第04讲-房地产开发：决策、经营与管理

第四讲房地产开发：决策、经营与管理内容提要：1、房地产企业理论。2、房地产开发项目选址。3、房地产开发项目的可行性分析。4、房地产开发资金筹措的途径和内容。5、房地产开发项目管理。一、房地产企业理论《中华人民共和国城市房地产管理法》第29条明确提出：“房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业”。房地产企业必须按照国民经济整体协调发展的需要以及城市建设总体规划和经济、社会发展规划的要求,积极开展企业的经营活动,以营利为目标,以开发与经营活动为内容,在充分利用企业资源的基础上,实现房地产企业经济效益最大化。从国民经济体系的角度划分，房地产开发企业属于第三产业。狭义房地产企业是指从事房地产开发和建设活动的经济实体。狭义房地产企业的经营活动,是以土地开发和房屋建设为对象,选择一定区域内的建设用地,按照使用性质,有计划、有步骤地进行的房地产开发和建设。广义房地产企业的经营活动是指集合土地、资本、人力、物力、企业家等生产要素,创造利润,承担风险,不仅从事房地产开发活动,还从事房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰,乃至房地产信息、咨询、管理服务,而且包括土地使用权的出让、转让等经济活动。(谭术魁，房地产开发与经营[M].上海:复旦大学出版社,2006,第37页)谭术魁，男，1965年生，湖北省巴东县人，土家族，中共党员。2000年毕业于华中农业大学土地管理学院并获管理学博士学位，2001年9月起在南京大学从事博士后研究工作，2003年11月获得博士后证书。现为华中科技大学公共管理学院土地管理系教授，博士生导师。(一)房地产企业的特性房地产企业经营活动的重点,是根据城市规划的总体要求和开发项目本身的特点执行开发经营者的决策、计划、组织、指挥、控制和协调企业管理活动的各项职能。因此,与一般劳动密集型企业相比,房地产企业具备相当程度的知识密集型企业的特点。房地产企业知识密集型的特点充分体现了广博与专门的结合。1.知识密集2.资金密集房地产开发是一项涉及面很大的系统工程,其过程需要消耗大量的人力、物力和财力,是一项高投入的经济活动,需要大量的建设资金。一些房地产企业将房地产视为一种金融产品,把房地产企业的开发经营过程理解为“投资、运营、收益、变现、重组、上市”,由此可见其对资金的重视。经济转型期我国房地产企业发展如此迅速,在相当程度上依赖于银行信贷的支持,主要表现在土地使用权获取阶段、建设期流动资金阶段和居民购房按揭阶段。因此,当货币政策紧缩时,资金对房地产企业的重要性就更为凸现。由于房地产开发耗资巨大,房地产开发企业一般多为高额负债经营。如果企业决策出现失误,必然会造成产品销路不畅、商品房大量积压,使企业的资金周转失控,陷入经营和财务的高风险困境之中。房地产的高风险行业特征一般会直接导致房地产投资开发具有高收益。3.高风险、高收益房地产投资开发周期较长,其生产周期一般从可行性研究开始,需要经过征地补偿、拆迁安置、七通一平、建筑安装、配套设施、绿化环卫等多个建设阶段才能完成,开发建设周期比较长。开发建设的长期性决定了必将给企业经营带来较大的不确定性。4.开发周期较长、不确定性大一方面,房地产开发企业必须得到政府的支持;另一方面,政府又必须重视房地产开发。不少国家出现了政府和房地产企业进行城镇联合开发的案例。中国市场体制尚处于完善时期,政府管理房地产企业还有待规范。随着政府行为的不断规范,房地产企业之间将趋向公平竞争。不过,由于行业的特殊性,政府对房地产行业的调控和引导、房地产企业对政策和城市规划的高度依赖,是一个一般规律。5.与政府相关部门关系密切史立辉.房地产企业成长理论模型与实践研究[M].上海财经大学出版,2006.史立辉，男，1965年4月生，美国Liberty大学工商管理博士，复旦大学工商管理硕士，福州大学土木工程学士，上海京兆置业有限公司董事长(二)房地产开发企业的经营范围土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施的建设,将生地变为熟地,以便扩大对土地的有效使用范围,提高土地的利用程度,满足不断发展的社会、生产和人民生活的需要。1.土地开发和建设房屋开发是指在已经开发建设完工的土地上继续进行房屋建设,其业务范围包括:可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对已开发完成的房屋,按其用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。2.房屋开发和经营配套设施开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目,包括:开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;开发小区外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等;开发小区内开发建设的公共配套设施,居委会、自行车棚、幼儿园等。3.配套设施开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委托,代为开发的各种工程项目,包括土地开发工程、房屋建设工程、道路敷设工程,供热、供气、供水管道以及其他市政公用的设施等。有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外,还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。4.代建工程开发和建设（三）房地产开发企业的核心能力对于房地产开发企业而言,土地和资金两种资源是其核心能力的关键要素。优质的土地要素在房地产开发中不仅可以降低成本,而且会增加物业价值,产生较高的效用。土地资产的不可再生、可持续性,使其成为毋庸置疑的重要资源。资金是企业运行的必要条件。没有足够的资金,企业生存与发展就没有保障。对于房地产开发企业,不仅要依靠银行借贷资金,还必须有一定比例的自有资金。自有资金在一定程度上确定了房地产开发的规模和抗风险能力。1.资源要素对房地产企业而言,品牌是企业或产品在与社会发生所有关系活动中综合体现市场和社会信誉的具体反映,是以房地产产品或服务为核心的。房地产的品牌包括房地产企业品牌和项目品牌两种。项目品牌是单个楼盘的社会声誉,而企业品牌则是该房地产公司的整体企业资信。