住宅物业装修管理培训

住宅物业装修管理培训江西华盈物业有限公司品质部任磊华盈物业恭祝各位业主入驻平安!规范管理服务品质住宅物业装修管理培训导言为了规范华盈物业所辖住宅（大厦）区域内业主之装修管理,杜绝违规装修和出现内部问题，今就其相关知识与各位同仁进行交流,以期抛砖引玉,诚望能收到应有的效果!2010年8月2日规范管理服务品质住宅物业装修管理培训谈及物业装修管理,就势必要熟知国家和地方对此有哪些具体的规定,下面就先学习一下建设部的110号令《住宅室内装饰装修管理办法》。(共八章四十八条)一、住宅室内装饰装修的含义（2.2)本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格并完全交付业主且已办妥入伙手续后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。二、施行时间《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起施行。第一部分建设部110号令规范管理服务品质住宅物业装修管理培训三、目的(1)为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。四、施行范围(2)在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。五、基本要求(3)住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训六、各级行政主管部门一、国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。二、省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。三、直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。七、办法明确禁止的五项行为(5)一、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；三、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训八、建筑主体和承重结构的含义(5.1\5.2)一、本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。二、本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。九、办法中未经相关部门批准不得有的四项行为(6)一、搭建建筑物、构筑物；二、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；三、拆改供暖管道和设施；四、拆改燃气管道和设施。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训十、改变上述四项需经得相关部门的批准(6.1)一、第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；二、第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；三、第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。十一、办法中规定的其它六项要求一、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。(7)二、改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。(8)三、装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，及四项未经有关部门批准的行为、改动卫生间、厨房间防水层的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。(9)四、装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。(10)五、装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。(11)六、装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。(12)规范管理服务品质住宅物业装修管理培训十二、开工申报(13)一、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。二、非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。十三、开工申报需提供的材料(14)一、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；二、申请人身份证件；三、装饰装修方案；四、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；五、涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；六、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训十四、物业管理公司应告之事项(15)一、物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。二、装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。十五、装修管理服务协议(16)装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。十六、协议应包含的九项内容(16.1)一、装饰装修工程的实施内容；二、装饰装修工程的实施期限；三、允许施工的时间；四、废弃物的清运与处置；五、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；六、禁止行为和注意事项；七、管理服务费用；八、违约责任；九、其他需要约定的事项。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训十七、办法赋予物业管理单位的监督权利(17)物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有下列行为的，可以立即制止；一）有违反五项禁止行为的；(5)----七二）有未经有关部门批准就实施的四项禁止行为;(6)----九三）超过设计标准规范增加楼面荷载的；(7)四）没有按照防水标准改动卫生间、厨房间防水层的；(8)五)装修人未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的；(9)六)已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。(17后)规范管理服务品质住宅物业装修管理培训十八、办法中其它的有关监督事项一、有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。(18)二、禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。(19)三、装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。(20)四、任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。(21)十九、关于委托与承接一、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。(22)二、装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。(23)三、装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。(24)规范管理服务品质住宅物业装修管理培训二十、装修合同应当包括的九项主要内容(24--1)一、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；二、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；三、装饰装修工程的开工、竣工时间；四、装饰装修工程保修的内容、期限；五、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；六、合同变更和解除的条件；七、违约责任及解决纠纷的途径；八、合同的生效时间；九、双方认为需要明确的其他条款。二十一、纠纷的解决办法(25)住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训二十二、有关室内环境质量的要求一、装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。(26)二、住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。(27)三、住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。(28)四、装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。(29)规范管理服务品质住宅物业装修管理培训二十三、竣工验收与保修一、住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。(30)二、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。(30—1)三、住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。(31)四、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。(32)规范管理服务品质住宅物业装修管理培训二十四、法律责任一、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。(33)二、装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。(34)三、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。(35)四、装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。(36)五、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任(37)。规范管理服务品质住宅物业装修管理培训二十四、法律责任六、住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：(38)一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;七、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。(39)规范管理服务品质住宅物业装修管理培训二十四、法律责任八、装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理