开发经营与管理 模拟题

[资料共享]2009年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1Qo!}#^1{5k3|1b.x1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A．债权人通常是商业银行-p1H3r;t![+EkB．不能用于偿还土地购置贷款C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权D．还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A．发行公司债券*l-Q:CG&H+l4Y7oB．权益型房地产投资信托基金C．发行股票D．商业银行贷款,j7v)g4W9@4c9p*R*J#H3s!C2w/F.@8[2M3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。#v6M2}2F,h4h.~&T+D+[:D.GA．政府政策性资金B．国内外企业入股的资金+E4L0B!l9h%G5iC．个人入股的资金9W9U#M_.|$s4]0?7n+}%]D．资产变现的资金4r8K7Q+L4Z4P4C0z)b4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。s&{:Z(D9F&['T!gA．债务融资成本分析/B)^/p6@-KB．资金占用费分析C．资本金与债务资金的比例分析D．担保费分析5c/z8\%[)X%@!m.U5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A．基础租金是租户能接受的最低租金B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金0P;G8R0W$[!Q3A!ID．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A．全租金方式,G4z3L4j7PkB．毛租金方式!O3n0^+g;M#m/\,{5R0P)q.WC．净租金方式D．基本租金方式&OM4V5{.U5s'G7S7.不应计入收益性物业经营费用的是（）。A．抵押贷款利息B．公共设施维修费9[.u!m)P0M!]7P^:[+wC．房产税9L7F6U*l2y8R#bD．物业保险费9E8~#K6F'E6b6@.F/_&D0M1e#I8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。/|#Z1{,~B;L8Y,rA．税前现金流=有效毛收入－经营费用`3l(s$U!o-~7H#nB．税前现金流=有效毛收入－抵押贷款还本付息)y5q+L5l:j(M&P7zC．税后现金流=税前现金流－所得税;V9b*N)w3AD．税后现金流=税前现金流－准备金－所得税7]%J%A+`;J;b8]9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）。A．92500m2B．88800m2C．80000m2D．76800m24?8@1g,`.[4j.X*r4y:b7Y10.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。4R/P!Z;P:h)N!a7VA．经营收入抵偿全部投资B．全部现金流入抵偿全部现金流出C．净收益抵偿全部投资D．净收益现值抵偿全部投资11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。A．承租人;L0E3vL9m'yB．业主-z&Y!Xt&U7V(M9RC．承租人和业主共同D．物业管理公司!g2l)b5c,c,D8T)Z12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。A．潜在B．过去C．现在,U-iI0m)y8F4Q#VD．未来#t*a1T:a,]$I7n%R13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A．1.2&A7B-~;J1twB．1.5;m2i,s0b;x&_,jC．2.J9X/R8A9L(i)AD．3+f7t#j$R0N3q9z14.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A．还需投入50万元建设资金2t&V!f9[)_/rB．还需投入450万元建设资金)k)t!M/i(U*K!W,xC．还需投入800万元建设资金D．在此情况下6o9h*q.~/_8c!A3j/Q7g2R-c;U.sO#U-T15.（）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。4k~8L&b#aW4Q8u%U)CA．投资利润率B．销售利润率C．资本金利润率4^`%zgL'Z2~%I;Q0c3v$a-rD．投资回报率:w3Q+K3E*nr8v!Y16.经营性房地产项目的成本利润率等于（）乘以100%。%Y)I0Q7r7F6O9p!}7zA．开发利润/总开发成本B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本7Q_5_e:V0F,Z(Z/d+e-\#CjC．开发商利润/总开发价值D．正常经营年份的经营收入/总开发成本+gT#`9r9eP,m1^17.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工验收C．从工程开工到全部工程竣工验收D．从工程开工到项目租售完毕9p1}$G/v:I0u)J%l.Y|18.对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型竞争者B．选择型竞争者1\!t)K)x%B!Z!L'p7l0d\C．凶猛型竞争者4w;p2^#O*I'D1p+I.m!FD．随机型竞争者%M_1A-}e'e19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（）。A．60%B．80%C．100%D．200%9pG;P9t+]%i20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A．区位选择异常重要B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险#I(o)bD*[#I8W/{;E4rC．需要适时的更新改造投资D．存在效益外溢和转移21.房地产泡沫产生的直接助燃剂是（）。$x0{$\v;L7I.H5n,mA．土地的稀缺性-?1A0g'N6L3V%S7qB．金融机构过度放贷C．投机需求膨胀D．开发资金的易得性$g9]{.\1d;E;S22.（）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。#e0c9U'b#EA．销售量B．吸纳量7}9g3]+~-Y,AHC．出租量D．预售面积23.以下选项适于在新区开发的建筑是（）。/G4E2p/t:YA．娱乐用房B．写字楼9x3}L#yEC．高级住宅和公寓D．餐饮用房24.在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。A．投资机会选择&@;E9?,{'Y$}B．投资机会决策分析2?*n%}1}&s.pxC．投资机会选择与决策分析D．市场分析和项目财务评价0T,S0O7f0C:|4g+S)~N%h-j25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。%B.@,M8v$j2L4wA．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同+e$D.n&V8h%q.{B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同;B(u1z0X,C3z)`8z.Da26.（）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A．古典学派的理论B．流动性偏好理论C．IS-LM曲线模型的理论7j2l$A2q8u1AD．马克思的利率决定理论)['r)e.Q,e8i!Q(J4^,_,y8s%i27.房地产开发投资企业所得税税率为（）。-^'hv:A`.?0f,fA．30%-K/Y6I4j%g#]B．32%C．33%D．25%,D4k7C$B/c$a7L28.申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A．20%B．30%C．40%D．50%9H0}2j)^-b6M:jA,i7u7s-A+v3l,Jf29.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／m2．;K)p&O2I8pA．2350.00B．2937.50C．3250.00D．4062.5030.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。V&x6A!u4B#QA．地价.}3d.i3X2kB．建造成本#aU8m.s)d!h3oC．贷款利率D．资本化率31.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元。8B8[7P$yz3G4U;d,M.UA．2677.5,w0K/N-x3X/I;a;[B．3680.60C．4003.50D．5356.809_m0?9z/@/l+h/t2^0a2Z$r#?%L*J(z7t32.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A．黄线B．紫线C．蓝线$@0b(A(i6i:H9L-`:R-MD．红线6k-g'^#y(d.N,l%S-a(n33.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。A．资本金、借贷资金、预租售收入1d6h|7t3k!l3Fi%jB．预租售收入、资本金、借贷资金C．借贷资金、预租售收入、资本金D．资本金、预租售收入、借贷资金34.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。)\*`-_6B(R8W/E.mM'M+cA．39.51:s!q/B8|/NU-OB．49.96C．49.39+D0~1DN0s6W4~_5VrD．52.45/|0{,F,p&_1h(h;X35.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。.X.D,N;v.X-@aA．净现值法B．差额内部收益率法$Z2x6m*w)i5iC．费用现值法/|6q5H/K*S:f,AD．内部收益率法8s-N.g1N/F&K,V5~7Z$j't*]9c&]二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分).s0o#J*N.K){5w$[8q*D#I/D+g3j)M;n`36.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。U6