开发经营新理念

1房地产开发经营与管理考前辅导2本科目特点及复习技巧科目特点复习技巧综合性强，涉及面宽善于归纳、整理、比较知识点分散，细节性考点多书本阅读需要仔细计算题难度大，灵活多变注重理解，加强应变能力历年题目重复率高多做练习3——掌握——熟悉——了解4第一章房地产投资与投资风险5第一章第一节投资与房地产投资一、投资概述概念：分类投资的特性短期投资与长期投资直接投资与间接投资金融投资与实物投资生产性投资与非生产性投资是一种经济行为时间性目的是获取收益风险性以获得未来货币增值或收益为目的6二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的分类政府投资非盈利机构投资企业投资个人投资土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资居住物业投资商用物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资按主体按经济活动类型按物业类型——特点7（三）房地产投资特性区位选择异常重要适于进行长期投资需要适时的更新改造易产生资本价值风险变现性差易受政策影响依赖专业管理存在效益外溢和转移（四）房地产投资的作用对社会对投资者：收益、保值、增值、消费8第一章第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资参与有关管理工作包括二、房地产间接投资不参与开发经营工作包括房地产开发投资房地产置业投资投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券9三、房地产投资的利弊——理解利：弊：收益高容易得到金融支持抵消通货膨胀提高资信等级投资额大回收期长需要专门的知识和经验10第一章第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念定义：未获得预期收益可能性的大小包括：变动：可能性：标准差越小，风险就越小标准差与期望值之比越小，风险就越小——教材P16例子风险收益风险损失——投资者更重视风险报酬=实际收益-预期收益iipxnX-X2i标准差=期望值=11二、系统风险包括……——P17-20三、个别风险包括……——P20-21风险种类系统风险个别风险共同点所有项目都要面临，个体力量无法改变每个项目有所不同，通过个体努力可以改变包括通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、持有期12四、风险对房地产投资决策的影响收益型房地产投资——承受低风险的投资者收益增值型房地产投资——承受中等风险的投资者——尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业机会型房地产投资——承受高风险的投资者——房地产开发投资一般属于这类13第一章第四节风险与投资组合一、投资组合理论P25公式及例子：计算题预期收益率=无风险收益率+风险系数×[平均收益率-无风险收益率]二、资本资产定价模型P26公式P27例子：折现率的计算题——也就是上面的预期收益率fmjfjERERRE14T1-1：一般来说，与长期投资相比，短期投资（）A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长答案：CT1-2：某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A．存在效益外溢和转移B．需要适时的更新改造投资C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D．易受政策影响答案：AT1-3：投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A．各异性B．适时更新改造性C．相互影响性D．专业管理依赖性答案：B15T1-4：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。A．买地-建房-卖房B．买房-经营C．买房-出租-转售D．买房-出租E．买地-开发-转让答案：BCDT1-5：买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性答案：CT1-6：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师答案：AT1-7：决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。A．满足购买者使用要求B．购买者支付能力C．物业预期收益D．物业用途答案：C16T1-8：下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A、能为投资者带来经营性的收入现金流B、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式C、适合于长期投资D、需在机构投资者之间进行交易E、位置对其有着特殊的重要性答案：ACDET1-9：商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。答案：×T1-10：从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（）。A．商住楼B．土地C．在建工程D．写字楼E．建成后的物业答案：BCET1-11：下列物业中，属于特殊物业的是（）。A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区答案：B17T1-12：同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性答案：CT1-13：房地产投资的缺点是（）。A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长答案：DT1-14：下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券答案：BT1-15：房地产间接投资的形式主要有（）。A．投资房地产信托B．购买住房抵押支持证券C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营E．购买土地进行开发答案：ABC18T1-16：房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入答案：CT1-17：当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营答案：DT1-18：相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C．置业投资对象可以是市场上存量房地产D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：ACDE19T1-19：甲、乙两个物业2008年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2009年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％。预计乙物业2009年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断答案：BT1-20：下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险答案：BT1-21：下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险答案：B20T1-22：投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。A．提高投资收益B．降低系统风险C．降低个别风险D．使投资毫无风险答案：CT1-23：关于投资组合理论的说法，正确的是（）A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：DT1-24：投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。答案：√21T1-25：假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A．4.42％B．8.11％C．8.13％D．9.54％答案：BT1-26：如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为（）。A、10.38%B、11.07%C、12.45%D、13.62%答案：ＡT1-27：某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系统数为0.5．那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3.5％B．5.17％C．7.75％D．8.59％答案：C22T1-28：假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。A．0.25B．0.50C．1.5D．2.00答案：BT1-29：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（）答案：×T1-30：购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）答案：√T1-31：在进行风险分析时，期望收益的标准差越小，表明该项目风险越大。（）答案：×T1-32：通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（）答案：×23T1-33：房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：×T1-34：系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()答案：×T1-35：房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）答案：×T1-36：某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）答案：√T1-37：房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。答案：×24第二章房地产市场与市场运行25第二章第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义构成：交易当事人、交易对象、交易制度、交易机构二、房地产市场的运行环境——P30-31表格：环境类型与影响因素对应三、影响房地产市场转变的社会经济力量四、房地产市场的参与者26第二章第二节房地产市场结构与指标一、房地产市场结构房地产具有不可移动性、异质性，市场集中度低房地产市场是垄断竞争市场总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构二、房地产市场细分5种标准27三、房地产市场指标概念要点和计算供给指标（开发相关）新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋质量需求指标（购买力相关）GDP、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、城市居民消费价格指数市场交易指标（成交量、价、速）销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数市场监管与预警指标土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数28第二章第三节房地产市场的特性与功能一、特性供给垄断性需求广泛性、多样性交易复杂性价格区位相关性广泛的外部性市场信息不对称性二、功能5个方面29第二章第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场均衡状态：租金和价格都不变价格与重置成本相同新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变30二、房地产市场的周期循环定义：重复发生的波动原因：供需因素、信息不充分、心理、政策、制度、季节性自然周期——理解P50图五个节点的含义：每一阶段的特征投资周期与自然周期的关系A点空置率最高B、D点长期平均空置率C点理想均衡点、拐点E点等于A点自然周期第一阶段，很少有资金投向存量房地产自然周期第二阶段后半段，资本流量显著增加自然周期第三阶段，流动性很高自然周期第四阶段，投资者减少投资31三、房地产泡沫与过热泡沫的成因：泡沫不同于过度开发土地稀缺是基础投机需求膨胀