南海平洲旧改项目可行性研究方案(20141211)

2014.11南海平洲旧改项目可行性研究方案报告目录区域属性项目属性SWOT分析宏观环境分析区域市场分析周边重点项目研究第一章：项目界定第二章：市场背景第三章：项目发展初判项目开发目标项目整体定位客户定位未来供应分析小结项目发展建议销售价格预判消化速度预判CHAPTER项目界定1、区域属性2、项目属性3、SWOT分析1佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3797.72平方公里，常住人口726.18万人。佛山市近8年，经济快速发展，年均GDP增长速度达14%，人均GPD达96000多元。2013年，全市生产总值超过7千亿元，增长10%，超过全国5个省份GDP，是广东省第四大城市，位居全国城市前20强。佛山位于珠三角腹地，接壤广州，经济发展势头迅猛区域属性19.30%19.20%15.20%13.50%14.30%12.10%8.20%10%0.00%10.00%20.00%30.00%02000400060008000200620072008200920102011201220132006-2013年佛山市GDP走势世界制造业基地南海区顺德区城市标签佛山是世界制造业基地，南海是其产业布局的重要区域23.20%22.70%17.40%12.40%16.90%13.70%9.20%11.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%01000200030004000500020062007200820092010201120122013佛山市第二产业GDP区域属性02040608020062007200820092010201120122013三大产业对比第一产业第二产业第三产业南海区，位于市域中部，全区面积1073.82平方公里，常住人口258.88万，下辖8个镇（街道）。南海在全国百强区中位列第四。2013年，全区生产总值2172亿元，增长10.2%。南海南海GDP在全市排名第二，处于佛山的核心板块区域属性2545.121721342842.07558.72佛山五区GDP对比顺德南海禅城三水高明34.1%29.1%区域属性本案位于南海平洲板块，属于广佛交界的次级纽带位置我项目荔湾芳村海珠番禺南站禅桂核心区平洲约6公里约6公里约9公里项目紧邻禅桂核心，与广州荔湾芳村、番禺南站区域距离适中。从区域地位来看属于南海老城板块，其次在未来交通规划利好带动下，有望成为继海八路龙溪板块、千灯湖版块后吸纳广州客户的重点区域区域路网成熟，快速连接禅桂及广州番禺、荔湾区域属性佛山一环我项目荔湾芳村番禺南站省道（通往广钢新城）佛平路（通往桂城）广珠西线、环城高速通往广州南站区域路网成熟，佛山一环以及佛平路等快速链接佛山禅桂、顺德陈村。此外省道以及环城高速可通达广州南站、荔湾芳村区域陈村五斗桥通往顺德区域属性南海新交通预计2016年底通车，实现较快通达广州南站我项目永安路站约700米南海新交通番禺南站佛山地铁六号线（平洲-乐从）礌岗站（可接驳至广州西朗及海珠）南海新交通永安路站距离项目700米，届时通车后可实现20分钟到南站，接驳礌岗站实现40分钟到西朗，广佛线延长后可通达海珠我项目南海新交通区域属性作为中国产值最大的玉器市场和中国最大的缅甸翡翠玉石集散地，平洲玉器依凭其产业基础和区位优势，在政府和业界的努力下，有望崛起成为南海乃至佛山的新的特色产业和城市名片。平洲玉器市场是我国四大玉器市场之一，目前平洲玉器街集聚了国内外厂商3000多家，加工企业500多家，从业人员超过2万人，年接待海内外客商超过百万人次，翡翠玉石成品的市场总销售额已超过20亿元，销售额位居国内同行前列区域内玉器产业发达，超2万从业人员为本案潜在客群区域属性从业人员普遍收入较高，但本年经营情况有所下滑玉器产业一般是高投入、高交易额、高利润的行业。例如质量较好的毛料玉器本年要达到35万/一公斤。