安徽巢湖华邦世家高端项目竞争战略初步构想_52p_前期策

尊崇华府荣耀归来【巢湖·华邦世家竞争战略初步构想】本次提案要点PART1第三只眼洞悉巢湖楼市PART2“三把标尺”审视华邦世家PART3“三大战役”突出重围PART1第三只眼看巢湖楼市现象一:“后巢湖时代”的尴尬四县划出，公务人员省城迁徙2/3庐江划置合肥,无为划置芜湖；含山、和县划归马鞍山。巢湖市政府拆分前共有49个工作机构，拆分后约有2/3工作人员迁徙至合肥生活。巢湖移动、电信、银行也纷纷下调分部级别，高管层迁徙至合肥。出巢市之尴尬，入合肥之机遇有的人走了，更多的人来了；回归合肥意味着大合肥时代的掘起；相较于出市之后市场的短暂尴尬，入市之后的机遇要磅礴长远的多新巢湖将以崭新的形象在大合肥的怀抱里茁壮成长现象二:降价疯潮谁家领降？谁家领量？周边楼盘降价情况项目名称降价时间降价幅度降价模式降价后1-3月网备套数中凯景湖豪庭2011年底每平方米优惠1500元左右由6000元/㎡降至4500/㎡，无噱头，直接降价142徽商·御花园2011年底每平方米优惠500元左右购房一万抵三万，超值团购立减三万89碧桂园·湖滨城2011年底叠加带电梯美墅4200元/㎡46力和·裕景2011年底每平方米优惠900元左右每周2套特价房27凤凰名城2011年底每平方米优惠900元左右由5200元/㎡降至4300/㎡，直接降价26降价乱象，逐渐平淡几大领降楼盘基本以价格“裸奔”的姿态直接降价以中凯景湖豪庭为首，几大领降楼盘降价幅度从500-1500不等中凯景湖豪庭降价之后冲突100套大关，其他几家均表现平平降价之后，市场并未出现井喷，短暂走量之后最终归于平淡买涨不买跌的观望心态市场逐渐弥散开来，事实证明，减法并不奏效现象三:平淡无奇结论1、巢湖行政拆分带走部分高端客户群体是事实；2、以价换量可以短期解渴；3、各家开发商在推广上表现疲软；但中国没有卖不掉的房子，何况是巢湖最好的房子！行政人事逐渐明朗，公务员市场启动在即几大楼盘来访量回温，市场需求有所提振价格没有有继续下行，销量有所攀升在新一轮市场高潮来临之前，锁定目标客群，及时引爆是可行的！冷眼看后市行政划分市场尴尬降价乱象归于平淡市场机会一触即发三把标尺审视“华邦世家”PART2标尺一产品条件标尺二营销手段标尺三推广系统产品条件产品线去化情况产品线88㎡113㎡118㎡124㎡132㎡140㎡左右合计总套数(套)32425272102750占比(%)43.20%33.60%9.60%13.60%100%已售套数(套)2361242713400销售率(%)72.84%49.21%37.50%12.75%剩余房源(套)883890202589350一期产品去化及库存明细微观产品88㎡产品去化率达72.84%，113-118㎡去化率达49.21%，120㎡-132㎡去化率37.50%，138㎡以上大户型去化率只有12.75%。从产品去化情况判断，刚需和首套房占比较大，二次置业客户群体没有启动；巢湖首屈一指高端品质社区未能启动改善性高端客群，充分说明项目形象和产品形象脱节，未能达到统一高度项目形象提升还有很大的空间，客群挖掘也尚有很大空间华邦世家目前在售房源每套房根据户型不同优惠6万-10万不等楼栋原销售价格(元/㎡)现成交价格(元/㎡)降幅1#、9#、10#5500450020%2#5500500010%3#6500550015%8#650065000%产品无可挑剔！营销手段1、豪华售房部+规范的中央景观区；2、降价“遮遮掩掩”，不敢直面老客户；3、销售团队“守株待兔”；推广系统推广形象与定位有差距！华邦世家VS宏宇·雍景湾华邦世家VS宏宇·雍景湾销售道具与定位有差距！