二者是互为联系的。企业品牌是建立在项目品牌的基础之上的,而项目品牌又是企业品牌的具体展示。因此,企业品牌比项目品牌更为重要。2、品牌要素万科华远远洋国美碧桂园（杨惠研）Soho（潘石屹）人力资源是房地产开发企业核心能力的根本要素。房地产开发企业具有专业性强、风险大、投资额大、涉及面广、协调复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。竞争越激烈,市场环境越动荡,高素质的员工队伍在房地产企业战略资源中的作用也越发超越物质性资源。在人力资源中,企业家(包括职业经理人)是稀缺性人力资源,在房地产开发企业发展中举足轻重。3.人力要素刘志平.环境变革中的房地产企业发展[M].上海:上海社会科学院出版社,2005.刘志平，上海财经大学财经研究所，生于1963年9月，博士二、开发项目选址从企业资产的角度来说,项目地段的选择本质上是企业资产组合方式的选择,是企业流动资产与不动资产的配置。1、不同地区的选择,房地产项目选址可以是在北京,也可以是在广州、上海、南京等城市;2、不同地段的选择。当然,根据不同的区位,还存在不同类型的房地产开发的问题,可以是住宅,也可以是商业用房、写字楼、工业厂房等等。（一）土地储备城市土地的稀缺性,决定了开发商储备土地意义更为重大土地。作为目标资源,作为最佳的资源储备方式,必须有一个短期、中期、长期的土地储备计划。在数量方面,土地储备计划包括土地面积、可建设面积以及土地的价值数量;在结构方面,包括用途结构、区域分布结构以及不同时间进程上的结构等。1、规模适度,根据所占市场份额和企业资源优势、开发实力确定土地储备数量。2、结构合理,比例适当。3、要选择具有开发前景的区域或城市储备土地资源。关于土地闲置两年未开发政府无偿收回的政策规定（二）开发项目选址步骤1、准备阶段根据开发企业自身的条件,多方搜集房地产开发信息,了解各个区域的土地自然状况和房地产开发状况,运用科学的方法对所有信息进行加工处理,初步确定投资区位,初步拟定选址计划。2、现场调研阶段开发企业深入现场,了解和掌握当地的社会环境、房地产业的政策和各种有关的资源状况、城市规划、地理、资源、地质、交通、经济发展等技术经济资料,以及房地产市场分析资料等,并确定房地产开发投资的基本目标。这是房地产开发项目选址决策前提和依据。3、可行性研究阶段对取得的资料进行可行性分析,研究其实施的必要性和可能性。在有多个选址区域或地段时,要采用多种技术经济分析方法,对多个方案进行分析,从中选出最优方案。方案的分析与评价就是要对每一个备选方案,在进行选择之前,对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题进行全面的评价。然后根据决策目标,详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益,特别要对地段的限制因素和潜在问题进行分析,最后做出综合性评价。4、分析与评价5、选择方案通过综合论证,最终确定投资区域和地段。这是整个决策过程的中心环节,也是房地产决策者的重要职责,同时,也是科学性和技巧性的综合体现。三、开发项目的可行性分析可行性研究就是在工程项目投资决策前,对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致地研究;对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证;对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上,综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资以及如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础。项目建议书－－可行性研究－－设计－－施工前的准备工作－－施工一竣工验收。1、房地产项目的可行性研究是项目投资决策的重要依据。国家规定,凡是没有经过可行性研究的建设项目,不能批准设计任务书,不能进行设计,不能列入计划。2、房地产项目的可行性研究是筹集建设资金的重要依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析、评估后,才能确定是否给予贷款以及以怎样的方式提供贷款。3、房地产项目的可行性研究是开发企业与有关部门签订协议、合同的重要依据。项目所需的原材料、燃料、供电、供水和运输等涉及到方方面面,必须与这些部门协作。上述协议、合同一般都是在可行性研究报告基础上进行协商的。4、房地产项目的可行性研究是编制下阶段规划设计的基本依据。可行性研究报告批准后,规划设计工作就可据此进行。刘洪玉.房地产开发[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2006.1985年获结构工程专业学士学位，1998年获管理工程硕士学位。1985年10月留校参加工作，先后任清华大学土木工程系助教、讲师、副教授，创建了清华大学房地产研究所，并从1996年起任清华大学房地产研究所所长、教授，2000年5月开始，任清华大学建设管理系系主任（一）房地产开发顶目投资估算一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用,需要投入大量的资金,在项目的前期阶段,为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策,必须对项目的投资进行估算。1.土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让、转让和行政划拨三种获取土地使用权的方式,所以对土地费用的估算要依实际情况而定。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。2.前期工程费3.房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用管理费可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算,这个百分数一般为3%左右。4.管理费销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员的工资、奖金、福利费、差旅费,销售机构的折旧费,修理费、物料