下面在本年7月份的电子报纸上摘录了一些关于行业的经营现状：本年受到经济不景、中央反腐等影响，玉器产业经营情况有所转差，但由于玉器产业仍是高产值、高利润的行业，产业从业人员收入水平仍处于整体较高的水平，因此仍具有较强的购买力南海区平洲玉器城项目定位：玉器文化旅游特色步行街区营造岭南水乡园林意境平洲玉器行业发展至今已有30年历史，目前已形成集玉石集散、加工、销售于一体的产业。作为国内著名玉器市场之一的平洲玉器老街位于平洲旧城区，依托平东村，玉器商铺沿平东大道两侧展开，南侧分两期新建平洲玉器城，平洲玉器城的翠宝园项目最近正式开业。根据规划，平洲玉器城占地规模28公顷，拟打造一个集玉石交易、产品展销、商贸、旅游、休闲于一体的中国4A级国际玉器旅游购物商业景区。这里将把传统玉器文化和岭南水乡文化，以小桥、流水、古朴的民居建筑营造出传统岭南水乡园林的意境。桂城街道玉器街管理办主任孔祥泽介绍，南海区政府已把平洲玉石产业作为重点扶持的产业，已完成总体规划方案和建筑设计方案的编制工作，正在实施中。升级建议：设置滨河公园市国土资源和城乡规划局用地规划科科长劳世泽认为，这一选点应加快周边城市道路的建设，加强公交可达性系统建设，建议将现有的巴士停车场改造设置成滨河公园，并加强步行街区与滨河公园的联系。区域属性未来平洲玉器街将成佛山七大特色步行街区之一区域属性平洲玉器街已晋身4A级景区，文化旅游产业重点发展今年4月29日，平洲玉器街景区成为国家AAAA级旅游景区，这是南海区第三个拿下国家AAAA级头衔的景点。桂城街道有关负责人表示，平洲玉器街将打造成集采购、展览、休闲、餐饮为一体，让消费者来了不仅仅是买玉，还可休闲观光，享受玉文化的熏陶，形成玉器行业内绝无仅有的全产业链模式，并以此带动桂城商务文化旅游。据了解，目前景区年接待游客量约40万人次。“我们预测今后每年吸引游客达100万人次左右。”相关负责人表示。区域属性平洲玉器城整体规划功能完善，未来亦有住宅小区整体规划图传统玉器街区：北部的传统玉器街区长约1000米，整个街区内包含有三大主题广场：美瑜广场、中心广场和翡翠广场，除此以外还有中缅大厦、汇翠玉器大楼、平洲玉器学校、珠宝监测中心等多个主题购物场所和专业机构。翠宝园：位于南部的翠宝园，目前是平洲玉器街景区主要的核心游览区。翠宝园总占地约50多亩，拥有45000平方米的仿古建筑群落和近千间商铺，以及32家翡翠经营旗舰店。翠宝园内主题商业功能和特色游览功能并存。璞玉园：与翠宝园隔街相望的璞玉园，将在2014年底建成并开放。作为中国（平洲）玉器城近期主要建设的内容，将规划建成一座以“旅游、生态、文化”为主题，具有中国玉文化浓郁特色的商业性购物公园和氏璧文化旅游综合体：和氏璧文化旅游综合体由广东团亿集团出资建设，开发面积约180亩，由玉石古玩博览中心、风情小镇、玉文化精品酒店以及拍卖中心四大功能组成，建筑糅合了中国传统文化和现代元素精粹。该项目建成后，将引入非遗文化、玉石、古玩、字画、木雕等泛收藏品类业态商家，以文化、旅游、商业和休闲为四大核心支柱，集商贸、会展、旅游于一体，将成为玉器街4A景区的核心组成部分。重点项目包括有已使用的宝翠园、以及在建的璞玉园、和氏璧文化旅游综合体等区域属性项目属性项目形状尚算规整，整体属于偏大型规模体量技术指标规划建设用地面积（㎡）17.68万m2计容总建面（㎡）约53万㎡容积率≤3.0村回购物业比例35%项目地块整体呈长方形的形态，红线外部分面积由于缺乏权属证明，导致形状不规整项目总可售面积达到53万㎡，剔除村回购物业，正常销售面积约18.55万㎡。