动力地产_海陆控股萧山家居市场项目沟通建议方案_29页_2009年

动力（中国）地产机构市场研究部海陆控股萧山项目第一次沟通版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：海陆控股[2009]hl-01版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。百货大型超市家电卖场建材家具市场酒店酒店式公寓住宅地块区域可能发展的物业本次定位采用排除法进行，选择适合本项目的物业类型中的价值最大化组合。用地性质的是否需要调整则通过经济测算及开发商目标来进行判断。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块分析以地块为中心，3公里范围人民广场商圈市心广场商圈商业城商圈注：根据2007年萧山统计年鉴数据，萧山城镇居民每百户私家车拥有量30辆。萧山目前形成了三大商圈：人民广场商圈以百货类物业为主，也是未来萧山市区的商业中心；市心广场商圈以萧山传统商业中心；商业城商圈以商业城为中心的专业市场商圈；本项目地处是萧山三大核心商圈辐射范围内，处在商业城商圈的核心区内。地块具有较高的商业价值。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。125米左右110米左右萧路绍通惠路乐购180米左右260米左右商业城建材市场项目北临萧绍路，正对面为华东医院。项目地块西北面为乐购超市，东北面为萧山商业城。地块南面为为改造的城中村性质的民居点为主。地块正西面为国泰宾馆。居住类物业较少；以建材为主的商业物业为主；地块分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块分析1.11.1通讯服务3.134.1纺织品、服装和鞋帽零售业/中介服务2.12.1图文复印/金融银行1.81.8药品及医疗器械零售业4.75.42食品、饮料、烟草零售业日用杂品零售业/汽车、摩托车及配件零售业3.45.52.6五金、交电、化工零售业/酒店宾馆1.88.31.41.4娱乐休闲2.631.1餐饮3.42.24.9家具、装饰、建材零售业平均租金（元/m2.天）通惠路北通惠路南萧绍路西萧绍路东业种租金水平总汇版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2.4km4.0km4.0km3.0km百货市场以本项目为据点：汇德隆百货：2.4公里（2.6万）恒隆广场：2.0公里（6.0万）加州阳光：4.0公里（20余万，招商）奥特莱斯：4.0公里（10万）核心商圈的辐射范围1.5公里辐射范围5公里辐射范围萧山的百货行业构架基本上集中在人民广场商圈一带。传统的萧山百货业集中在市心广场一带，百货类物业从市心广场商圈逐步向人民广场商圈转移；从萧山的整体商圈和项目的自身条件，发展百货业对项目而言，竞争力较弱。人民广场商圈市心广场商圈版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。超市市场以本项目为据点：乐购超市：200米（2.0万）大润发：2.0公里（3.0万）时代超市：2.6公里（2.0万）世纪联华：2.2公里（2.5万）200m2.2km2.0km2.6km萧山目前经营的超市体谅都较大，超过两万方的就有4家，而且都有超级经营百货化的趋势，店中店比较普遍，像最近开业的世纪联华（南环路）这种现象特别明显（1F：百货+中西快餐，2/3F超市+店中店，集中就有国美电器）。从萧山的大型超市分布和项目的自身条件，发展大型超市类物业对项目而言，竞争力较弱。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。家电市场萧山品牌家电规模：苏宁电器市心路：4000㎡左右国美电器市心路：3000㎡左右国美电器联华店：2000㎡左右五星电器市心路：3000㎡左右汇德隆商城路店：4000㎡左右汇德隆市心路店：3000㎡左右太平洋市心路店：4000㎡左右萧山的品牌家电卖场基本上集中在市心路一带；国内的家电品牌三大巨头国美、苏宁、五星都有分店；还有萧山本土的品牌汇德隆和太平洋。整体运营情况较好。苏宁在萧山有一定的品牌优势。汇德隆家电商城路店距离本项目500米左右。从萧山的家电和项目的自身条件，家电卖场类商业物业对本项目而言竞争力较弱。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。档次规模：★★☆（2万）租金：0.9-1.0元/㎡/天种类：板材、地板、五金、卫浴、灯具、油漆开业：2008年下（已招商60-70%左右）档次规模：★★☆（3.6万）租金：1.2.