《美国行业演变规律下的中国房地产》

ZionConsulting北京锡恩企业管理顾问公司美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律ZionConsulting北京锡恩企业管理顾问公司中国房地产行业的三大特点ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential人是时间与空间的延续：时间是生命(损益表)，空间就是房子(资产负债表)社会属性是归属经济属性是基础政治属性是过程生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产是社会物质财富的支柱房地产为政府权力提供合法性房地产为社会成员提供身分与地位的合理性ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产行业的三大特点在美国，房地产行业具有经济支柱、政治稳定和社会公平的三大特点，并且表现的异常突出；作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三大特点，但并不像美国房地产行业的三大特性表现得那样突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位；ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential目录中国房地产行业的三大特点①经济支柱:财富来源②政治稳定:权力合法性③社会公平:财富合理性ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential①中国房地产行业的第一大特点——经济支柱:财富来源a)美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为：•历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上；•居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一；b)中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：近10年以来，房地产行业投资、商品住宅市场投资、商品住宅销售占GDP比重持续增长，2002年比重分别达到7.4％、5％、4.7％；房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；c)对比美国房地产行业经济支柱的特点看中国房地产行业未来的发展，中国房地产的下一步增长将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上；ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentiala)房地产的经济支柱特点--美国房地产行业的表现住房投资５％家居花费７－８％家庭消费１０％住房消费总计２２－２５％历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一住房＋家居１５％ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialb)中国房地产经济支柱特点1--房地产投资占GDP比重持续增长8.7%7.4%5.4%6.5%5.6%5.0%4.6%4.3%4.7%01000200030004000500060007000800090001000011000120001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年3%4%5%6%7%8%9%10%房地产投资房地产投资占GDP比重亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地产投资开始萎缩；98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4％；ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialb)中国房地产经济支柱特点1—住宅投资占GDP比重持续增加3.22%4.99%4.33%3.70%01000200030004000500060001999年2000年2001年2002年0%1%2%3%4%5%6%住宅投资住宅投资占GDP比重亿元资料来源：2003年中国统计年鉴自1999年以来，住宅投资在GDP中的比重持续增长，到2002年，住宅投资占到GDP的4.99％；ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialb)中国房地产经济支柱特点1—住宅销售额占GDP的比重持续增加2.9%3.6%4.1%4.7%2.6%1.0%1.9%1.6%1.8%1.6%2.1%1.4%01000200030004000500060001991199219931994199519961997199819992000200120020%1%1%2%2%3%3%4%4%5%5%住宅销售额住宅销售额占GDP比重亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降；98年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDP比重开始持续高速增长，2002年达到4.7％；ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialb)中国房地产经济支柱特点2---房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用资料来源：CEI2003年中国房地产行业发展报告、元富证券（香港）房地产行业的投入相关带动效应比例（％）100元的住宅消费130－150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9中国房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用，体现为以下几个方面：ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialc)从美国的行业发展曲线可以预料,中国房地产下一步增长,将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上住房投资５％家居花费７－８％家庭消费１０％住房消费总计２２－２５％住房＋家居１５％ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialc)家居消费、家庭消费将是中国住宅地产的一个热点北京市住宅增长带动家居消费、家庭消费增长情况2000年2002年增长比率商品住宅销售增长情况409．3亿元716．7亿元增长75.1％；年均增长32.3％；城镇居民人均居住消费增长情况925.5元比98年增长75.2％家庭消费增长情况（主要指建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、汽车类四大类商品）275.4亿元493.3亿元增长79.1％；年均增长33.8％资料来源：2003-08-19北京日报ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential目录房地产行业的三大特点–经济支柱:财富来源–政治稳定:权力合法性–社会公平:财富合理性ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential②中国房地产行业的第二大特点——社会政治稳定:权力合法性美国房地产行业具有政治稳定的特点，主要表现为两点：住房拥有率和住房的居住状况对国家政治稳定影响甚大（住房是中低收入家庭的主要经济压力源，而大量的政治不稳定现象都与无家可归、居住条件恶劣等有关）；房地产投资对整个美国就业形势影响很大，是社会政治稳定的基础；a)中国房地产行业政治稳定的特点主要体现在以下三个个方面：•房地产行业的发展大大影响社会就业问题；•急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；•城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；b)透过湖南“嘉禾”事件和121号令，中国房地产发展不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题；ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentiala)中国房地产政治稳定特点1—造就大量的就业机会近几年房地产业就业人数每年均增长4.5％，房地产业是国民经济中吸纳就业人数最多的部门，目前从业人数高达3000万人；按照这个比例计算，每年房地产行业所造就的就业机会（包括行业从业者和带动相关行业的从业人数）高达9000万，接近1个亿人；房地产行业的投入相关带动效应比例（％）100元的住宅消费130－150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentiala)中国房地产政治稳定特点2—急速发展可能导致整合国家经济过热房地产业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的一个源头性因素；–2003年1至4月，全国房地产投资在去年29.7%的高增长基础上同比增长了34.6%；–雨后春笋般涌现的新开工楼盘，需要大量消耗钢材、水泥，旺盛的市场需求、巨大的利润驱动，加剧了钢铁、水泥等行业的过度扩张。房地产业已经成为银行信贷增长偏快的一个源头性因素；–2003年一季度，全国房地产开发投资中银行贷款占30.7%；–同时考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，目前银行资金占房地产开发投资的比重在60%以上。资料来源：2004年5月27日南方日报ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentiala)中国房地产政治稳定特点3—城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定各级政府要切实加强组织领导,认真做好城镇房屋拆迁管理工作。由于工作原因造成大量群体性上访的,要追究有关领导和直接责任人的责任；电视、广播、报刊、网络等媒体要从维护社会稳定的大局出发,坚持正确的舆论导向,防止渲染、炒作拆迁工作中出现的一些失误和问题,激化矛盾；国务院有关部门要按照职责分工,对各地城镇房屋拆迁管理工作予以指导和监督。建设部要会同有关部门派出督查组,对拆迁问题突出、影响社会稳定的地区进行监督检查，督促整改；——国务院办公厅2003年9月19日《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》ZionConsulting机密北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidentialb)房地产政治性的一个诠释——湖南“嘉禾”事件资料来源：2004年06月05日《北京青年报》1、湖南“嘉禾”事件•嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。•现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》；在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。•在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，2003年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。2、社会、媒体、政府关注•据中央电视台《新闻联播》报道，对嘉禾县房屋拆迁中损害群众合法权益问题，中央高度重视。•根据国务院领导的批示，湖南省政府、建设部联合调查组通过深入细致的调查取证工作，基本查明主要违法违规事实。调查表明，这是一起集体滥用行政权力、损害群众利益的违法违规事件。3、这是一种政