经营

第一章物业经营管理概述1．物业经营管理的性质和管理对象。物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。2．物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别：管理型：策划型公司，咨询服务公司，动脑赚钱，具有策略物业能力的企业，在物业管理活动中处于总包的位置，企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划。专业型：操作型公司，动手赚钱，具有物业运行过程中某种专业能力，以专业分包的形式，在在其物业管理的某个环节提供专业管理服务。综合型：动手+动脑赚钱，策划+操作公司，同时具备以上两种能力。4．物业经营管理的类别。物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理。5．物业经营管理的工作内容。战略性工作：确定战略，确定标准，构建信息基础，决策分析，进行资产组合。常规工作：现金流和成本管理，日常维修和维护，未来维修和维护，设备设施管理，物业保险管理。6.物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理通常不在现场，通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。第二章房地产投资及其区位选择1．房地产投资的目的与内容。目的：财富最大化。形式：直接投资和间接投资。2．房地产直接投资的内容。1．房地产开发投资2．房地产置业投资3．房地产开发投资的内容1．债券和股票投资2．信托基金3．购买住房抵押支持证券4．房地产投资信托基金运作方式。购买、开发、管理和出售房地产资产，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。5．房地产投资的主要特征及利弊。特征：(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性。利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。弊：(1)流动性差。(2)投资数额巨大(3)投资回收期较长(4)需要专门的知识和经验。6．房地产投资系统风险和个别风险的区别。系统风险：企业外部存在的企业无法控制的风险，包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险，政策风险、政治风险、自然损失风险。个别风险：企业内部存在的企业经营管理不善带来的风险，包括收益现金流风险，未来经营费用风险，资本价值风险，比较风险，时间风险，持有风险。7．狭义的区位与广义的区位的区别房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。8.不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。(一)居住物业1.市政公用和公建配套设施完备的程度。2．公共交通便捷程度。3．环境因素。4．居民人口与收入。(二)写字楼物业1．与其他商业设施接近的程度。2．周围土地利用情况和环境。3．易接近性。(三)零售商业物业商业辐射区域(四)工业物业。主要原材料，交通运输，原材料供应基地，产品销售市场，技术人才和劳动力供给，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第三章房地产投资分析技术1．现金流量与现金流量图。定义：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。现金流量图：把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2．资金时间价值与资金等值的判定。资金时间价值：不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。3．设备更新的内容与特点。内容：1．设备有形磨损：外力作用，自然力，2．设备无形磨损：生产成本降低，陈旧、落后。3．设备磨损的补偿，方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。特点：1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3．只比较设备的费用。4．设备更新分析以费用年值法为主。4．投资回收与投资回报的区别。投资回收是回收本金，投资回报是赚取利润。5．盈利能力指标的分类。静态指标：不考虑资金时间价值。动态指标：考虑时间价值。6、单利计息与复利计息的计算方法；单利计息：单利计息时的利息计算公式为：In=P·n·in个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i·n)复利计息：In=P[(1+i)n-1]n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n(一)常用符号P——现值；F——终值(未来值)；A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。7.设备更新经济分析方法。8.现金流量图的绘制方法一次支付现金流量图等额序列支付现金流量图(1)等额序列支付现金流量图(2)等差序列支付现金流量图等比序列支付现金流量图9.资金等效值的计算公式及其应用10.房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。11.名义利率与实际利率的区别。名义利率：它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率：每年末终值比年初的增长率。12.房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。13、第一类有形磨损，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在理人员为中心的管理信息系统(二)建立计算机使用制度(三)对管理人员进行定期培训(四)在应用中发展1人们重视交通路线物业价格的实质是物业的权益价格。房地产使用代价的租金叫做服务价格。2土地使用权出让成交价格的事：招标成交价，拍卖成交价，挂牌成交3、单位价格能够反映物业价格高低。4、商品房销售中出现的表格价是标价。5、成本租金：折旧、管理，维修、投资、房产税。市场租金：放映房屋租赁市场供求关系的租金。6、账面价值又称折余价值经济适用房利润控制在3%。7、经济适用住房成本构成包括7个因素。无故拖欠房屋6个月以上无效合同终止属于人为终止公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上租赁合同到期，续租的提前3个月提出客户关系管理是CRM，以客户为中心固定资本折旧年限5年房地产开发投资企业所得税率33%区域购物中心10万市级3万，地区1-3万居住3000-10000万面积营业额市级5亿地区1-5亿居住3000-10000万元邻里3000万以下人口市级30万地区10-30万居住1-6万，邻里1万房地产信托公司分为权益性、抵押性、混合型技术上显得陈旧、落后造成的。14、磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备15、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，16房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。第四章收益性物业价值评估1．物业价格的特征。(一)物业价格受区位的影响很大。（二）物业权益的价格。(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(四)形成的时间较长。(五)容易受交易者的个别因素的影响。2．收益性物业价格和价值的种类。1功用：使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、成交价格、市场价格和理论价格4.总价格和单位价格5.实际价格和名义价格6.现房价格和期房价格7.起价、标价、成交价和均价8.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价9.市场调节价、政府指导价和政府定价10.买卖价格、租赁价格11.原始价值、账面价值、市场价值3．影响收益性物业价格的因素。人口因素，居民收入因素，物价因素，利率因素，汇率，物业税收，城市规划，交通管制，心理。4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤。市场法，成本法，收益法。市场法：市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。对象是具有交易性的物业。步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。成本法：成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。适用于无收益很少发生交易的物业，学校、医院，行政办公楼。步骤：①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。收益法：用收益率来推算今后价格的方法。适用于有收益或有潜在收益的物业，如租赁。步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④计算出收益价格。5.物业价格的构成。有用性，稀缺性，有效需求。6.投资价值：某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。7.市场价值：该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。8.成交价格：交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受。9.市场价格：从大量的成交价格中抽象出的平均价格。10.收益法估价的基本公式及其应用。11.市场法和成本法的应用。第五章房地产市场与市场分析1．房地产市场的构成及影响其转变的因素。构成：由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成。影响因素：金融业的发展，信息通信技术水平的提高，生产和工作方式的转变，人文环境的变化，自然环境的变化，政治制度的变化。2．房地产市场结构的构成：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。3．房地产供给的主要指标：供给指标，需求指标，市场交易指标。4．房地产市场的特性与功能：特征：(一)市场供给的特点，高度的垄断性，竞争不充分。(二)市场需求的特点，开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。(三)市场交易的特点，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。(四)市场价格的特点，地理位置，社会发展。功能：(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化5．房地产市场分析的内容。(一)宏观因素分析(二)市场供求分析(三)相关因素分析6．物业管理规划及制定的基本原则。定义：是物业的投资、使用、收益、出租、出售，是