商业地产公司差异化竞争战略研究

分类号密级UDC研究生学位论文LS商业地产公司差异化竞争战略研究研究生姓名李雅珍指导教师姓名李志刚副教授申请学位级别硕士专业名称工商管理(MBA)论文答辩日期2014年5月27日学位授予日期2014年6月30日中国海洋大学谨以此论文献给我的恩师、亲人、同学及朋友，以及所有关心、帮助、支持我的人--------李雅珍LS商业地产公司差异化竞争战略研究学位论文完成日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得（注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日---------------------------------------------------------------------学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊(光盘版)电子杂志社”用于出版和编入CNKI《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：签字日期：年月日签字日期：年月日LS商业地产公司差异化竞争战略研究摘要LS商业地产公司成立于2013年6月，是山东省大型国有企业——LS集团控股的LS置业有限公司旗下的一家专业从事商业地产开发、经营管理的公司。该公司的母体LS置业有限公司注册资金人民币10亿元，下设22家子公司，现开发项目近30个，分布在山东、北京、重庆、辽宁、黑龙江等省市，开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。经过几年的发展，LS置业已成长为年开发量400万平米、拥有土地储备800万平米、在省内具有较大影响力并已迈向“全国战略”的大型房地产综合开发集团企业。LS商业地产公司所属的LS集团拥有20余年大型连锁零售业经营和多年地产开发背景，可利用产业协同优势、政府资源优势、品牌优势、规模效益优势、商户资源等优势，整合利用现有的百货、家电、酒店等业态，快速搭建商业地产开发、运营平台。LS集团的多元化发展使其旗下的各种产业构成了购物中心的完整产业链，从地产开发到百货、超市、酒店、健身娱乐等各个环节都为LS商业地产公司的产品开发提供了有力支撑。本文主要研究内容为LS商业地产公司的差异化竞争战略。通过学习国内外竞争相关理论知识及研究成果，结合LS商业地产公司外部宏观环境及产业环境分析，在利用波特五力模型、SWOT分析等分析工具的基础上，得出了LS商业地产公司面临的机遇为：相对宽松的政策环境，国民经济的持续、快速发展，人民消费水平的持续提高，恩格尔系数维持在富裕水平，休闲时间增多，体验式消费受到认可，城市化进程不断加快，二三线城市机会更多，潜在进入者及替代者少，竞争程度弱。LS商业地产公司面临的威胁为：土地供应趋紧，土地成本增高，金融机构贷款不易获得，购买者具有较强议价能力以及电子商务对实体消费的冲击几个方面。通过对LS商业地产公司内部环境分析，得出了LS商业地产公司自身的优势为：区域市场内相对较强的市场地位，相对较优的人力资源，良好的财务状况，较强的招商能力和品牌资源，区域内良好的公关能力及区域内较好的市场任何度和品牌知名度。LS商业地产公司存在的劣势为：相对薄弱的产品设计和研发能力，公司规模不具优势，全国性开发实力较弱以及企业文化缺乏特色。以上分析为LS商业地产公司的竞争战略选择提供了依据。根据综合分析，确定了LS商业地产公司应选取差异化竞争战略，并对LS商业地产差异化战略的实施措施、过程控制及风险防控提出保障性的建议。本文通过深入分析研究LS商业地产公司的竞争战略,为企业在市场内获取优势的竞争地位、树立良好的企业品牌形象提供了理论基础和操作依据。并为其他与LS商业地产公司类似的企业提供了借鉴意义。关键词：商业地产；差异化竞争；战略RESEARCHONDIFFERENTIATIONCOMPETITIVESTRATEGYOFLSCOMMERCIALREALESTATECOMPANYAbstractLScommercialrealestatecompanywasfoundedin2013June,alarge-scalestate-ownedholdingenterpriseinShandongProvinceandaprofessionalcompanyengagedinmanagementdevelopmentandcommercialrealestatebusiness.TheparentLSofthecompany'sInvestmentCompanyLimitedregisteredcapitalofRMB1000000000yuan,withthe22subsidiaries,nearly30projectsdevelopedarelocatedinShandong,Beijing,Chongqing,Liaoning,Heilongjiangandotherprovincesandcities,developmentbusinesscoverslargeshoppingplazas,commercialwalkingstreets,residentialareas,offices,hotels,etc..Afterseveralyearsofdevelopment,theLSpropertyhasgrownintothedevelopmentofthevolumeof4000000squaremeters,8000000squaremetersoflandreserves.IthasagreatinfluenceinShandongandhasanationalstrategyoflargeintegratedrealestatedevelopmententerprisegroup.TheLScommercialrealestatecompanyLSgrouphasalargeretailchainindustryformorethan20yearsofoperationandyearsofrealestatedevelopmentbackground,canuseindustrialsynergy,governmentresources,brandadvantage,scaleadvantage,businessresourcesandotheradvantages,integrationandutilizationofexistingstores,householdelectricalappliances,hotelandotheractivities,therapidestablishmentofthecommercialrealestatedevelopment,andoperationplatform.ThediversifieddevelopmentofLSgroupbecauseofitsvariousindustriesconstitutesashoppingcenter,acompleteindustrialchain.Fromtherealestatedevelopmenttoallaspectsofdepartmentstores,supermarkets,hotels,fitnessandentertainmentareprovidedwithstrongsupportfortheproductdevelopmentofLScommercialrealestatecompany.ThemainresearchtopicofthispaperisthedifferencebetweentheLScommercialrealestatecompanycompetitionstrategy.Throughthestudyofdomesticandforeigncompetitionintherelevanttheoreticalknowledgeandresearchresults,combinedwiththeLScommercialrealestatecompanyexternalmacroenvironmentandindustryenvironmentanalysis,basedontheuseofPotter'sfiveforcesmodel,SWOTanalysisandotheranalysistools,theopportunitiesoftheLScompanyofcommercialrealestateare:theloosepolicyenvironment,sustained,rapiddevelopmentofthenationaleconomy,continuouslyimprovethepeople'sconsumptionlevel,Engelcoefficientismaintainedatthelevelofaffluence,increaseofleisuretime,experienceconsumptionbycity,theprocessofurbanization,thetwoorthreelinesofthecityhavemoreopportunities,potentialentrantsandsubstitutesmall,weakcompetition.LScommercialrealestatecompany'sthreatsare:thetightlandsupply,landcosts,loansfromfinancialinstitutionsisnoteasytoobtain,buyershavestrongbargainingpowerandelectroniccommerceontherealconsumptionshocksinseveralaspects.ThroughtheanalysisoftheLScommercialrealestatecompany'sinternalenvironment,theLScommercialrealestatecompany’sownadvantagesare:withintheregionalmarketisrelativelystrongmarketposition,relativelybetterhumanresources,goodfinancialconditions,strongworkingabilityandbrandresources,goodpublicrelationsabilityandregionalmarketswithintheregionisgoodinanyandthedegreeofbrandawareness.ThepresenceofLScommercialrealestateCompany’sweaknessis:relativelyweakcapabilityofproductdesignanddevelopment,thescaleofthecompanydoesnothavethesuperiority,thenationaldevelopmentandtheenterpriseculturelacksspecialc