中国物业管理行业暨彩生活公司分析报告2015.1.18

中国物业管理行业暨彩生活公司分析二零一五年一月目录112014年中国物业管理百强企业名单2中国物业管理行业发展特点分析3彩生活公司分析4物业管理企业创新探索12014年中国物业管理百强企业名单2序号公司名称序号公司名称1万科物业发展有限公司26上海世茂南京物业服务有限公司2绿城物业服务集团有限公司27上海陆家嘴物业管理有限公司3长城物业集团股份有限公司28阳光城物业服务（福建）有限公司4保利物业管理有限公司29北京万通鼎安国际物业服务有限公司5金地物业管理集团有限公司30廊坊市幸福基业物业服务有限公司6北京首开鸿城实业有限公司31北京首欣物业管理有限责任公司7北京市均豪物业管理股份有限公司32成都置信物业8彩生活服务集团有限公司33深圳市赛格物业管理有限公司9广东中奥物业管理有限公司34港联物业（中国）有限公司10广东康景物业服务有限公司35深圳市开元国际物业管理有限公司11中航物业管理有限公司36北京东光物业管理股份有限公司12北京凯莱物业管理有限公司37深业集团（深圳）物业管理有限公司13中海物业管理有限公司38上海复瑞物业管理有限公司14招商局物业管理有限公司39鑫苑物业服务有限公司15深圳市卓越物业管理有限公司40厦门联发（集团）物业服务有限公司16重庆新龙湖物业服务有限公司41盛全物业服务有限公司17北京网信物业管理有限公司42杭州佰全物业管理有限公司18北京金融街物业管理有限责任公司43北京新世界物业管理有限公司19佳兆业物业管理（深圳）有限公司44浙江佳源物业管理有限公司20上海银湾物业管理连锁集团45重庆隆鑫物业管理有限公司21北京金隅物业管理有限责任公司46新疆广汇物业管理有限公司22融创物业管理有限公司47远洋物业23金科物业服务有限公司48北京科住物业管理有限公司24上海东湖物业管理公司49山东省诚信行物业管理有限公司25江苏新城物业服务有限公司50海亮物业随着1980年8月深圳经济特区的成立及发展，其房地产行业亦迅速增长。中国物业管理行业的历史可追溯至1981年3月10日，当时中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，对深圳第一个商品住宅小区“东湖丽苑”实施专业化物业管理。其他地区随之仿效深圳物业管理行业的发展，该行业自此迅速增长。12014年中国物业管理百强企业名单（续）3序号公司名称序号公司名称51重庆鸥鹏物业管理有限公司76深圳市特发物业管理有限公司52重庆天骄物业管理服务有限公司77中新苏州和乔物业服务有限公司53廊坊荣盛物业服务有限公司78浙江颐景园物业服务有限公司54上海科瑞物业管理发展有限公司79苏州市会议中心物业管理有限公司55重庆新东原物业管理有限公司80浙江绿升物业服务有限公司56深圳市莲花物业管理有限公司81上海上实物业管理有限公司57云南俊发物业服务有限公司82重庆同景物业服务有限公司58北京金辉锦江物业服务有限公司83浙江大管家物业管理服务有限公司59北京市北宇物业服务公司84深圳熊谷物业管理有限公司60昆明银海物业服务有限公司85上海证大物业管理有限公司61广州珠江物业酒店管理有限公司86北京国瑞物业服务有限公司62北京市圣瑞物业服务有限公司87天津市天房物业管理有限公司63长江三峡实业有限公司88奥宸物业管理有限公司64深圳市明喆物业管理有限公司89重庆市长安物业管理有限公司65深圳市之平物业发展有限公司90深圳中旅联合物业管理有限公司66中化金茂物业管理(北京)有限公司91云南实力物业服务有限公司67上海永升物业管理有限公司92杭州怡华物业管理有限公司68上海景瑞物业管理有限公司93重庆泽京物业管理集团有限公司69天津津滨联合物业服务有限公司94四川汇丰物业服务有限公司70上海明华物业公司95上海保集物业管理有限公司71重庆晋愉物业服务有限公司96泛海物业管理有限公司72上海上置物业（集团）管理有限公司97重庆市光华物业管理有限公