长沙运达中央广场个案分析报告23758968

项目地址：雨花区沙湾路289号开发商：湖南运达房地产开发有限公司物业类型：写字楼、公寓、商业楼、普通住宅装修情况：精装占地面积：171亩建筑面积：60万㎡容积率：4.40绿化率：50%运达中央广场项目位于雨花区长沙大道大桥村北侧。占地面积有114057平方米，建筑面积有600000平方米。现有的公交线路有148、348、503，在大桥东站下。本项目第一、二期为高尚住宅社区，由住宅、商业街、会所、地下停车场组成，总投资4.5亿元。本项目第三期约17982平方米的地块为后期储备开发之用，届时，将其打造成该区域顶级国际化酒店品牌，大大提升长沙市城东区城市形象。运达项目一期、二期开发具有中国传统文化特点、集欧陆风情和中式风格为一体的建筑形式，体现自然和谐的园林景观及水系，园林景观的设计主题人性化、系统化，各景点构成一个完整的大主题。交通规划科学合理且实用，节能、智能化及环保概念是本规划设计中的主要因素，规划设计体现出前瞻性、唯一性及个性化，最终打造成长沙市城东区标志性居住文化生态社区。本项目充分诠释长沙市新居住文明精品社区的理念和家的文化，从小家庭到大社区，将现代建筑、园林融入到家里家外。10分钟3分钟5分钟15分钟华晨·世纪广场嘉斯贸国际广场喜盈门国际商业广场龙之梦城市广场运达中央广场项目区位于雨花区长沙大道大桥村北侧，属于武广核心板块。离黄花机场15分钟，火车站10分钟路程。京珠高速3分钟，武广车站5分钟车程。分析：运达中央广场通往各大车站机场方便快捷。周围的各大知名楼盘即将建设，给运达这块地片带来了发展。运达中央广场地理位置南面为④华雅高尔夫生态公园和湖南体育运动中心跳水馆，东面为③京珠高速公路，西面为①全国知名的大型专业市场（高桥大市场）；西北面有⑤圭塘河风光带，东南面有⑥浏阳河风光带；北面②临长沙市东城区高尚住宅区--人民东板块；是长沙东城的门户。地铁2号线的兴建也将大大改善运达中央广场离市中心的距离。总结：优势：地铁口岸，交通便捷：地铁二号线的兴建，使得本身就处在武广板块核心位置的运达又缩短了与市中心的距离。各大车站机场环绕，方便出行：通往机场，武广车站，京珠高速统统都不会超过一刻钟的车程，交通极为便捷。周边项目带动发展，运达核心区域优势加大：运达自身配套设施就非常完善，高端加上毗邻嘉宇盛世华章和新华都万家城，又与融科檀香山相对，本来就是一个以自身扩散到四周的核心区域，未来的区域优势只会越来越明显。缺点：离市中心方向较远：虽说周边的一些大型商场四周环绕，毕竟离某些商圈还是有一段的距离。出行方式过于狭窄：暂时还只有3趟公交车，出行较为便捷。1、项目市场定位分析长沙运达中央广场定位于高性价比健康生态智能化社区，集住宅、商业配套、国际品牌酒店为一体的有中西特色的复合型楼盘，是长沙市“上东区”房地产板块复合文化生态社区。这就使得运达中央广场将成为未来长沙相当长一段时间内持续领先的低碳建筑样板和生态社区典范、时尚生活高地。分析：运达中央广场在市场定位上的无限拔高，为项目打造出了强有力的高端集成品。运达项目讲究了低碳、环保、绿色，给入驻到运达的高端人群感受到，拥有它们是现代两型社会的必须拥有品。运达的市场定位高价高级，高端豪华，这也就是运达的独特定位效果，需要的就是这样的效果。2、项目形象定位分析运达中央广场占地面积137亩，总建筑面积约52万平方米，容积率约4.4。由高端商业和高档精装修住宅组成.其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。从建筑到装修将大规模采用低碳、智能建筑技术；中央空调系统、集中冷热水系统、超五星级酒店标准的精装修及其配套分析：运达的大面积，高绿化率，建筑群的矗立，打造出中南首席低碳智能顶级豪宅。加上各式高端配套的组合，智能化的建筑装修形成了60万平米高端城市综合体。3、项目价格、客户定位分析项目名称项目类型均价（元/㎡）保利南湖广场城市综合体13000-14000万达广场城市综合体2#栋均价14000元/㎡。