-4.2元/㎡/天(1F)种类：灯具、窗帘、五金、油漆、板材、地毯；开业：1996改建（前身为轻纺市场）档次规模：★★★（3万）租金：1.5-1.7元/㎡/天种类：石材、陶瓷（瓷砖）开业：2001年档次规模：★★★☆（5万）租金：0.8-1.5元/㎡/天种类：家具、家私开业：2006年重新包装开业档次：★★★★（2.5万）租金：1.6(2F)、2.6（1F）元/㎡/天种类：软装、名家具、橱柜、装饰公司开业：2002年下半年档次规模：★★★★☆（1.5万）租金：2.2元/㎡/天种类：软装、卫浴、橱柜、装饰公司开业：2007年4月档次规模：★★★☆（11万）租金：0.7-1.0元/㎡/天种类：陶瓷、卫浴、地板、板材、五金、家私（关闭）开业：2003年5月（5万㎡处于空置状态）档次规模：★★★★（2.7万）租金：1.0元/㎡/天(1F)种类：建材超市（1F）、家具广场（2/3F维持经营状态）开业：2006年9月建材市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1F:板材、地板、五金、卫浴、灯具、油漆关键字：招商中，未形成；商业城的复刻版；1F：建材零售为主（油漆、五金、水电管线）2F:灯具、窗帘关键词：建材零售+灯具+窗帘+人流量大，市场溢出严重，周边形成一系列配套商铺；1F:石材+陶瓷（瓷砖）关键字：石材+陶瓷+定位清晰准确，市场运营较好;1F、2F:家私、家具；类似杭州家私市场；关键字：家私+家具+定位准确清晰；注：萧山的家私家具市场比较尴尬，东方家园2/3F惨淡经营，同在南环路上的萧山家私市场，以改为世纪联华超市，世纪龙装饰的家私至今还处于关闭状态。1/2/3F:软装、品牌家具、橱柜、装饰公司关键字：满足中、高端消费的一条龙服务;1/2/3F:软装、品牌家居、卫浴、橱柜、装饰公司关键字：满足高端客户的一条龙服务；1F：以建材批发零售（板材、油漆、五金、门窗）为主；2F:陶瓷（瓷砖）、卫浴、地板、家私（关闭）；关键词：建材批发零售+陶瓷+卫浴+地板+人气稍显不足1F：建材连锁超市，类似百安居模式（连锁，设计+建材服）；经营状况较好；有社区定点服务；2F/3F：品牌的家私市场，类似杭州和平家私广场，经营状况比较糟糕，交通配套问题值得思考；关键词：建材连锁超市+家私（经营状况不佳）+交通问题建材市场根据本项目的区域条件和周边的商业氛围，本项目发展家具建材类商业物业存在较强的竞争力。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。东方家园版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世纪龙版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业城版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。宏盾建材版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。姚江石材陶瓷版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汇宇家具家饰版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。开元名都家居版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。酒店市场标间120元左右总共100余间房单间繁忙较小会议厅商务型萧绍路商业城对面金丽湖商务酒店8繁忙188元总共70个房间标间商务型通惠中路金牛堂商务酒店7160元单间繁忙180元80个房间标间商务型通惠中路安怡商务酒店6500平米餐厅280豪华套房158标间总共77间单间繁忙容纳60人会议厅商务型通惠中路琥珀假日酒店5单间380元总共130个房间普通标间繁忙200人会议厅三星育才路1号开元阳光休闲山庄4380豪华套房320标间280总共60个房间单间很好1200元/场150m2/十人桌10桌宴会厅三星级通惠中路155号杭州哨兵汤姆酒店3150元标间（带早餐）180元120间单间（带早餐）基本能住满1200元/场200人会议厅（1个）三星萧绍路与育才路交叉口红利假日酒店2餐标大概600元/桌餐厅306元总共139间客房标间比较繁忙3000元/场容纳300人宴会厅四星通惠路与萧绍路交叉口汇宇华鑫大酒店1经营情况价格规模/客房数房型星级地理位置酒店民称序列对项目周边1.5公里范围内的酒店进行调查发现，普遍发现经营状况都比较好，出租率在70-80%。根据本所处的区域条件和商业氛围，酒店类物业存在较强的竞争力。酒店标间价格主要集中在180-250之间，房间装修普遍比较普通，竞争力不强版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。酒店式公寓市场金鹭·银座位于萧山城东的“地铁全配领地”金鹭·银座于3月7日开盘。项目一期均为精装修房源，分豪华装修和标准装修两种，开盘起价4688元/平方米；成交均价在5343元每平方米左右，3.12去现场市调时候已经售完。该项目距离本项目距离较近，在1公里左右；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。住宅市场金帝柠檬公寓目前在售的只有少量的尾盘，户型只有90方的2房，目前成交均价在8000-9000元/平方米之间；底下为百货，据销售人员透露已招商。