(合富辉煌)BF地和创写字楼营销策划报告

地产资料大全房市金碟－最有价值房产策划房市金碟－最有价值房产策划20002000案案(08(08版版))成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《《房市金碟：最有价值房产策划房市金碟：最有价值房产策划20002000案案》》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括本套资料包括2828组共组共20002000多套策划案，以光盘快递提供，多套策划案，以光盘快递提供，450450元实价包邮，推荐使用支付宝元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：鉴等资料。站长热线：1395560780113955607801，客服，客服QQQQ：：2310729023107290！！网址：网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）绿地“和创”营销策划报告怎么样目前写字楼市场怎么样是什么我们是什么样的产品是谁我们的目标客户是谁怎么样我们怎么样抓住目标客户市场分析项目分析客户群分析营销策略“和创”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了和创？实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对和创的思考。价值对接价值对接关于“和创”的思考地产资料大全国家宏观调控政策，促进房地产业持续健康发展合富观点：宏观经济是房地产业发展的大前提，上海近年来发展迅猛，国民经济保持平稳较快增长，这为房地产市场良性发展提供了良好的经济环境。商业物业租金预期再涨，预计2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率预计高端住宅市场今年将是盘整期，由于投资者持观望态度，高端住宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。宏观房地产发展状况单位：m210,00011,50013,00014,50016,00017,50019,00020,500单位：元/m2新增供应量（m2）成交量（m2）成交均价（元/m2）04年8月—06年4月写字楼新增供应量、成交量及成交均价走势市场特点描述◇写字楼市场供应有限，甲级写字楼市场持续活跃。◇由于可供应较少，甲级写字楼租金持续上扬，租金同期上升近1.4%。◇上海甲级写字楼销售市场的不成熟，导致了甲级写字楼的售价微跌，售价同期下跌约2.5%。市场纵览地产资料大全写字楼租金持续上涨，带动产权式写字楼供应增加98年—05年上海6区写字楼市场租金走势◇2000年到06年初，上海市写字楼整体租金上涨115%，而其中甲级写字楼租金上涨80%。◇2000年到06年初，上海市写字楼整体售价上涨23%。合富总结1、对比甲级写字楼的收益情况，自持经营收益比短期套现，更能体现利润最大化；2、针对目前甲级写字楼市场状况整体趋好的情况下，销售周期长比快速去化能获得更多利润。市场租金分析年—06年上海甲级写字楼存量及新增供应量单位：百万平米至06年一季度，上海全市甲级写字楼存量已达到约380万平米；◇06年一季度，上海市甲级写字楼新增供应量约58800平米；12%16%2%19%10%27%12%2%徐汇黄浦闸北长宁静安陆家嘴卢湾虹口目前上海甲级写字楼市场各区占有率存量和供应以下。其中黄浦的空置率为3.2%，静安的空置率约为2.3%。未来供应量预计06年全年供应量将控制在30万平米以下，比去年同期有一定幅度下降。市场特点通过对05年全年的甲级写字楼市场交易行为进行分析，发现有以下几个特点◇对成本敏感的跨国公司寻找新的商务区域；◇整个市场供给紧缺，预租行为活跃；◇大租户为能够获得所需空间，相互争抢新落成项目。04年-05年各季度上海写字楼空置率走势0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%04年Q104年Q204年Q304年Q405年Q105年Q205年Q305年Q4空置率及市场特点地产资料大全商圈名称主力售价（元/平方米）主力租金（美元/平方米/天）代表楼盘南京西路商圈/1-1.5梅陇镇广场恒隆广场中信泰富广场静安寺商圈22000-300000.6-1中华企业大厦人民广场商圈23000-400000.8-1.5来福仕广场淮海路商圈/0.7-1.5香港广场瑞安广场◇持续不断的稳定需求使上海甲级写字楼的平均成交租金不断上升。◇目前全市甲级写字楼的平均租金为每天每平米0.95美金。◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平米1.17美金及1.03美金。◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨空间。