业费在0.5元/㎡/月左右。新钢广场板块——郊区大盘板块，分得鞍山楼市一杯羹板块描述：该区域地处鞍山千山区和铁西区交界，可谓是近郊区域，板块临近沈大高速入口，政府规划的未来西客站坐落于此，路网四通八达，交通便捷，但周边配套相对落后。由于靠近铁西工业区和达道湾工业区，区域环境较差。板块特征：板块在鞍山楼市中实属郊区经济型板块，目前板块内有阪芙小镇和睿达花园新城两个大盘，楼盘均价在3500元左右，价格相对低廉。区域内商业配套设施缺乏，板块发展相对缓慢；客源分析：板块主力客源以在铁西和千山区工作的工薪阶层为主，这些工薪阶层基本居住在楼盘周边区域，收入虽然不多，但也稳定；代表楼盘：阪芙小镇、睿达花园新城等新钢广场板块供应量：板块内供应量至少80万方；建筑类别：板块内楼盘建筑类别以多层、小高层为主；均价：板块内楼盘均价在3500元/㎡左右；主力户型：以两房两厅一卫为主；主力面积：两房70-85㎡左右；主力总价：22-30万左右/套；物业费：物业费在0.5元/㎡/月左右。营城子板块营城子板块——鞍山楼市中自然与生态环境出众板块描述：该板块随地处市郊，却因自然生态环境一直倍受关注和亲睐。在鞍山房地产发展之初，板块就已形成。板块近临东山风景区与玉佛山风景区，风景绮丽怡人。目前板块内居住区连绵成片，实属纯住宅区域，区域内既无任何非住宅的产业干扰和污染，又无人群喧嚣的闹市。随着万科城市花园、罗马假日花园、万泰锦绣华城的开发，板块成为名副其实的生态居住板块。板块特征：该板块虽距离中心城有一定距离但交通便利，多条公交线路抵达。板块内医院、学校等各种配套在不断完善和发展，板块内聚集了大量鞍山的城市精英，这些城市精英学历较高，崇尚幽静、自然、生态的环境。板块内楼盘多为纯住宅小区，板块楼盘住宅均价大都在5000元-8000元/㎡，主力户型面积80-100㎡两房和120-140㎡三房；板块内缺乏大型商业配套，现有的商业配套多为小区配套沿街底商，底商均价在6000-8000元/㎡不等。客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自整个铁东区；从职业分析，以公务员、做生意的实业老板为主，比例占70%，鞍钢高管5%，企事业领导占20%，外地生意人占5%；购房者有近50%已经至少有一套住房，以改善型、自住型、婚房为主，投资客群比例小。代表楼盘：罗马假日花园、万泰锦绣华城、万科城市花园、东亚豪庭等供应量：板块内供应量至少30万方；建筑类别：板块内楼盘建筑类别以多层、小高层为主，兼有部分高层；均价：板块内楼盘均价在5000-8000元/㎡左右；主力户型：以两房两厅一卫和三房两厅一卫为主；主力面积：两房70-100㎡左右，三房110-130㎡为主；主力总价：两房50-70万左右/套，三房60万-90万/套；物业费：物业费在0.8元/㎡/月左右。高新区板块高新区板块——显赫而尊贵，与胜利路板块分庭抗礼板块描述：该区域是鞍山市唯一的高新技术产业开发区，国内外著名企业入住，不仅为区域注入了经济活力而且带来了高学历人群，区域客源换血，购买力得到保证，且板块近邻千山风景区，自然生态环境好，吸引了众多对居住要求高的置业者。板块特征：板块地位和环境在鞍山实属绝无仅有，板块内聚集了大量鞍山的知识分子和有钱的老板。板块内楼盘产品多样化，花园洋房、别墅产品等应有尽有。板块内普通住宅均价大都在5000元-7000元/㎡，主力户型面积100㎡两房和130-140㎡三房；区域内商业配套设施缺乏，沿街底商均价在8000-12000元/㎡不等；板块内有车的置业者居多。客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自铁东，从职业分析，以公司企业高管、做生意的实业老板为主，比例占65%，在高新区工作的有知识的员工占10%，外地生意人占15%；高新区原有周