佳都物业经营管理培训（PPT129页)

LOGOc谈谈物业项目的收与支2011.10佳都物业公司经营管理培训cYOURSITEHERE2一.物业服务费的收入CompanyLOGOcYOURSITEHERE3一.物业服务收费的定价原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。--2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》c4政府指导价市场调节价二.物业服务费用怎样订价呢？c5三.那些物业适用于政府指导价？住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。cYOURSITEHERE6项目类型计费方式适用价格方式住宅小区包干制政府指导价酬金制市场调节价别墅非住宅包干制市场调节价酬金制cYOURSITEHERE7四.物业服务费的二种计费方式业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。--2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》cYOURSITEHERE8五.什么是包干制？包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。cYOURSITEHERE9六.什么是酬金制？酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。cYOURSITEHERE10七.成都物业服务费是怎样定价的？根据2008年1月1日起执行的《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》。成都市物业服务收费分为：基准价+浮动价其中基准价按照有无电梯来划分。cYOURSITEHERE11物业服务等级基准价（元·月/平方米）浮动幅度有电梯无电梯一级1.751.15±20二级1.350.85±20三级1.000.55±20四级0.600.35+20cYOURSITEHERE12通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管费的最高收费标准为2.10元/平方米·月。其中基准价1.75元/平，最高上浮20%，合计为2.10元·月/方米的计算。cYOURSITEHERE13二.物业服务费的收入构成CompanyLOGOcYOURSITEHERE14一.包干制下物业服务费的构成实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务收费=成本+税费+利润cYOURSITEHERE15二.酬金制下物业服务费的构成实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务收费=支出+酬金cYOURSITEHERE16三.物业服务费的成本或支出CompanyLOGOcYOURSITEHERE17一.物业服务成本支出由九项构成1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；cYOURSITEHERE183.清洁卫生费；4.绿化养护费；5.秩序维护费；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧费；8.设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。cYOURSITEHERE19二.什么是管理服务人员的费用企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。cYOURSITEHERE20四.物业人员的配置CompanyLOGOcYOURSITEHERE21一.项目经理的配备要求1.住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；cYOURSITEHERE222.别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在5万平方米以上的，应当不低于2名。cYOURSITEHERE23住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米以下的，应当配备1名物业服务项目经理。cYOURSITEHERE24物业类型面积项目经理配置人数住宅＜5万㎡15-10万㎡1＞10万㎡2别墅非住宅＜3万㎡13-5万㎡1＞5万㎡2cYOURSITEHERE25二.需要项目经理签署的文件1.以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公告、通知等消息的；2.制定建筑区划的年度服务计划、总结；其中，涉及建筑物及其附属设施设备维修、更新、改造的，还应当有物业服务企业或者其他管理人派驻cYOURSITEHERE26该建筑区划、具有中级以上职称的工程负责人签署意见；3.向相关行政主管部门报告建筑区划内发生的违反法律、法规等规定的事件及重大事件的；4.其他应当有物业服务项目经理签署的事项。cYOURSITEHERE27三.客户服务人员配备1.最低标准不得低于1人/30000平方米或者1人/300户；2.参考定额人数R1=建筑区划总建筑面积（平方米）÷20000（平方米）；3.物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。cYOURSITEHERE28四.秩序维护人员配备指导标准参考定额人员数R2=[主出入口数×6＋次出入口数×3＋（建筑区划总建筑面积÷40000平方米）×3＋监控室数×3]×4/3＋2名机动人员cYOURSITEHERE29五.设施设备维护人员配备指导标准参考定额人数R3=建筑区划总建筑面积（平方米）÷20000（平方米）cYOURSITEHERE30六.环卫维护人员配备指导标准环卫维护人员配备的最低标准1.