3#栋均价15000元/㎡。北辰三角洲综合体非江景8000，一线江景大户型11000绿地中央广场住宅、写字楼、商业及酒店式公寓未对外发售泊富国际广场超高层、塔楼/长沙市场同类型项目价格情况：运达中央广场价格定位：项目住宅于2011年2月开始进行内部认购，内部认购价格为13800元/平米；开盘推出4#、6#房源，均价为14800元/㎡；2#和5#的均价达到18800元/平米；优惠：目前无优惠，内部员工购买给予9折优惠。从同比价格来讲，运达开盘价格为14800元/㎡左右在长沙是处于高价楼盘。但从运达的一系列配套产品到建筑、装修、高端主题无疑是一个有超高性价比的高端绿色豪宅典范价格，非常适应市场需求。在运达，客户更加追求的是运达给自身所带来的舒适感受与荣耀财富，无论是投资商还是自住户，关注价格远远不是他们看中运达的首选。作为运达中央广场最大亮点之一的两大国际白金五星级酒店：瑞吉酒店和W酒店，已于2011年4月18日正式签约。由双国际白金五星级酒店、国际5A写字楼、国际名品商场、国际名品步行街、国际酒店式公寓、中国第六代钻石华宅组成的六大完美业态组合，让项目的热销成为必然。作为运达的客户，就像李湘开盘说讲的：“在这里，我不是明星，真正的明星是运达中央广场的钻石华宅。”户型面积区间（㎡）套数占比销售套数成交面积（㎡）成交金额（元）成交单价（元）二室二厅101.749310.41%646511.368552752813135.13三室二厅150.69-179.8261668.98%7812424.4817346818613961.81四室二厅225.11-229.0818420.60%286385.289068646414202.43合计101.74-229.08893100.00%17025321.12349682178∕推货情况：项目于5月18日举行业主答谢会，推出4#、6#栋，共459套房源，销售398套，销售率达86.7%；目前已取得预售证栋号为：1、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为：13809.9元/㎡小结：对于运达这种没在江边，没在市中心，处在武广板块的地段，卖出这样高的价还能这样的畅销，全在于他的价格定位应对了市场顾客定位。运达所吸引的客户定位与购房群体：上层有品位高端人士有长远目光高收入者的投资客户结论：高端的价格定位以及超高的性价比是运达中央广场成功的关键所在。运达面对的就是高端客户。项目3—7月份，每周在晨报、晚报和三湘都市报进行大规模的广告投放，“60万㎡高端城市综合体”贯穿每次出街广告，画面表现也始终为项目效果图，重在突出项目高端品质。长沙晚报推广：体验中心盛大开放长沙晚报推广：六大顶级业态，完美梦幻组合长沙晚报推广：中国第五家，中国内地第二家多酒店领衔的高端城市综合体，无与伦比的高贵与奢华潇湘晨报推广：钻石华宅5月18日盛大开盘工程外墙版面突出运达荣耀广告词海报：运达出品、武广核心、城市地标、低碳源生态等。总结：在营销活动及促销措施方面，运达运作得非常大气以及有影响力，整体操盘策略得当，对项目的整体销售影响非常大。成功挖掘项目的核心卖点并进行有效传播是运达中央广场成功的重要原因。1产品规划及产品组合分析1#3#2#4#5#6#瑞吉酒店W酒店运达国际新城鸟瞰图项目规划有高端商业和高档精装修住宅。其中总面积达18万平方米的商业组合包括：两大超豪华五星级酒店大型国际名品商场国际5A写字楼国际酒店公寓。项目引入了国际流行的“低碳”理念，从建筑到装修：大规模采用低碳智能建筑技术中央空调系统集中冷热水系统超五星级酒店标准的精装修及其配套一切的一切尽彰显豪宅风范。二、产品相关配套及绿化园林分析引入了两大顶级酒店——瑞吉酒店和W酒店低碳、智能、绿色、环保、豪华、大气，到处彰显豪宅风范。