杭州房价走势分析报告

杭州房价走势分析报告刘毅2008年5月30日楼市是否象股市一样陷入大调整？众说纷纭——乱!楼市拐点来临与否：王石“拐点”论与万科率先降价任志强的“无拐论”潘石屹从“无拐论”到“百日剧变”论发改委:二季度房价上涨压力加大社科院：房价仍会上涨李嘉诚：继续看好内地楼市一、杭州2007年房地产市场回顾1、土地市场2、房产市场成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈土地市场2007年杭州主城区（不含萧山、余杭）出让土地列表07年出让地块宗数面积(亩)金额(亿元)住宅(含商住两用)504860478.9非住宅29108586.5累计795946568成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈土地市场成交年份宗数面积(亩)金额(亿元)亩均价格2005612239150670200665364220255520077959465689552005～2007年杭城主城区（不含萧山、余杭）土地出让成交情况房产市场21831355617824543924433550321027841301002003004005006002005年2006年2007年销售金额(亿元)其中：住宅销售面积(万㎡)其中：住宅2005-2007年杭州主城区房地产销售情况一览表房产市场2005-2007年杭州销售成交均价一览表84998806106091258011475981313625130421303802000400060008000100001200014000160002005年2006年2007年住宅写字楼商业三、1-5月杭州土地产市场情况名称土地坐落出让面积（M2）土地用途楼面地价（元/㎡）总成交价（万元）竞得人杭政储出[2008]7号西湖区(规划蒋村B-14、16地块)41548\221424住宅用地\商业金融8260105800绿城、浙信房产杭政储出[2008]6号江干区(农大西侧地块)5602商业金融、住宅用地1411843500浙江汇华房地产杭政储出[2008]5号杭州经济技术开发区(规划下沙单元R21-D-18地块)29586住宅(设配套公建)用地467138000浙江名城房地产杭政储出[2007]84号江干区(下菩萨地块)23547商业办公住宅兼容用地9000-1023374720杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司杭政储出[2007]83号江干区（规划钱江新城单元B-06-1地块）15259办公、商业金融业用地550067160杭州力达房地产开发有限公司杭政储出[2007]82号西湖区(规划蒋村五号路地块)74301商业金融业用地402259769杭州蒋村新区建设有限公司杭政储出[2007]81号江干区(规划江干科技园北区块R21-4地块)，49812住宅(设配套公建)用地574963000浙江省华浙实业开发有限责任公司杭政储出[2007]80号江干区(规划江干科技园北区块R21-3地块)有限公司37098住宅(设配套公建)用地555045300杭州华鸿房地产开发有限公司杭政储出[2007]76号滨江区，东至信诚路，南至滨盛路，西至规划道路，北至闻涛路63155\24760住宅(设配套公建)用地\商业用地5630158600海墅投资管理(杭州)有限公司杭政储出[2007]75号滨江区，东至西兴路，南至新开建设河，西至江陵路，北至闻涛路147434\26200\19891住宅(设配套公建)用地\商业办公用地5046307315兴贵投资有限公司杭政储出[2007]63号拱墅区(规划拱宸桥东部地区B-11地块)4464商业用地(含健身中心和儿童游乐场)492012300浙江美好投资有限公司2007年、2008年一季度，杭城土地出让成交对比表四、杭州5月人居展情况四、杭州5月人居展情况五、房价涨跌根源探究找到原因，才能正确判断房价为什么涨？土地为稀缺的不可再生资源？杭州有西湖，适合人居？杭州的房子品质高？浙江民营企业发达、需求旺盛？房价是被狠心的开发商定高的？房价是被贪心的炒房者炒高的？房价为什么跌？日本：价格严重高估。海南：缺乏产业支撑和稳定的人口。广州：供应过剩，香港影响。深圳：2006-2007年上涨太快，投机过度。美国：信用扩张无度房价为什么稳？（德国的经验）供求平衡是稳定房价的硬道理住房金融模式和房贷固定利率机制发达的房屋租赁市场政府不敢抬高地价和房价回归经济学基本原理：归根结底，价格涨跌以成本为基础，主要取决于供求关系。杭州房地产市场的主要特征土地非饱和供应保守、被动式城市发展土地、房产供应短缺自身及外来投资旺盛价格连续10年上涨中高端物业空置率较高最终消费者购房压力大，值得警惕六、房地产供求关系房产供应：受制土地、资金、开发能力土地是根本：没有原材料如何开发？资金：资金是血液开发能力：房地产开发产业化不足。房产供应：受制土地、资金、开发能力未来五年杭州住房建设规划（2008-2012年）供应的区域：以城市次中心、郊区为主。高价非饱和供应的土地城市规划市政配套银根紧缩房屋供给难以大幅度提高需求：首次置业需求改善型购房需求投资保值增值性需求投机性需求需求：区域价格影响杭州房价的几个人：毛泽东：人口增长邓小平：让一部分人先富起来仇保兴：土地非饱和供应影响供求关系的几个主要因素：土地税收媒体汇率与外资影响供求关系的几个主要因素：预期经济发展保障性住房资金面购买力七、成本分析最终消费者房价(土地成本、开发成本、税收、利润)投资者、炒房者七、成本分析最终消费者房价(土地成本、开发成本、税收、利润)投资者、炒房者八、分析结论房价不尽合理房价问题的实质：贫富差距拉大不合理的房价将长期存在最终消费者被压垮时，房价将大跌九、未来杭州楼市走向探讨成交趋缓拐点无望竞争加剧区域分化十、如何应对树立危机意识关注成交量面向刚性需求谢谢！