非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米（公共区域）2.住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米（公共区域）cYOURSITEHERE31参考定额人数R4=建筑区划总建筑面积（平方米）÷10000（平方米）cYOURSITEHERE32七.绿化维养人员配备指导标准1.绿化维养人员配备的最低标准不得低于1人/10000（平方米）（绿地面积）2.参考定额人数R5=绿地面积（平方米）÷8000（平方米）cYOURSITEHERE33八.项目物业公共服务人员配备总额项目物业公共服务人员配备总额R=R1＋R2＋R3＋R4＋R5cYOURSITEHERE34五.设施设备运行维护费CompanyLOGOcYOURSITEHERE35物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。cYOURSITEHERE36一.代收费用的提取比例建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取3％以内的的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。cYOURSITEHERE37六.绿化养护费CompanyLOGOcYOURSITEHERE38绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。cYOURSITEHERE39七.环境卫生维护费CompanyLOGOcYOURSITEHERE40环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。cYOURSITEHERE41八.生活垃圾的收取CompanyLOGOcYOURSITEHERE42一.生活垃圾收费的法律依据根据成都市物价局、成都市市蓉环境管理局《关于我市中心城区开征生活垃圾处理费的通知》（成价费[2005]31号文件）。cYOURSITEHERE43二.居民生活垃圾的收费标准城市居民住户（含暂住人口户），按每月每户8元收费。cYOURSITEHERE44三.机关等生活垃圾的收取标准国家机关、事业单位、社会团体，按每月每人2元收费。cYOURSITEHERE45四.医院学校生活垃圾的收费标准学校、医院（医疗废弃物除外）按生活垃圾产生量，每吨收110元。cYOURSITEHERE46五.商铺等生活垃圾的收取标准生产经营单位及餐饮、商铺按生活垃圾产生量，每吨收120元。cYOURSITEHERE47六.商铺等垃圾产生量的分段征收序号日产垃圾量（公斤）收费标准（元/月）15公斤（含5公斤）以下18210公斤（含10公斤）以下36320公斤（含20公斤）以下72430公斤以上（30公斤/袋）108cYOURSITEHERE48七.自收自运地区收取标准自收自运地区、单位45元/吨。cYOURSITEHERE49八.生活垃圾收取的减免对象对享受城市最低生活保障的居民家庭，凭民政部门发放的最低生活保障金领取证，免缴生活垃圾处理费。cYOURSITEHERE50九.生活垃圾费的收取方式成都市市容环境管理局委托五城区市容环境行政主管部门、高新区城执法部门组织各街道办事处和有关单位征收。cYOURSITEHERE51九.秩序维护费CompanyLOGOcYOURSITEHERE52秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。cYOURSITEHERE53十.非机动车的停放费CompanyLOGOcYOURSITEHERE54一.住宅小区非机动车收费法律依据《成都市物价局关于加强非机动车停放服务收费管理的通知》（成价费〔2004〕255号）。cYOURSITEHERE55成都市城区非机动车停放服务收费标准服务项目收费标准室外室内临时停车包月停车临时停车包月停车(元／车·次)(元／车·次)自行车停放0.240.35三轮车(含老年车)停放0.360.47电动自行车停放0.470.59电动三轮车停放0.590.611cYOURSITEHERE56十一.停车场的早期介入CompanyLOGOcYOURSITEHERE57一.小区机动车收费标准法律依据2008年实行的《成都市物价局关于在城区部分区域继续实行机动车占道停放差别收费试点的通知》（成价费〔2008〕218号）。cYOURSITEHERE58二.特级室内停车场的要求1.钢混结构，车位不得少于180个（住宅区车位不得少于1个/户）；2.车辆出口、入口分开设置；3.车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消防喷淋系统、自动排烟通风系统；cYOURSITEHERE594.车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统；5.有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行24小时监控；6.有自动化收费系统和规范的标线标牌、防撞杆、道闸；7.地下停车场应有2台以上电梯，方便客人和货物通行。注：特级停车场的所列条件必须同时具备。cYOURSITEHERE60三.普通室内停车场要求1.砖混结构；2.为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设施完备；3.有专业的现场管理人员，并实行进出登记接待服务。cYOURSITEHERE61四.特级露天停车场1.符合车辆载重要求的生态广场砖或混凝土地面，停车位未占用院内道路；2.车位不得少于180个（住宅区车位不少于1个/户），停车场备有消防设施、照明设施；cYOURSITEHERE623.有红外线或摄像监控系统，对车场内及出入口实行24小时监控；4.有自动化收费系统和规范的标线标牌，有防撞杆、道闸。cYOURSITEHERE63五.普通露天停车场符合车辆载重要求的普通水泥或泥地地面，停车位全部或部分占用院内