司73深圳市鹏基物业管理有限公司98云南巨和物业服务有限公司74深圳市科技工业园物业管理有限公司99北京北大资源物业经营管理集团有限公司75上海申大物业有限公司100深圳市福田物业发展有限公司注：资料来源于中国指数研究院2014年中国物业管理百强企业在后文中简称为百强企业，也是本PPT研究物业管理行业所采用的样本2中国物业管理行业发展特点分析42.1经营规模2.2经营绩效2.3服务质量2.4发展潜力2.5社会贡献5经营规模：在管面积均值达到1500万平米，区域拓展与行业整合促进企业做强做大•百强企业以专业能力打造核心竞争力，在管面积持续快速增长•追随开发企业积极进行城市拓展，以点带面把握区域发展良机•行业整合加速，部分百强企业通过收购并购完善布局，做强做大经营绩效：守正出奇营收再攀高峰，开源节流利润持续增长•坚守主业，经营收入再攀高峰•创新带动，全力挖掘资源价值•集约发展，新技术提升人均绩效服务质量：规范管理与多种经营提升服务品质，百强企业助力项目保值增值•地方性物业管理条例纷纷出台，促进行业规范发展•收缴率和续约率持续高位，多种经营提升服务品质•星级小区比例提高，软硬件水平稳中有升•百强企业优质服务促进项目保值增值发展潜力：合同储备面积突破百万平米，科技与人才提供“双核”驱动•房地产与土地交易市场齐增长，为企业发展提供保障•企业服务标准化与行业培训体系化，共同提升百强企业发展潜力•科技投入不断增加，提升百强企业管理效率与收入水平社会贡献：百强企业积极承担社会责任，提升业主满意度打造和谐社区•百强企业增加就业岗位和扩大保障房管理面积，积极承担社会责任•百强企业物业服务满意度持续保持高位，积极促进和谐社会建设注：物业管理行业分析采用的数据样本是百强企业2中国物业管理行业发展特点分析2.1中国物业管理行业发展特点分析——经营规模近年来，中国房地产市场持续升温，为物业管理行业提供了良好的发展机遇，百强企业以专业能力打造核心竞争力，经营规模持续大幅增长。2013年百强企业实现在管项目总建筑面积均值1511万平方米，同比增长11.6%，较全国房屋竣工面积增速高出9.6个百分点，在管项目数量均值85个，较上年增加6个。百强企业凭借优质的品牌形象、精良的服务品质、长效的客户维护与市场培育机制，不断加强区域布局和业务拓展力度。随着行业逐步步入整合期，部分百强企业通过收购并购完善布局，进一步强化了行业领先地位。6•百强企业以专业能力打造核心竞争力，在管面积持续快速增长2010-2013年百强企业管理规模变化趋势2.1中国物业管理行业发展特点分析——经营规模（续）随着房地产开发业态日趋多元化，不同业态物业管理差异也越发明显，专业化物业管理的价值更加受到重视。凭借扎实的专业能力，百强企业在多业态物业市场中显示出更加明显的竞争优势。具体来看，居住物业竣工面积在高基数的约束下出现了0.4%的回落，受其影响，百强企业居住物业管理面积均值为971.8万平方米，同比仅增长6.3%，但仍是百强企业管理最主要的物业类型；商业物业、办公物业获得了开发企业的青睐，竣工面积分别增长了6.1%和20.5%，为百强企业的可持续发展创造了新的空间。百强企业商业物业和办公物业在管面积分别增长了19.1%和26.5%，在一定程度上保证了企业规模的增长；其他类型中，公共物业与工业物业项目在企业管理组合的占比持续加大，2013年占比增至12.0%，同比增长0.5个百分点，政府委托项目和新建工业园区已成为百强企业扩大市场份额、提高收入的新增长点之一。7•百强企业以专业能力打造核心竞争力，在管面积持续快速增长2013年全国各类物业竣工面积与百强企业管理业态对比2.1中国物业管理行业发展特点分析——经营规模（续）百强企业在管项目面积的持续增长，主要得益于全国布局速度的加快以及对已进入城市实施的深耕策略：2013年，百强企业布局城市增至22个，同比增长4.8%。长期以来，百强企业通过集团合作或市场跟随，实现对目标市场的快速覆盖，2010-2013年上游品牌开发企业进入城市增量与百强企业进入城市数量的相关性达到0.98，布局增长趋势高度相关。