销售道具与定位有差距！现场包装欠缺精益求精！现场包装欠缺精益求精！华邦世家营销推广活动时间节点活动主题2011年4月23日ARTDECO国际时尚生活体验2011年4月30日“激情五月华邦之旅”2011年6月12日-6月30日“燃情六月特惠周”和“幸运转盘，优惠由您做主”活动2011年5月24日一期公开认筹2011年7月10日首届业主联谊即答谢酒会2011年7月10日--31日华邦世家浪漫一夏，购房三重礼2011年7月17日“盛夏七月、自制刨冰、激情体验”活动2011年8月27日二期公开认筹2011年9月3日、4日“甜蜜蛋挞DIY我的美味我做主”2011年9月11日新老业主答谢会2011年9月23日--25日“大片看不停”文化下乡活动2011年9月24日产品推介会2011年10月1日中央景观开发即二期开盘2012年1月1日--3日元旦特价房2012太消极！PART3“三大战役”突出重围壹直面老业主！关键词：利益、老带新第一战—老业主攻坚战400350！具体实施：已售400户，以“老带新”的名义，给老业主装修基金，一方面直面降价问题，另一方面启动老业主介绍新客户。利益驱动——送礼送到底！说明:三线城市客户好面子，尤其乡镇客户更是贪小便宜，抓住客户心理，活动派发大礼，平时大量派发小礼以抓住来访客户的口碑。贰线下主动出击！第二战—新客户“歼灭”战关键词：重点歼灭、区域扫荡乡镇直销，挖地三尺散兵柘皋高岭苏安高宁夏阁居巢区叁重塑推广系统，线上引爆巢湖！说明:线上推广渠道下乡镇，线下营销团队下乡镇。第三战-系统整合战华邦世家三大节点活动引爆巢湖战术一--线上引爆巢湖！市场在做微效的减法我们要做高效的加法线上推广，鲶鱼效应做沙丁鱼群里的活力鲶鱼在有限的客群里做影响力带头大哥【活动营销】事件轴时间轴全家总动员泳池开放最美夫妻相金秋拍婚纱照儿童才艺大赛圣诞、元旦、春节6-7月8-10月11-12月全家总动员目的：目标客群景观区体验互动主题：全家总动员运动嘉年华时间：6月-7月地点：华邦世家中央景观区奖项：一等奖1名：马尔代夫全家游+10000元购房券二等奖2名：香港迪斯尼全家游+5000元购房券三等奖10名：西双版纳全家游+3000元购房券优秀奖若干：黄山全家游+1000元购房券目的：结合中央景观区造势主题：最美夫妻相华邦好生活时间：8月-10月地点：华邦世家中央景观区奖项：一等奖1名：克鲁兹一辆+10000元购房券二等奖2名：钻戒一枚+5000元购房券三等奖10名：IPAD3一台+3000元购房券优秀奖若干：1000元购房券全城招募最美夫妻相目的：借助儿童桥梁去化产品主题：华邦有约秀出你的姿彩时间：11月-12月地点：华邦世家展示中心奖项：一等奖1名：品牌钢琴一架+10000元购房券二等奖2名：5000元奖学金+5000元购房券三等奖10名：手风情3一台+3000元购房券优秀奖若干：1000元购房券儿童才艺大赛活动营销结果覆盖“老中青小”四代战术二—细节致胜！现场不能有遗憾细节不可无震撼生活情景化的工地挡板NO.1道路指示系统NO.6样板房NO.2现场围挡NO.3现场售楼处NO.4看房通道NO.5标识牌NO.7小区实景现场无遗憾的重要细节：NO.1道路指示系统“沿途有我”发光字楼体巨幔……NO.2施工现场“星星点灯”NO.3小区景观“春暖花开”龙湖标准：色、香、味、形、声施工围挡绿植伞具架垃圾桶NO.4微小细节展现无限品质贵宾区升级为儿童游乐区NO.5售楼处细节重视“小业主”营销策略——高举高打，四个月清掉一期！说明:1、8号楼高调封存，等待时机；2、1、9、10号楼先行3、2、3、8号楼余货跟进；