云南、广东房地产营改增全方位准备

纳税人俱乐部400-650-9936房地产建安业营改增全面准备与应对策略纳税人俱乐部400-650-9936前言：房地产行业税务稽查典型案例借鉴年会、集团无偿使用房屋、代开发票大案追踪郑州人和新天地投资管理有限公司与郑州市二七区国家税务局税收管理纠纷一案行政判决书.doc税务总局曝光4起税收违法犯罪案件剖析当前涉税案件新特点新动向.doc2.9万买913万发票会计和司机皆获刑.doc湖南省地税局曝光8起涉税违法案件.doc河南省国家税务局关于诚信办税维护自身信用的温馨提示.doc纳税人俱乐部400-650-9936大案反思与借鉴房地产税收稽查最新案例通报.doc海南三正实业投资有限公司土地增值税诉讼判决书.doc青岛一置业公司因疏忽政策补缴企业所得税691余万元.doc当前房地产五大稽查问题1、收入和成本随意列支；成本多结转。2、滞后结算实际毛利额；3、股权转让取得土地的成本列支问题4、配套设施按公共配套进行税务处理。5、“假发票”虚假列支成本。（18.9%）如果业务真实发票虚假，让企业换票，如果无法换票，再让企业补税、滞纳金。纳税人俱乐部400-650-9936房地产建筑业营改增政策猜想：营改增行业补税逾千万.doc1、营改增前要做好充分学习、准备；2、企业全员参与。特别是项目经理；房地产及建筑安装企业关注的营改增九大问题.doc3、建筑业税率11%；房地产17%?上升。房地产建筑企业对营改增有七点忧虑.doc4、营改增前后的发票管理、税金核算、跨期合同、税企沟通一定要集团统一操作；5、甲供材、挂靠、分包、BT、EPC等模式。6、发票！发票！经营成败必将靠发票！！！纳税人俱乐部400-650-9936第一部分、大变革时代房地产应对与房地产相关税收新政策大盘点一、商事制度改革引发企业税务风险与机遇低注册资本制给企业带来的陷阱.企业信息公示制度改革对多套报表的影响.认缴资本下对股东分红的影响.认缴资本下资金账簿印花税缴纳的问题.隐名股东（代持股）法律认定与税收待遇上的博弈纳税人俱乐部400-650-99362014年第67号股权转让所得个人所得税管理办法.doc注册资本认缴制的税务机遇与风险.doc《企业信息公示暂行条例》年度报告公示和即时公示两种制度。注册资本认缴制。1、印花税计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。2、财税〔2008〕121号关联债资比。3、国税函[2009]312号：企业投资者未缴足其应缴资本额的，利息差额不得扣除。4、对个人所得税征管的影响不需要前置审批。纳税人俱乐部400-650-9936二、税总发（2014）107号国家税务总局关于税务行政审批制度.doc实施备案管理的事项，纳税人等行政相对人应当按照规定向税务机关报送备案材料，税务机关应当将其作为加强后续管理的资料，但不得以纳税人等行政相对人没有按照规定备案为由，剥夺或者限制其依法享有的权利、获得的利益、取得的资格或者可以从事的活动。纳税人等行政相对人未按照规定履行备案手续的，税务机关应当依法进行处理。纳税人俱乐部400-650-9936三、国税发【2014】98号全国县级税务机关纳税服务规范1.0.doc纳税服务所有前台业务进行了全国统一规范囊括9类72项212个事项1120种规范的服务体系，将税务部门践行群众路线的便民办税春风行动推向常态化增值税优惠办理包括批准类、核准类、事后备案类共3项。营业税两项。企业所得税批准类4项：核准16项。事后备案12项；纳税服务规范所得税汇算.doc纳税人俱乐部400-650-9936四、房地产企业取得土地的十六种模式税务处理.doc1、招、拍、挂2、操纵政府补缴出让金。3、购买转让土地项目4、购买股权5、创造境外买股权6、设立SPV购买股权纳税人俱乐部400-650-99367、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权8、有地一方投资到地产公司，然后卖股权9、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并或者申请房地产开发资质10、投资到新公司，然后卖股权11、新设分立一公司，然后远期买股权（实际权益转让在先）纳税人俱乐部400-650-993612、分立一个新公司，然后合并13、购买方将资金投入到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）14、甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质合作建房，然后分房子15、甲方拥有土地，也有开发资质，乙方有资金，合作建房，然后分房子16、委托代建17、租赁—小产权房纳税人俱乐部400-650-9936五、关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知.doc（税总发[2014]12号）依法规范执法行为，避免重复进户执法。统筹进户执法工作，简并进户执法事项。充分利用信息资源，实现信息共享。加强部门工作衔接，切实注重协调配合。严格规范进户执法，坚决纠正违规行为。纳税人俱乐部400-650-9936六、房地产开发企业跨地区项目部纳税地点问题.doc跨地区经营房地产企业，不办理营业执照，以项目部模式经营。房地产开发企业合法的项目部不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。除所得税外其它税在项目地。纳税人俱乐部400-650-9936解决项目地与机构所在地争抢所得税的有效方法：总局公告57号24条原则“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”第二十四条以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，也无法提供本办法第二十三条规定相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行本办法的相关规定。其独立纳税人身份一个年度内不得变更。纳税人俱乐部400-650-9936七、修订后的新所得税申报表对2014年汇算的影响新修订本企业所得税年度纳税申报表简要说明.doc三层架构的申报表：41张表单。