钱荒与股市暴跌后,下一步楼市崩盘房价下跌？

1钱荒与股市暴跌后，下一步楼市崩盘房价下跌？研究组2013.62“钱荒”？“钱荒”！3沪市行情深市行情2013年6月24日，沪深股市大幅下跌，上证指数跌穿2000点大关，下探至1936.79点，下跌5.3%，创近四年来最大单日跌幅，深成指跌幅高达6.73%，深证指数下跌到7446.56点。黑色星期一：沪深两市近200只个股跌停，1700多只股票跌幅超5%。无板块上涨房地产板块跌幅为8%“钱荒”致房产股暴跌，下一步楼市崩盘房价下跌？黑色星期一房地产板块跌幅为8%，股市暴跌，房地产市场崩盘房价下跌？4国内外经济形势失利、热钱外流加剧钱荒-60-40-200204060802010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/05474951535557592010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/05汇丰PMI指数国内热钱估算伯南克6月20日发表终止QE言论2013年5月份汇丰PMI指数创近期新低，达到48.32013年6月20日伯南克发表言论：称美联储的债券购买行动可能在今年放缓，并大约在明年年中时完全终止5月由正转负资金外流5外企制造业不断离开中国的原因，同时带走的还有资金6M2下半年减速增长，控制货币增速必然“钱荒”为了达成今年13%货币增长目标，下半年货币增发减速成定局051015202530350200004000060000800001000001200002004/012004/042004/072004/102005/012005/042005/072005/102006/012006/042006/072006/102007/012007/042007/072007/102008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/102010/012010/042010/072010/102011/012011/042011/072011/102012/012012/042012/072012/102013/012013/04M2供应量同比增速近年来M2增长情况央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。M2增速已经从高增长时代进入低增速时期，为了调整经济结构，政府有意降低M2增速目标，但是当前仍然处于高于政府目标的位置，因此下半年将会控制货币增速，当前造成的“钱荒”也就情理之中。13%目标增速29.64%15.78%7央行曾就“钱荒”正式公开表态，不出手“救市”2013年6月20日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%，而近年来这两项利率往往不到3%。M2破百亿，而银行业闹“钱荒”，6月24日，央行却并没有市场预期的那样施以援手，“降息、降准、公开市场操作”等都没有出现。2013年6月28日，周小川在“2013陆家嘴论坛”表示：目前稳健货币政策是合适的，效果是好的。政府借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。此番用意8新一届政府多方强调激活货币信贷存量，支持实体经济发展新非公36条营改增中小企业减税新兴产业5月13日，李克强说，要实现今年发展的预期目标，靠刺激政策、政府直接投资，空间已不大，还必须依靠市场机制。6月8日，李克强再度要求“要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展”。6月19日，国务院提出要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力地支持经济转型升级，推出信贷资金支持实体经济、推动民间资本进入等八项金融新政。用好增量盘活存量9虽救助个别符合要求的金融机构，但整体难改流动性趋紧的趋势人民日报：救市和托市只是扬汤止沸，不是帮了股市，而是害了股市，丝毫无益于一个完善的，多层次的资本市场建设。尽管6月26日央行喊话，已经向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，一些自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金，货币市场利率已回稳。6月25日，隔夜质押式回购利率已回落至5.83%，比6月20日回落592个基点。但是流动性紧张的大势难改，只能缓解当前市场恐慌。10内外交困致“钱荒”，银根收紧波及地产业央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。下半年M2同比增速受限，流动性收紧是必然。经济转型，结构调整，倒逼货币资金回流实体经济。——钱荒波及房贷，多家银行取消利率优惠。——房贷收紧，卖方要求全款。房企下半年即将面临“钱荒”局面！112500300035004000450050005500600065007000750020000300004000050000600007000080000900001000001100002004/122005/062005/122006/062006/122007/062007/122008/062008/122009/062009/122010/062010/122011/062011/122012/062012/12M2供应量商品房销售价格y=20.884x-39410R²=0.9268020000400006000080000100000120000010002000300040005000600070008000系列1线性(系列1)银根缩紧，M2是支撑房价上涨的主因，下半年房价成谜M2与商品房价格具有较高的相关性近年来M2保持较快的速度增长，平均增速达到18%，截止到5月份M2供应量达到104万亿元。