离婚财产分割之房地产分割原则法律指引

法艺花园-革命性法律查询系统软件下载官网：离婚财产分割之房地产分割原则法律指引编者：覃达艺律师2003最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。1993最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见１３、对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。2007上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见11．离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。2010上海市高级人民法院婚姻家庭纠纷办案要件指南（三）-夫妻共同财产处理第四条对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应当根据婚姻法、司法解释的规定，综合考虑房屋的性质、来源、婚姻关系存续时间长短、双方住房情况以及照顾子女和女方原则等因素，分给一方所有。分得房屋的一方应给予另一方相应价值的补偿。【说明】法艺花园-革命性法律查询系统软件下载官网：我国的房屋所有权制度情况较为复杂，一些城市住房紧张，故离婚时住房问题的处理常常引发矛盾，是司法实践中的难点。为便于实务操作，我们以房屋的所有权性质为划分标准，结合法律、司法解释的规定及司法实践经验，分别提出以下参考意见：1.住房为共同财产的，按照一般共同财产分割，如不宜分割使用，可根据双方住房情况，本着照顾子女、女方利益和照顾无过错方的原则分给一方所有，分得住房的一方可参考房屋评估价给予另一方相应的经济补偿。必要时也可采取竞价的方式解决。2.住房为一方所有，离婚时住房一般仍归该所有人。如另一方离婚后确实无房，法院可根据具体情况判决允许其暂住；也可判决无房一方另外租房居住，若经济确有困难，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。需要注意的是，婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。3.根据最高人民法院司法解释及上海市有关公房租赁规定，住房为双方均可承租的公房的，应依照下列原则处理：照顾抚养子女的一方；男女在同等条件下照顾女方；照顾残废或生活困难的一方；照顾无过错一方。4.离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，如果原公房面积较大可分室居住的，可调解或判决暂时居住，暂住方应交纳一定的房屋使用费或其他必要费用。如无法分室居住，无房一方又经济困难的，则应由承租方给予一次性经济帮助。5.单位自管的房屋。夫妻共同居住的公房系单位自管公房，婚前或婚后由一方向本单位取得承租权，离婚时不符合双方均可承租的情形，则仍由原承租方继续租赁，另一方解决住房确有困难的，可参照说明第4点意见处理。如离婚时双方均可承租该公房，法院在处理时认为需要变更租赁关系的，应征求自管房单位的意见，经同意后方可调解或判决变更房屋租赁关系。取得承租权一方应给予另一方相应的经济补偿。6.一方婚前承租，婚后共同出资购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，可参照本条说明第1点的意见处理。2010沈阳市中级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题意见八、关于离婚案件房屋的处理问题对离婚案件房屋问题的处理，应当坚持男女平等，同等情况下保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方、残疾人和生活困难及其与子女共同生活一方的利益，尊重当事人的约定和意愿，有利于生产、方便生活的原则，合情合理妥善解决。一方离婚后确实生活困难，没有住处的，且婚姻时间在五年以上的或直接抚养子女的，可根据具体情况，由有房屋一方以钱或房屋居住权、所有权进行帮助；以居住权进行帮助的，不应超过两年，双方约定时限的除外。以下“一定数额”或“相应数额”，应根据结婚时间长短、双方经济、身体状况及是否直接抚养子女、导致离婚的过错程度等因素综合确定。对房屋价值的确定，应由双方协商确定，不能协商的，以评估为准。对房屋的处理，应提倡用竞价的方式解决，但在裁判书送达时应立即支付价款，保护双方利益，减少执行环节。2010沈阳市中级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题意见（一）、关于所有权房屋的处理法艺花园-革命性法律查询系统软件下载官网：、夫妻对婚姻关系存续期间取得的所有权的房屋（公房出售的除外）以及婚前一方的房屋有约定的，在处理离婚案件时，应按双方约定处理。2、一方婚前所有及婚后按遗嘱、遗赠、赠与合同确定归夫或妻一方所有，或者有证据证明确系用一方婚前资金购买的房屋，离婚时应归该方所有。3、婚前一方所有，婚后双方将房卖掉，以此款购买或因动迁所得的新房（未交付增加面积款），离婚时应归原所有人所有，以此卖房款或动迁房为基础又交付部分资金获得的新房，离婚时，一般应归该方所有，但该方应给付对方不低于新增价值一半的房款。4、婚前由一方承租的公房，有证据证明婚后双方购买所有权的，该方有获得房屋的优先权，但取得房屋的一方应给付对方一定数额的折价款。5、婚前一方所有，婚后因修缮、动迁或调房等原因而使房屋增值，离婚时原则上仍归该对方所有，但应给付对方一定数额的折价款，如扩大或扩建并能分出的部分，应按共同财产处理。6、双方以各自婚前所有的所有权或使用权的房屋，婚后合并调换的所有权的房屋，离婚时原则上按共同财产处理，但应根据原房屋的具体情况，由取得房屋所有权的一方给付对方相应数额的折价款。