整体规模体量理想，较容易规划打造项目属性周边区位我项目不足1公里约1.5公里项目距离平洲玉器城较近，但对比平洲传统中心位置稍偏项目靠近平洲玉器街，未来桥底的道路打通后距离玉器街更近但由于南面临江，加上北面、西面、南面处于城中村包围，距离平洲中心旺地有一段距离项目属性项目周边配套周边教育资源丰富，目前配套齐全但较低档桂城中学平洲医院平南分院海印休闲城宏福百货广场平南商贸城平洲玉器街平南小学我项目平西小学平南幼儿园平南公园南海广协中医项目周边幼儿园、小学、中学均有配套，教育资源丰富；平洲玉器街仅一街之隔但对比起平洲传统中心区拥有怡丰城等大型商业配套，本案目前周边一公里范围内仍缺乏有档次的完善配套项目属性项目四至与现状南侧为平洲水道，有一定景观资源东侧为一些城中村及厂房城中村、厂房项目南边有一定江景资源，但三面被城中村及厂房包围项目南边正对平洲水道，有一定江景项目三面受到城中村落及工厂包围，治安形象较差，且产生一定空气污染。北面及东面居民楼仍较多，预计拆迁难度较大西侧为厂房、城中村项目属性景观资源判断南面临江，江对面为采砂厂虽江面较窄，但视野开阔项目属性景观资源判断本案南面为平洲水道，属于珠江支流，虽对比珠江主道属次级江景资源，但在佛山主城区江景资源稀缺及整体素质普遍偏低的情况下，本案拥有的江景资源仍有一定的卖点与吸引力项目定位产品万科金域蓝湾季华路上大型江岸社区在售南向江景洋房：117-200㎡利海尖东半岛佛山城央低密度双水景半岛绿色豪宅别墅住区别墅240-490㎡与本案拥有同等档次江景的两个项目均有以江景为卖点，定位水景及江岸生活，沿一线江面排布大面积产品，销售较理想万科金域蓝湾利海尖东半岛我项目项目属性项目内部环境地块与道路间有高差，需垫高或作其他修饰地块内有导航台，需迁移地块内部有厂房需拆迁，导航台需迁移地块内部仍有大量厂房SWOT分析1、位于南海平洲板块，比邻平洲玉器街，周边客户区域认可度高；2、周边路网成熟，交通便利；3、项目地块形状较为规整，有利于凸显未来园林等环境的打造效果；4、教育配套丰富，有一定的江景资源；1、项目周边集中厂房和城中村，本区域的整体居住成熟度相对较差，配套齐全但较低档；2、项目有部分村回购物业，影响项目整体形象；3、项目内部目前有大量工厂需拆迁，增加开发成本及难度；4、项目内部有导航台需迁移，如存在于项目内部将一定程度影响项目销售；优势条件弱势因素项目机遇1、版块内房地产在售项目较少；2、南海新交通永安站在项目周边，2016年开通后将加强与广州地区的交通通达性；3、在广州仍然限购的情况下，佛山政策利好有利于进一步吸纳广州置业客户；4、项目与平洲玉器街距离近，有利于吸纳玉器城内的置业客户；项目挑战1、目前周边环境较差，如何提升对客户的吸引力是一大难题；2、佛山及南海区目前库存量较大，后续开工量也维持高位，未来大区域的竞争环境将渐趋激烈；SWOT分析CHAPTER市场背景1.宏观环境分析2.区域房地产市场3.周边重点项目研究4.未来供应分析5.小结2第三季度GDP增速回落经济下行政府救市决心增大新闻提要：国家统计局21日公布三季度宏观经济数据，GDP增速同比增长7.3%，比二季度回落0.2个百分点，也创2009年一季度以来的新低。前三季度全国房地产开发投资，扣除价格因素实际增长11.7%，增速比上半年回落1.6个百分点。曾是中国经济支柱的房地产，增速放缓，拖累了整个经济增速。点评：目前除了几个一线城市，各省市的限购政策已经放松，而放松限贷也已经在积极地推进，这些都是出于稳定经济增长和放松房地产调控的举措。事实上，现在已经放开的限购和限贷政策，房地产市场已经有所起色。而国民经济稳定增长的重要支撑，也就要求房地产市场有所好转。宏观环境分析全国性政策放松趋势越发明显，市场逐渐面向宽松环境的转变宏观环境分析贯彻执行全国两会差异化的调控政策，佛山成为广东首个松绑限购的城市。根据成交数据，限购放松后一个月的成交套数为对比上月成交套数的近两倍，短期内成交量增长明显，但在佛山目前库存量仍然高企的情况下，市场现状仍不容过分乐观。但由于广州仍在执行限购政策，广佛交界楼盘广州客置业趋势逐渐加大。佛山松绑限购，短期成交回升明显，广州买家比例渐升宏观环境分析新闻提要：根据新政，佛山户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。也就是说，夫妻双方若都是佛山户籍，最多可以拥有4套住房。非佛山户籍人员在佛山市未拥有住房的，凭身份证可在佛山市购买一套住房。“首套房