补：可行性研究

房地产开发项目可行性研究可行性研究概述可行性研究的内容与步骤房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目财务评价指标可行性报告的编写一、可行性研究的概述1、可行性研究的含义是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。2、可行性研究的目的可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。3、可行性研究的作用是申请项目核准的依据是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据作用4、可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策投资估算的精确度为±30％研究费用占总投资的0.25％～1.5％投资估算的精确度为±20％投资估算的精确度为±10％研究费用占总投资小型1.0~3.0％大型0.2~1.0%研究费用占总投资的0.2％～0.8％二、可行性研究的内容及步骤①项目概况②现场调查及方案制定⑥环境影响评价④规划设计方案选择③市场分析及规模确定⑤资源供给条件分析⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告可行性研究的步骤三、房地产开发项目策划与基础参数选择区位分析与选择开发内容和规模的分析与选择收益法开发时机的分析与选择合作方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择产品经营方式的分析与选择一、房地产开发经营方案内容二、构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。时间类参数融资相关参数收益相关指标三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点开发经营期经济评价工作的计算周期预售收入用于后续开发建设投资的比例房地产开发贷款的贷款利率运营成本占毛租金收入比率空置率资本金投入比例评价标准类指标基准收益率目标投资回报率等四、房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款(3)土地转让费(4)土地租用费(5)土地投资折价一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费(1)开发项目的前期规划(2)设计(3)可行性研究(4)水文地质勘测(5)“三通一平”一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费(1)建筑安装工程费(2)公共配套设施建设费(3)基础设施建设费可采用的估算方法1.单元估算法2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标估算法5.概预算定额法6.根据类似工程经验进行估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费以上述各项费用之和的3％一7％估算二、资金使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。三、收入估算与资金筹措收入估算资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。五、开发项目财务分析不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据,编制辅助财务报表财务评价基本程序房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：现金流量表1财务计划现金流量表2利润及利润分配表3资产负债表4全部投资现金流量表资本金现金流量表六、可行性研究报告内容可行性分析报告一般包括以下要点：1、项目总说明2、项目概况3、投资环境研究4、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排8、投资估算及资金筹措9、项目评估基础数据的预测和选定10、项目经济效益评价11、风险与不确定性分析12、可行性研究的结论