绿化率：50%全覆盖的高科技智能系统国际名品商场中央空调系统国际5A写字楼集中冷热水系统围绕中央广场负三层超大停车位国际酒店公寓结论：对于这种高档豪宅城市综合体，在项目配套上很大程度上决定了客户的购买欲望，运达以一个60万平米高端城市综合体，中南首席低碳智能顶级豪宅两大6星级配套打开了长沙市场，为其豪宅、写字楼、商业的销售提供有力保障。运达项目一期、二期开发具有中国传统文化特点、集欧陆风情和中式风格为一体的建筑形式，体现自然和谐的园林景观及水系，园林景观的设计主题人性化、系统化，各景点构成一个完整的大主题。绿化率：50%点评：50%的绿化率大大超过了各个城市综合体的绿化比例，超大绿化以及中欧合为一体的园林风格设计，有力的提升了整个项目的品质和形象以及项目的竞争力，在同类城市综合体具有一定的竞争优势。三、产品户型及装修品质分析此户型是本批的主推户型，南北通透，户型端正，分区布局得体，客厅、餐厅、双阳台，保证室内的空气流通，主卧还带独立卫生间，保证主人生活的方便。此户型配有入户花园，空间可自由变动。户型通风采光条件好，有南北相对的双阳台和飘窗，且主卧和次卧都配有独立卫生间，主卧与次卧都配备有独立卫生间，户型设计更加合理。空间面积大，入户花园的设计让景观更加优美，多卧室的布局，能满足家庭的需求。户型方正、通透，坐北朝南的取向使得房间内空气流通更加顺畅。虽然面积较大，但每一寸空间都得到充分的利用。综合来看，运达中央广场的户型全部比较端正，布局紧凑，空间得到充分利用，而且南北通透。但是现在在售的户型面积较大，全部为150平米以上。总结：运达中央广场的户型在产品组合、面积大小控制以及户型设计等方面在同类城市综合体具有较大的竞争优势。6+15+6双层LOW-E中空玻璃：保温性能高，隔热性能高，隔声、节能、安全性能高。智能家居：将可视对讲，灯光控制，窗帘控制，联动背景音乐系统，家居综合布线系统一体化整合。五金件：采用国际领先五金铸造技术，方正实用，平整美观，寿命是普通五金的数倍。不锈钢室内管道系统：采用雅昌N-U牌不锈钢双挤压管，同时采用世界先进的界面硬膜屏蔽保护技术，是目前国内最可靠最安全的不锈钢管系统。指纹密码锁：多重智能安保科技，三种操作模式，令安全更有保障，管理更为轻松。开关面板：插座载流件使用寿命长，稳定高，所有插座均带单缀插入一体化保护门。食物垃圾处理器：是一种全新现代化绿色垃圾处理系统，干净方便。断桥钢门窗：降低热量传导，防止冷凝，节能，保护环境，降低噪声。铸铁排水管：噪声低、强度高、寿命长，柔韧抗震，耐高温，无二次污染。户室中央空调系统：小型化独立安全全能空调系统。地板采暖系统：温度调控，高效节能。整体橱柜：现代四位一体的整体组合橱柜。最新现准精装价为：5600元/平方米总结：运达的装修品质极其奢华高端，具有超强的优势，带动了运达的可买性，趣味性，增加了自身配套优越性。打造出超五星的酒店式标准精装修，缔造出中国第六代钻石华宅。运达中央广场的开发商：湖南运达房地产开发有限公司投资商：湖南运达房地产开发有限公司物业管理公司：长沙水木华物业管理有限公司物业顾问公司：长沙水木华物业管理有限公司建筑单位：浙江东阳建工集团代理商：湖南运达房地产开发有限公司。运达是湖南省“百强民营企业”之一。经过十多年的艰苦创业，运达已形成了以房地产开发和酒店经营管理为支柱、以工业和贸易为两翼的多元化产业集群。又有两大顶尖级酒店瑞吉酒店、W酒店的入驻，加大品牌力与影响力运达集团致力于开发高端产品，服务高端客户，创造高端生活。运达地产开发建设的运达国际广场被评为“长沙市十大城市地标名片”。这次运达中央广场不管是从开发商还是到旗下的分管公司，都是响当当的知名品牌，紧紧相连，相辅相成，强强联手，打造出武广板块核心地段中南地区最顶级的最豪华的商业住宅区，影响力是毋庸置疑的超级强大。优势：品牌：运达中央广场不管是开发商、物业，还是建筑、设计，都是非常知名品牌，强强联合，影响力非常强大，打造出中南地区最豪华的住宅区区位：地铁口岸，交通便捷；各大车站机场环绕，方便出行；周