货币供应量直接支撑了房价的不断上涨，从二者近年来走势来看，可以看出二者走势基本趋同，通过量化分析可以看到，二者的正相关系数达到92.68%，具有较高的相关性，再次印证了货币对于房价的影响。从近期市场状况来看，2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。如果后期M2增速放缓，势必影响到房价的上涨动力，下半年房价成谜。近年来M2供应量与商品房价格走势M2供应量与商品房价格相关性测算12贷款利率提高，购房成本增加致置业需求下降0123456789-30-20-1001020304050602008/052008/072008/092008/112009/012009/032009/052009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/05住宅销售与贷款利率关系住宅销售价格累计同比住宅销售面积累计同比贷款利率5年以上-右轴%%2012年7月央行降息市场8折利率优惠增多市场利率8折优惠减少，多家银行最多9.5折市场贷款利率普遍七折银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，利率上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。下半年银根收紧是必然的，银行信贷指标有限，贷款利率提高，现阶段北京多家银行已取消利率优惠，二手房市场甚至出现卖家要求全款买房。利率的提高，导致购房成本增加，进一步引致置业需求下降。开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力，唯有降价跑量才是王道13利率上升，货币流动性趋紧，开发贷受限，房企融资成本抬高房企开发投资资金来源分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007/052007/082007/112008/022008/052008/082008/112009/022009/052009/082009/112010/022010/052010/082010/112011/022011/052011/082011/112012/022012/052012/082012/112013/022013/05房地产开发投资本年资金来源占比国内贷款利用外资自筹资金其他资金0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2009/052009/082009/112010/022010/052010/082010/112011/022011/052011/082011/112012/022012/052012/082012/112013/022013/05开发投资详细资金来源占本年资金占比银行贷款占本年资金占比外商直接投资占本年资金占比定金及预收款占本年资金占比个人按揭贷款占本年资金占比截至2013年5月，对开发投资资金本年资金来源加以分析，国内贷款占比17.85%，利用外资占比0.44%，自筹资金占比36.77%，其他资金占比44.94%。定金及预收款占比及个人按揭贷款占比的月度走势不断走高，而银行贷款跟外商直接投资占比相对较弱。房企贷款受限，融资只能更多的依靠外资及销售回款等等。2012年下半年开始，楼市回暖明显，房企去化加快，定金及预收款回款相对较高。14引入外资及去化回款将是房企融资重要来源受银行业“钱荒”影响，未来贷款同比增长势必受挫，如何靠外资及去化回款将是房企取得资金的重要来源-80-60-40-200204060801001201402007/052007/082007/112008/022008/052008/082008/112009/022009/052009/082009/112010/022010/052010/082010/112011/022011/052011/082011/112012/022012/052012/082012/112013/022013/05房地产开发投资资金来源累计同比国内贷款利用外资自筹资金其他资金%-100-500501001502002009/052009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/05开发投资详细资金来源累计同比银行贷款外商直接投资定金及预收款个人按揭贷款%截至2013年5月，国内贷款累计同比增长27.9%，其中银行贷款累计同比增长27.1%，趋势上扬；利用外资累计同比增长18.2%，其中外商直接投资累计同比增长15.7%；自筹资金累计同比增长14.3%；其他资金累计同比增长53.7%，其中定金及预收款累计同比增长57.9%，个人按揭贷款累计同比增长61.7%。15行业资金面上半年虽有改善，下半年流动性趋紧推升地产风险开发商投资占销售额比值处于下降过程，但下半年货币紧缩明显，下半年放价跑量适在必行0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0100000020000003000000400000