案例-万科-城市地图模型介绍

城市地图——模型介绍深圳地产项目发展部政府资源目标和内部环境城市地图与战略土地分布竞争对手客户细分商品房市场宏观经济、人口城市规划战略狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。政府资源土地分布竞争对手商品房市场宏观经济、人口城市规划外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图）广义的城市地图就是城市战略。土地分布图片区、组团划分图发展战略要素1景观图要素2医疗图要素nXX图……城市地图(客户匹配)客户细分城市地图形成过程楼盘分布图土地市场分析评分标准评分标准客户细分商品房市场分析竞争对手分析宏观经济、人口规划、产业政府资源目标和内部因素地图说明片区、组团划分及客户匹配发展空间研究城市发展战略研究城市地图制作的目的研究的方法使用方法客户细分评分标准交通和基础设施建设各要素分布及影响范围片区、组团划分和客户匹配土地市场商品房市场竞争对手政府资源宏观经济和人口城市规划目标城市的经营目标内部因素分析城市战略片区、组团发展策略片区、组团介绍客户匹配片区、组团存量土地片区、组团商品房市场医疗要素分布图医疗要素影响范围图……城市地图目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、片区组团划分和客户匹配。该环节的成果除了完成了狭义的城市地图以外还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。城市地图提纲项目发展的工具客户细分形成城市战略评分标准评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分，是对要素点的综合评价。影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）华强北商圈沃尔玛超市500m6分10分1000m8分城市地图组团模型示意：Ｄ１６组团俊园最终成果概况——各因素影响范围叠加图由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。最终成果概况——片区组团划分图·罗湖区政府酒店、银行等配套怡景花园俊园木头龙住宅小区京基·东方华都教育新村市公路局商住楼翠园中学（省一级）鸿业苑明珠学校（国有民办）鸿业苑园林农科研究院儿童公园市人民医院孙逸仙医院餐饮业等配套翠竹苑竹园宾馆大头岭银汉公寓翠园小学Ｄ１６组团详图Ｄ１６组团影响因素分析——要素分布医疗设施商业设施景观绿化教育设施地铁站点Ｄ１６组团影响因素分析——医疗设施人民医院心血管医院中心城区内最低4分省、市级医院10区级医院8其他6影响范围定义为20分钟步行路程组团医疗设施得分：10分组团影响因素分析Ｄ１６组团影响因素分析——商业设施东门商圈沃尔玛购物广场万佳百货距离商圈内10分钟步行15分钟步行20分钟步行商圈10866大型卖场666-商业点66--组团商业设施得分：６分罗湖4福田3南山北环以南3南山北环以北2行政区最低得分Ｄ１６组团影响因素分析——交通设施地铁３号线站点距离10分钟步行15分钟步行地铁站点（包括规划中）108组团交通设施得分：８分罗湖6福田6南山北环以北3南山北环以南4盐田4行政区最低得分Ｄ１６组团影响因素分析——景观条件翠竹公园罗湖文化公园儿童公园怡景花园组团景观条件得分：６分Ｄ１６组团影响因素分析——教育设施组团教育设施得分：９分省、市重点小学+省、市重点初中10省重点小学或初中9市重点小学或初中8翠园小学翠园中学（省重点）明珠中学幼儿园螺岭中学Ｄ１６组团——客户匹配Ｄ１６－１０－６－８－６－９行政区－片区－医疗－商业－交通－景观－教育组团编号：编号说明：指标景观商业医疗教育交通总分D1610686939富贵之家40%20%20%15%5%8.15社会新锐25%30%5%0%40%8.3望子成龙5%5%20%50%20%7.2健康养老20%20%40%0%20%8.2经济务实20%20%10%30%20%7.6以上比例均为参考结论：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐Ｄ１６组团——土地市场分析１、近三年Ｄ１６组团内没有土地出让记录。２、组团内目前没有存量土地。３、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。教育新村Ｄ１６组团——商品房市场分析近年内销售项目有鸿业苑和银汉国际公寓。Ｄ１６组团——商品房市场分析项目名称鸿业苑３期银汉国际公寓开发商深圳鸿基房地产有限公司深圳银汉外商国际俱乐部有限公司占地面积1.4750.3695万容积率7.83.6建筑面积12.021.31万总户数544363车位380120户型普通住宅１、２房（小户型）层数30～3215价格8000平层6500、复式9300开盘时间2003-11-12005-7-2备注由烂尾楼改造，精装修注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。1.缺少各类因素影响范围界定的科学手段；2.商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳距离有不同的选择3.景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。疑问公园景观文体设施富贵之家健康养老富贵之家健康养老√√×√1.设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该既有正也有负。2.规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做一个概图。建议思考战略的八个方面城市战略产品发展策略片区、组团发展策略客户匹配要素调查、分析客户细分～ＥＮＤ～