杭州房地产市场2015半年报-克而瑞20150729

2015半年报|克而瑞出品2015.7|√5个预判检验√5个基本面√1个股市√3个市场趋势5个预判检验11个股市3目录3个市场趋势45个基本面2预判五大趋势2015年初——政府主城、萧山、余杭同城化的领域将逐步放开，力度将进一步加大。轨道、交通骨架继续延伸，教育配套快速落地，公积金等政策同城实施。趋势一（同城化）检验同城化轨道交通教育其它地铁2号线东南段运营（主城-萧山）地铁2号线西北段动工（主城-余杭）地铁6号线动工（之江-萧山）东湖快速路一期7月通车秋石四期通车石祥路改造工程动工望江路隧道动工主城、萧山、余杭双向招生杭二中萧山校区、崇文实验学校落地钱江世纪城省妇保医院落地钱江世纪城萧山、余杭公积金政策与主城一致9个特色小镇建设趋势二（企业区域分化）检验——对企业、区域分化，我们认为会有进一步的深化。企业“森林法则”愈演愈烈，集中度持续强化，连续3个月呈上升趋势，二十强市场份额维持在50%左右。区域“城区突围，郊区低迷”，城区率先步入“蓝海”，部分郊区仍处于“红色预警”。企业集中度区域去化周期趋势三（市场容量）检验——我们将对市场容量的判断给予修正。在去年的年报中，我们预测15年的市场容量基本与14年持平，商品住宅成交总量维持在7-7.5万套。主要基于两个方面，一是需求透支，尤其是刚需萎缩，拉动减弱；二是政策宽松带来的效用将被低通胀、汇率贬值等负面因素稀释，导致楼市信心持续低位。但，今年“330新政”、“三次降准降息”等新政带来的直接作用和股市暴涨的间接作用不断刺激楼市，成交结构发生变化，不仅保持刚需成交量稳定，而且带动大量改善涌入。改善释放二手房置换趋势四（价格）检验——对价格的预判，我们依然维持14年年底原有的判断结果。第一点：价格上涨的趋势不可逆转，但离普涨的环境尚未成熟；第二点：品牌房企将利润诉求放在第一位，带头回调价格；第三点：个别主流区域价格筑底回升，多数区域维持原有的价格体系，而仅有少数供求失衡的区域依旧以价换量。板块价格降幅区域价格走势趋势五（企业竞争力）检验——对企业强化竞争力的预判，我们认为企业在产品、营销等方面转变正在不断深化，在拿地投资、布局方面更趋于理性。拿地范围：放弃市场环境恶劣的区域，偏向于主流区域，如申花、未来科技城；拿地价格：利润第一，严格控制成本，避免高价拿地；拿地方式：多家企业合作，包括与金融、基金公司合作，降低资金投入，避免资金链吃紧。溢价率拿地范围1个股市3目录3个市场趋势45个基本面25个预判检验1全国：整体企稳，城市分化加剧。一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷。杭州回暖速度优于全国。同比平均值：18%同比平均值：37%同比平均值：37%1、全国57个主要城市上半年成交总量同比上涨23%。2、一线城市市场回暖较为快速，其中深圳涨幅最高，达到108%。3、二线城市整体需求相对疲软。其中杭州涨幅最大，同比上涨104%，而成都、合肥、贵阳、南昌、厦门、西宁均有不同程度的下滑。4、三、四线城市由于14年上半年市场成交量处于历史低位，因而同比涨幅较大，达到37%。其中，温州市场在限购取消、330新政等政策刺激下，同比涨幅高达458%。杭州在“救市”上的政策，紧跟中央。主要体现在降低公积金首付、提高公积金贷款额、人才购房补贴、拆迁赔偿货币化等方面。1月2月3月4月5月6月杭州政策：1、杭州一体化2、人才新政27条全国政策：1、央行降准0.5%2、央行降息0.25%，存款利率浮动区间上限扩大至1.3倍全国政策：1、330新政，公积金首付比例下调，二套最低4成杭州政策：1、“商品房预售条件”听证会，完成主体结构才能销售全国政策：1、央行降准1%杭州政策：1、公积金最高额度上调至100万元，启动公转商贴息贷款全国政策：1、央行降息0.25%，存款利率浮动区间上限扩大至1.5倍杭州政策：1、推进住房保障货币化，奖励标准最高提高42%全国政策：1、央行降息0.25%，定向降准0.5%2、取消商业银行存贷比杭州政策：1、“商品房预售条件”，主体结构完成不低于10层杭州：上半年商品住宅、二手房市场表现强劲，量价齐升。二季度优于一季度，商品住宅占比69%，二手房占比67%。注：2009年系统缺失余杭、萧山部分数据。实际商品住宅成交95140套。*区域：杭州八区；数据来源：CRIC2014；数据口径：商品住宅，含别墅，不含酒店式公寓。数据截至日期2015.06.30成交结构：刚需下滑（绝对值并未出现下滑），改善释放。2013-2015年成交结构对比面积段总价段80万以下80-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350万以上面积段占比90方以下2013年12.50%16.13%10.31%13.98%4.09%0.92%0.59%0.32%58.84%2014年19.88%15.03%9.09%11.45%3.57%1.12%0.51%0.40%61.06%2015年17.81%13.89%9.66%9.99%4.39%2.29%0.62%0.33%58.99%90-120方2013年2.71%4.69%0.84%1.34%1.03%0.34%0.05%0.04%11.03%2014年2.81%4.43%1.33%1.13%0.70%0.28%0.04%0.01%10.72%2015年3.43%4.10%1.53%1.65%0.80%0.32%0.13%0.14%12.10%120-140方2013年0.12%4.07%2.78%2.86%3.15%2.11%1.81%0.68%17.59%2014年1.48%3.70%2.96%2.34%3.17%1.64%1.36%0.74%17.40%2015年0.95%4.69%2.63%2.03%2.74%2.06%1.40%1.33%17.83%140-180方2013年0.04%0.53%0.42%1.