7、婚前一方借款建造、购买的房屋，婚后夫妻共同偿还借款的，离婚时房屋应归建造或购买方所有，但应返还对方共同偿还款项的一半。8、夫妻婚后共同建造、购买、继承、受赠或其他方式取得的房屋（约定所有除外），离婚时按共同财产处理，但取得房屋的一方应给付对方一定数额的折价款。9、共同借、贷款购得所有权，离婚时尚未还清购房款的房屋，应根据购房或贷款合同的约定，征求银行等债权人的意见，以不损害债权人利益的原则处理，享有所有权的一方应继续承贷，并返还对方已付房款的一半。10、双方共同出资取得部分产权的房屋，按共有关系处理，取得房屋部分产权和使用权的一方，应给付对方一定数额的折价款或补偿。11、一方婚前承租并交付部分购房资金，婚后双方共同交付剩余款项，购得产权的房屋，离婚时一般应归原承租方所有，但应给付对方不低于婚后所交款项一半的补偿。12、一方的其他亲属享有使用权，夫妻享有所有权的房屋，离婚时原则上归这一方所有，但应给付对方一定数额的折价款。2010沈阳市中级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题意见（五）、其他情形房屋的处理1、夫妻双方已就承租的公房交付了购房款，但未办理产权证的房屋的，应当与发证机关或有关单位进行沟通，进一步确认后，比照所有权部分有关规定，判决由一方居住，待产权证下发后归其所有。2、婚生子女已成年的但与父母共同生活得，不能因为处理父母离婚案件剥夺其居住权。成年子女对房屋有投入的，应视为共有人，在离婚案件中，不能直接处理该房屋。3、离婚时尚与案外人存在动迁、赠与、继承、买卖等争议的房屋，不能在离婚案件中直接处理，告知当事人另案处理。4、夫妻有多处住房，离婚时，应根据房屋来源及方便居住和管理的原则处理，但所分财产相差悬殊的，由多得财产的一方给付对方与差额相当的补偿。5、夫妻对涉及案外人的房屋进行了装修等添附的，离婚时对添附物，告知当事人另案处理。法艺花园-革命性法律查询系统软件下载官网：法艺花园-革命性法律查询系统软件下载官网：最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见（最高人民法院审判委员会第６０３次会议讨论通过）人民法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理，应当依照《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》及有关法律规定，分清个人财产、夫妻共同财产和家庭共同财产，坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。根据上述原则，结合审判实践，提出如下具体意见：１、夫妻双方对财产归谁所有以书面形式约定的，或以口头形式约定，双方无争议的，离婚时应按约定处理。但规避法律的约定无效。２、夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：（１）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（２）一方或双方继承、受赠的财产；（３）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（４）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（５）一方或双方取得的债权；（６）一方或双方的其他合法所得。３、在婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复员费、转业费，结婚时间１０年以上的，应按夫妻共同财产进行分割。复员军人从部队带回的医药补助费和回乡生产补助费，应归本人所有。４、夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。在分割财产时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。５、已登记结婚，尚未共同生活，一方或双方受赠的礼金、礼物应认定为夫妻共同财产，具体处理时应考虑财产来源、数量等情况合理分割。各自出资购置、各自使用的财物，原则上归各自所有。６、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。７、对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。８、夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。９、一方以夫妻共同财产与他人合伙经营的，入伙的财产可分给一方所有，分得入伙财产的一方对另一方应给予相当于入伙财产一半价值的补偿。１０、属于夫妻共同财产的生产资料，可分给有经营条件和能力的一方。分得该生产资料的一方对另一方应给予相当于该财产一半价值的补偿。１１、对夫妻共同经营的当年无收益的养殖、种植业等，离婚时应从有利于发展生产、有利于经营管理考虑，予以合理分割或折价处理。法艺花园-革命性法律查询系统软件下载官网：１２、婚后８年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。１３、对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。１４、婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。１５、离婚时一方尚未取得经济利益的知识产权，归一方所有。在分割夫妻共同财产时，可根据具体情况，对另一方予以适当的照顾。１６、婚前个人财产在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方要求以夫妻共同财产抵偿的