1张基础信息表，3张基础信息一级附表；1张主表，8张一级附表，29张二级附表。（一）体系更合理，填报更便捷。（二）减小会计与税法差异。（三）着眼于政策变化。A000000企业基础信息表税务风险.doc（四）增加信息采集量填报41张企业所得税申报表风险管控.doc纳税人俱乐部400-650-9936A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报说明.doc国税发〔2009〕31号相关规定，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。房地产新企业所得税申报表注意.docA105010视同销售和房地产开发特定业务纳税调整明细表.xls新企业所得税年度纳税申报表（课件）.xls纳税人俱乐部400-650-9936八、国家税务总局关于做好组织税收收入工作的通知78号.doc1、依法组织税收收入。坚决不收“过头税”坚决防止突击收税的行为。2、加强征管堵漏增收。不动声色依靠打击违法、堵塞漏洞、科技管理增收，主观努力，提高征管质量和效率。加大土地增值税清算力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理，推进反避税工作，进一步提高税收征管水平。3、认真落实税收政策。纳税人俱乐部400-650-9936九、关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告.doc房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。纳税人俱乐部400-650-9936第二部分：可预见的房地产营改增主要税务问题、对汇算的影响及准备与应对策略税率、时间、征管、协调1、企业税负挑战2、企业管理模式的挑战3、建筑成本增加的挑战4、新旧制度衔接阶段的不确定因素挑战5、加强对承包人和分公司经营管理6、选择具有增值税纳税人资格的合作商7、加强税法培训，做好相应报价调整纳税人俱乐部400-650-9936一、增值税制度改革进程和展望2013年8月1日全国部分行业试点：剩下全部行业金融服务，房地产，建筑，文化体育行，生活性服务业加入营改增2015年底前（政策发布日期及准备时间未知）准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！纳税人俱乐部400-650-9936准备时间太少（图）纳税人俱乐部400-650-9936营改增给房地产业带来的影响（图）纳税人俱乐部400-650-9936房地产各阶段价值链影响（图）纳税人俱乐部400-650-9936二、营改增需协调众多相关方利益协调收入和成本费用、利润变化，对业务影响；.进项税是影响现金流、成本的主要因素；.销项税是否可以转嫁？决定业绩；.协调相关各方在同一价值链上利益分配；.如何协调集团内部各公司利益；.过渡期的处理非常重要；.如何落实营改增带来的益处，如何避免营改增带来的不利影响，如何做到合规；纳税人俱乐部400-650-9936营改增前后房地产价值链中主要关系处理政府材料设备、供应商施工企业各类金融机构勘察设计广告法律及其他服务商购房人、租户、酒店物业公司拆迁公司纳税人俱乐部400-650-9936三、进项税是影响房地产企业现金流和成本的主要因素.各项前期投入相关的进项税长期无法收回.营改增可能增加的“进项税”：.土地支出——土地出让金征收增值税？.各类利息支出——金融营改增政策及税率未定.建筑施工支出——建筑业税率提高.其他各类供应商——其他各行业税率提高.存量房产的进项税如何处理.新建房产如转为投资性房产，是否巨额进项税长期无法抵扣。房地产开发周期长，“进项税退还”?纳税人俱乐部400-650-9936四、房地产建筑企业面临营改增八项准备1.增值税抵扣链条的断裂风险防范2.施工建材合同发票的处理。3.甲方供应大宗设备和材料的税制设计衔接4.人工成本占25%左右无发票抵扣的解决思路5.设备的折旧、设备设施租赁的利用。6、挂靠与分包业务的准备与衔接。7.应对劳务发生地的税收管理模式8、跨期合同与发票收款时间的衔接。纳税人俱乐部400-650-9936营改增税收政策解读及对建筑业影响分析营业税改增值税建筑业发展遇到了新考验.doc1、营改增对施工企业的经营模式影响？2、营改增对企业财务指标及绩效评价的影响？3，营业税改增值税后对会计核算的影响4，营改增对施工企业经营预算工作的影响？5、营改增对施工企业资金管理的要求？纳税人俱乐部400-650-9936五、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？①资金是否结算完毕？②是否已全部申报营业税？③发票是否开具？④对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？⑤发票缴销后后续事项如何处理？纳税人俱乐部400-650-9936六、可预见的房地产建筑业营改增主要税务问题及应对策略国家推行“营改增”改革试点究竟是为了什么？“营改增”的改革脚步已经走到哪儿了？房地产建筑业何时推行“营改增”？2015？营改增对房地产建筑施工企业的影响究竟有多大？营改增的会增加企业税务稽查风险吗？营改增之后房地产企业该如何实施筹划？发票变革会让房地产建筑业雪上加霜吗？纳税人俱乐部400-650-99361，税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？认定标准，一个增加；500征税范围，两个扩展；生产、生活扣税凭证，三个变化；通用、运输、代开。税率档次，两个变四”6、11、13、17。关于简并增值税征收率有关问题的公告.doc36关于简并增值税征收率政策的通知（财税57号）.doc将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。涉及（财税〔2009〕9号）（财税〔2008〕170号）纳税人俱乐部400-650-99362，预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。建安11%，房地产销售、出租17%纳税人俱乐部400-650-99363，对于不同类型的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？对于销售和出租新旧房产