从单个城市项目个数来看，在全国化布局的进程中，由于新进入城市的项目贡献度较低，对单位城市项目个数形成了一定稀释。在经过前几年快速扩张后，百强企业正将开拓重点转向对已进入城市的深度挖掘，发展策略的变化将帮助企业夯实已布局城市，有效节约成本，获得集约化发展。8•追随开发企业积极进行城市拓展，以点带面把握区域发展良机2010-2013年百强企业进入城市数量与单个城市管理项目情况2.1中国物业管理行业发展特点分析——经营规模（续）百强企业的城市布局呈现出立足核心城市，不断进行全国布局的发展趋势。在这一过程中，经济圈的辐射作用甚为关键，其中以北京为核心的京津冀经济圈，在环首都经济圈新概念推出后，百强企业在该区域更具发展潜力；另一个是围绕上海的长三角经济圈，百强企业项目数量增长较快。百强企业的在管项目组合已完成从一线城市单核心到二、三四线城市多核心的结构性改变，“多核驱动”也成为企业规模扩张的新型模式。2013年，百强企业一线、二线和三四线城市项目占比分别为35%、43%和22%，二线城市项目总量已超过一线城市，同时随着开发商加大对三四线城市的开发，百强企业在三四线城市在管项目占比也有所扩大。9•追随开发企业积极进行城市拓展，以点带面把握区域发展良机2013年全国房屋竣工面积分布情况2013年百强企业在管项目城市结构分布情况2.1中国物业管理行业发展特点分析——经营规模（续）中国物业管理行业经过三十多年的发展，企业数量超过7万家，大量的中小物业管理企业过度分散，不利于行业的健康发展，随着物业管理行业的发展成熟，行业整合势在必行。近几年，部分百强企业凭借资本实力开始对中小物业公司收购并购，积极完善企业战略布局，快速实现做强做大的目标。第一，通过收购并购迅速壮大在管项目规模，同时优化双方企业的可共享资源，实现规模经济，抵御市场冲击。彩生活物业正是通过这种方式实现规模扩张，逐步树立了在全国的领先地位；第二，通过收购并购降低市场准入门槛，实现企业跨区域快速布局，可以有效规避跨区域经营风险，高效完成本土化进程，例如，长城物业收购北京安港物业，成功解决了企业进入北京“水土不服”的难题；第三，以收购并购实现国际化发展，诚信行通过收购香港天怡物业，进军海外市场，同时成功获得高端物业的管理能力，对提升企业管理水平和加强核心竞争力，具有深远的战略意义。近几年部分百强企业收购并购交易情况见下表：10•行业整合加速，部分百强企业通过收购并购完善布局，做强做大企业名称收购并购企业收购并购交易理由长城物业北京安港物业挖掘核心城市诚信行物业香港天怡物业全国布局与企业国际化南京百市物业中高端居住物业管理优势彩生活物业南京名城物业长三角市场布局南京慧韬物业南京锦江物业上海通翼物业天津新塘物业环渤海市场布局均豪物业青岛海信物业环渤海市场布局上海瀛海三幸挖掘核心城市2.2中国物业管理行业发展特点分析——经营绩效2013年，中国房地产市场发展良好，物业管理百强企业顺势而为持续提升业务水平，随着二三级市场纵向合作及行业内资源整合持续发酵，百强企业凭借区域优势与企业内部资源特点，物业管理服务收入保持了良好的增长势头，2013年收入19939.9万元，增长率达到11.8%；同时，百强企业对多元化业务的重视程度也在不断升温，随着经营范围的扩大与深入，多种经营收入迅速增长，2013年达到9447.7万元；主副业双增的良好局面带动百强企业营业收入整体上升，均值达到29387.6万元，同比增长14.2%。目前来看，物业管理收入仍然是企业的主要收入来源，贡献率达到67.9%，多种经营业务收入占比32.1%，多年来百强企业“守正出奇”，在保持物业管理业务在企业中主体地位的前提下，凭借主业领域的客户资源积极开展多种业务，突破利润瓶颈，逐渐形成本业不输、奇兵制胜的良好局面。11•坚守主业，经营收入再攀高峰2010-2013年百强企业收入变化及构成2.2中国物业管理行业发展特点分析——经营绩效（续）伴随城镇化的持