部分商圈租售行情月，国税局关于房地产开发业务征企业所的税。06年5月，九部委联合下发国六条。人民币升值预期加大美联储利率上升开发成本有所提高，竞争环境更加公平。住宅市场监管严厉，部分投资资金转向商用物业。海外资金大量流入，06年海外投资上海地区大宗物业超过60亿人民币，总面积达32万平米中小基金投资谨慎从政策面看上海地产市场，抑制住宅投机成为主旋律。而商用物业的持续加热以及大环境的烘托，使未来的上海甲级写字楼行情更为看好。政策走向地产资料大全绿地和创项目处于武宁路、曹杨路之间，是上海市著名的城市走廊，向西对接沪宁线，从而辐射整个苏南平原。项目所处于的点位于普陀区内环以内，整体形象有待改善。区位示意地产资料大全普陀区概况：为上海西区物贸中心，陆上交通门户、工业基地、人口导入区，功能定位为商贸流通、居住休闲、生产加工、旅游服务。真北商务圈规划成江浙两省中小企业商务办公的主要集中地区，总体规划面积将达100万平方米。长寿商业圈将建成一个区域性的休闲购物乐园。长风旅游圈充分利用该区沿苏州河的地域优势，在苏州河沿岸建造亲水平台、露天滨水酒吧等。武宁文化圈沪西文化宫改造为集影视文化、娱乐、餐饮于一体的大型休闲中心———西宫。以西宫为核心，武宁区域在普陀区整体规划中定位为高起点、现代化的区域性商业、商务、文化娱乐中心。道路规划：形成“八横八纵”的城市道路网络。商业规划：两大市级商圈，四大区域中心。普陀区概况及规划地产资料大全长寿路商圈：中小型发展企业及少数新近搬迁于此外资企业，产品以小面积分割为主，80—160平方米割间为主。中山公园商圈：传统大型企业及外资企业办事处，贸易及科技型企业居多。产品以酒店式商务办公、商住两用产品比例较大，面积集中在130-280平方米长风地区一号地块开发商新加坡国浩集团四至西靠中江路，南至云岭东路，北以同普路为界规划总建筑面积35.97万平方米楼面地价3,450元/平方米规划大型主题商业、商住办公、甲级写字楼、五星级酒店预计竣工时间2008年悦达信一静安广场开发商悦达地产韩国信一株式会社四至西靠万航渡路，南至康定路，北至长宁路规划总建筑面积6.5万平方米规划大型商业、国际甲级写字楼预计竣工时间2008年周边区域商圈分析及未来竞争项目米，设4快2慢6车道曹杨路南北双向路幅32米，设4快2慢6车道普雄路东西单向设2快车道良好的交通条件使本项目商务价值得到较大提升，可对项目推广提供有力支持。◇区域内交通较为便利，各类公交线路共计10余条，有多辆公交车途径市中心；◇本项目距离内环高架入口仅1公里距离，出发到八万人体育馆仅需20分钟的车程，而到静安寺及徐家汇所需车程为15分钟左右；◇另外轻轨曹杨路站距离项目仅500米左右距离，出行条件可谓便捷。周边交通一览地产资料大全现有配套，已能基本满足常规消费活动，但缺少高档商务消费场所，整体消费档次较低，无法满足甲级写字楼客户的需求。西宫则拥有人工湖及林荫休闲步道，这给周边社区及商务楼内的人群带来了景观及休闲享受周边配套、景观速览地产资料大全周边市场小结周边市场小结¾周边整体形象处于中等水平，版块形象有待改善；¾区域整体商务氛围不浓厚；¾区域内尚无甲级写字楼，有一定的需求量支撑；¾区域在售写字楼较少，竞争压力小；¾整体版块成长空间巨大，具有一定的投资潜力。周边市场小结地产资料大全¾上海宏观房地产市场发展良好；¾上海甲级写字楼供不应求，租金及售价双双上扬；写字楼仍然是机构投资者关注的焦点，０６年甲级写字楼供应有较大的缺口；¾国内投资客受政策面影响，投资从住宅转向商用物业，海外资金受人民币升值及未来市场行情影响，加大对甲级写字楼的追捧；¾上海进入第二次商务变革，ＣＢＤ流入及流出客户相对清晰化；¾项目周边市场没有较高品质的甲级写字楼，但项目所属版块整体形象较差。合富观点1、本项目处于市场供应量最弱，需求量最强区间．入市机会优越．2、ＣＢＤ租金上涨，商务成本的提高，必定有部分客户流向次级商圈．３、市场急切需求区位较好，品质上佳，价格合理的甲级写字楼。市场价值筛选&合富观点地产资料大全区位静安、长宁、普陀交界处，曹杨路、普雄路连接点；交通便利，R3号线，众多公交线路，未来M6、R14线建筑立面简约现代规划西宫改造，未来商务崛起构成底层商业+5A甲级写字楼品牌开发商实力雄厚，品牌优势明显项目特征分析米～2.7米净高考虑了架空地板空调系统采用溴化锂直燃式中央空调主机室内均设独立风机盘管及独立温控开关火灾自动报警与消防联动控制系统手动报警系统防排烟系统消防泵控制系统防火卷帘门控制系统应急照明系统紧急广播系统室内均设自动喷淋数量：客梯8部、货梯1部载重量：不小于1350kg客梯位：不少于13人/梯速率：客梯不小于3m/s外立面隐框玻璃幕墙，玻璃落地窗轿厢配置空调设备电梯考虑到消防排烟及通风需要，采用幕墙开窗的设计消防系统配套设施和创的配套，在品质上超越了目前上海市绝大多数已售及在售甲级写字楼。从品质来看，真正意义上达到了甲级写字楼的卓越品质。从品质的可比性上看，世纪商贸广场与本项目类似。世纪商贸广场总建面：约8.7万平米标准层建面：约2200平方米总层数：40层车位：204个租售方式：出租目前租金