22%0.66%0.65%0.94%1.93%6.38%2014年0.16%0.53%0.38%0.52%0.48%0.77%0.52%1.44%4.82%2015年0.15%0.48%0.48%0.48%0.36%0.66%0.60%1.32%4.52%180-250方2013年0.00%0.04%0.05%0.15%0.32%0.24%0.32%2.58%3.70%2014年0.00%0.07%0.06%0.31%0.25%0.29%0.28%2.20%3.47%2015年0.01%0.06%0.12%0.18%0.27%0.29%0.43%2.31%3.66%250方以上2013年0.00%0.01%0.00%0.01%0.05%0.14%0.09%2.16%2.46%2014年0.00%0.00%0.01%0.02%0.17%0.09%0.15%2.09%2.53%2015年0.00%0.00%0.00%0.02%0.22%0.07%0.15%2.44%2.90%区域：主城优于余杭、萧山，均价连续三年上涨。拱墅、江干成交占比逾5成。注：透明柱体表示商品住宅供应套数，有色柱体表示商品住宅成交套数板块走势：全市整体价格逐步抬升，余杭、萧山大部分板块尚未走出困境，主城区形势较好，板块分化加剧。业绩排行榜：房企格局分化加剧。绿城、万科、滨江等前五为第一梯队，具有极大的优势；远洋、世茂、金地等为第二梯队，互相差距小，排名竞争激烈。。2014年杭州市累计开发商销售额排行排名企业名称销售额(亿元)金额占比（%）1绿城135.28.9%2万科122.28.0%3滨江88.65.8%4龙湖59.13.9%5融创37.92.5%6远洋31.82.1%7世茂30.42.0%8德信29.61.9%9绿都29.61.9%10旭辉20.31.3%11顺发19.91.3%12九龙仓18.91.2%13天阳18.71.2%14溪上鼎园18.31.2%15赞成17.11.1%16大华16.71.1%17中海16.61.1%18景瑞16.31.1%19中国铁建15.91.0%20金地15.11.0%2015年上半年杭州市累计开发商销售额排行排名企业名称销售额(亿元)金额占比（%）占14年全年%1绿城90.79.7%67%2滨江90.09.6%102%3万科60.76.5%50%4龙湖26.02.8%44%5融创20.52.2%54%6中国铁建15.81.7%99%7顺发15.41.6%77%8宋都15.11.6%129%9金地15.01.6%99%10广宇13.81.5%110%11远洋12.91.4%41%12世茂12.81.4%42%13坤和12.01.3%81%14九龙仓11.91.3%63%15德信11.91.3%40%16凯德11.41.2%243%17旭辉10.41.1%51%18众安10.01.1%82%19保利地产9.91.1%70%20长宝9.81.0%754%2013年杭州市累计开发商销售额排行排名企业名称销售额(亿元)金额占比（%）1绿城173.210.9%2万科74.54.7%3滨江72.94.6%4龙湖60.93.8%5华润新鸿基45.52.9%6金地45.32.8%7中海42.92.7%8德信39.82.5%9保利地产26.11.6%10远洋地产25.41.6%11天阳21.41.3%12九龙仓20.61.3%13大华19.61.2%14宋都19.21.2%15新世界18.41.2%16坤和17.51.1%17世茂17.51.1%18中天17.41.1%19中国铁建17.01.1%20溪上鼎园16.01.0%集中度：“丛林法则”愈演愈烈。前二十家房企吞噬市场50%的份额，且仍然在上升。上半年商品住宅519个项目，成交金额833亿，平均成交金额为1.6亿。其中金额大于0.5亿的项目有280个，大于1亿212个，大于2亿135个，大于3亿90个。排名项目名称成交金额（亿元）成交面积（㎡）成交套数成交均价1西湖国贸大厦6.19201982306462万宝城2.4912243926203393龙湖·春江郦城2.05490638418364新天地G193广场1.348239192163135滨江宝龙城市广场1.34305457439096华丰大厦1.26125742100177萧山宝龙城市广场0.99403292245958杭州·中润中心0.934117150225479宋都·淘天地0.926473801420010金街美地0.903733572423611杭州新天地0.773050252539912美致生活广场0.672232533012113绿城·兰园0.65119725416214杭州万达广场0.641389184640715富邦星座0.59401831457016申瑞国际0.531252164261617德信·泊林印象0.53543824980618绿城蒲公英天地0.533397731567419世茂中心0.482933641627620上亿SOHO0.4626211641768321崇贤上亿广场0.462634431744022柳浪东苑0.46396611500023元丰庆春御府0.4579465713124五月花城0.443673151189925保利·湾天地0.4346911910026中天·MCC0.381596182411727莱蒙·水榭春天0.361372122597828湖漫雅筑0.341355242541229钱塘航空大厦0.3392413556730英冠水天城0.30104432865631宝龙城市广场0.30643154595932龙湖·滟澜山0.28124082247933上亿中央郡0.271418251903734佳美大厦0.261672161543735五洲国际广场0.2678383264636天鸿香榭里0.251689191500037同人精华大厦0.2454294480038金瑞·城市风景0.24914132646539嘉信九悦印象