某地产广场项目营销策划方案

项目营销就是指在项目产品生产以前，对项目的构思、策划、设计、实施、性能、特点等全部内容进行描述，并对项目进行定价、投标、谈判，最终签订合同，实施交换以满足顾客需要，实现双赢的过程。房地产项目营销推广方案专辑主要包括了房地产项目营销策划方案、推广方案、营销方案、推广策略、营销计划等相关内容，为房地产企业制定项目营销推广方案提供参考。第一部分凯旋地产广场项目概况一、项目合作单位：投资策划：地产中国地产发展商：广州新翊房地产开发有限公司承建商：中建四局六公司深圳公司，中建八局一公司建筑设计：巴马丹拿建筑设计有限公司园林设计：法国欧博园林设计有限公司监理单位：广东省重工建设监理工程有限公司物业管理：广州地产物业管理有限公司二、项目地理位置及建筑特色：凯旋地产位居天河中心区中轴线上，是珠江新城中的首席中央居住区。凯旋地产南望碧波荡漾的珠江，北依珠江公园，东邻广州赛马场。东有直达深圳与珠江三角洲的华南快速干线；西北面有广州大道与黄埔大道，方便连接内环路及城市快速干线。城市最中心，献给掌握城市脉搏的主人。近11万平方米寸土寸金的土地，发展商先堆高5米再架空7米建造，另有两座长虹般的天桥，横贯南北，将整个社区相连。高高在上的建筑形态使您远离尘世喧嚣，脚下是繁华城市心脏地带，更能拥有宁静祥和的生活空间……拥有高人一等的见地，自然拥有高人一等的享受。三、项目功能分区L4及L13区主要为住宅楼，设有独立康乐设施、平台花园及幼儿园。L8区：地面中心部分为巨型中央公共广场。围绕广场为大型商场及茶座。二层为屋面平台花园及商场二层。三层及以上为住宅楼、服务式公寓及中心会所。四、平面布局建筑之设计意念源自把整个地块统一而成为一主体，以营造一个布局简洁有序，流线分明，具有一气呵成彭湃气势的规划设计；而同时亦能保留现有之道路，秉承了原规划之神髓。整体布局以南北轴线为中心线，而建筑群则沿南北轴线于两边一字排列，形成两度宏大之人工屏障，使置身其中之空间变成一个具有强烈空间感，秩序有致，节奏明快之平台花园，而南面之珠江及北面之珠江公园景色则成为了景观主线。L8区中央部分为巨大之公共绿化广场；广场于东西走向之行人专用大道连接，对外开放让公众经过中央广场时，除有机会欣赏两旁之建筑设计外，亦能感受区内别树一帜之独有气息。中央广场内设有商店、茶座、绿化园景等等，为市民提供一个休闲空间，亦为整个发展带来了一个焦点，也给住户带来了熟悉的根源，归属的感觉。五、整体造型设计整个地块之建筑群高度变化呈弧形，以南北两端最高，逐步向中央部分递减，此设计的好处在于：1.为沿珠江一线提供了标志建筑，丰富了城市景观。2.更多户型面积配置于南及北两面，使更多住户可享有南北之理想朝向。3.更多住户可享有向南之珠江美景及向北之珠江公园景。4.在视觉上强化了地块之整体凝聚力；5.中央部分建筑高度较低，拉近了人于建筑物之比例，强化了公共空间之特性。六、园林设计凯旋地产内的枫丹丽舍和塞纳名居山水主题园林，由法国欧博景观设计公司精心设计规划、瀑布、花园台地及各类花卉灌木，以水的跌宕起伏形成空间变换，创造自然和谐之美。独拥市区至大森林喷泉花园。15000多平方米的凯旋广场以森林为主题用乔木、喷泉及香水花池营造出一个逸动的园林环境。独特立体空中花园。从楼底架空层花园到空中花园，再到屋顶花园。凯旋地产让建筑开始呼吸，让绿色植物侵染楼宇的每一处空间。凯旋地产南望珠江、临江观光长廊，江风拂面，花香袭人；北揽珠江公园满目青翠，自然美景集于一身。七、项目配套：13000平方米香榭丽舍商圈位于凯旋地产周围的香榭丽舍国际商圈,云集国际顶级时装品牌店、咖啡厅、西餐厅、酒吧街、艺术精品店、珠宝店等，别人追逐的时尚品位，你早已拥有。凯旋地产船长餐厅整个建筑外型依照巨轮而建，每一个小细节模仿都惟妙惟肖。脚踩在木甲板上，在浪漫的轻音乐中品尝红酒的醇香，别有一番情趣。空中花园凯旋地产4个空中花园针对不同家庭成员分别设有休闲区域，让家庭成员都能享受顶级社区服务。中央会所天幕星空恒温泳池、室外园林泳池、网球场、高尔夫球练习场、健身房、香熏SPA等，独立式四层中央会所，为您提供超一流尊贵服务。24小时免费开放大堂式会所凯旋地产24个位于住宅楼大厅的泛会所24小时免费开放，随时为您提供一个便捷优雅生活平台，会客休闲更为随心。国际双语幼儿园享受高起点的教育环境凯旋地产在南北区各有一个国际幼儿园，您的小朋友从小就可接受双语教育。除了珠江新城内的11所小学、6所中学外，还可选读华师附中地产学校，接受高起点的良好教育。国际公寓，生活与世界同步凯旋地产国际公寓由国际著名的酒店公寓管理公司负责运营，可为外企高级管理人士提供五星级贴身服务，让您与来自不同国度的优秀邻居同步生活。八、项目的有关数据及配套资料：实际用地总面积：107876㎡土地出让面积：98140.88㎡地上总建筑面积：288075㎡商业面积：13118㎡住宅面积：259927.3㎡住宅套数：2076套规划人口：7266人综合容积率：2.9绿地率：44.75%绿地面积：31017㎡车位：1556个一期住宅开发面积：154179㎡一期住宅开发套数：1012套，其中公寓：140套一期车库开发面积：51805㎡机动车停车位：不少于1556輌商场开发面积：13118㎡幼儿园：2个幼儿园占地面积：2400㎡/个幼儿园建筑面积：1500㎡/个住宅物业管理费：3.9元/㎡一期交楼时间：2004年5月15日户型：有一房二厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅、五房二厅及复式单位等选择；标准层面积从65平方米到217平方米，以中大面积标准住宅单元为主，附有极少量300平方米以上的顶层复式单位，满足住户的不同喜好。小区装修标准：毛坯装修，日后将会有两种装修套餐以供选择。按揭银行：工商银行、建设银行销售情况：凯旋尚未公开发售，只是对长期关注和追捧凯旋的一些朋友进行项目介绍和小范围的内部认购。九、物业管理：物业管理单位：广州地产物业管理有限公司项目管理模式：分区封闭式管理第二部分对凯旋广告工作的要求一.广州楼市近期豪宅市场广告表现形式简述广州豪宅楼市在进入2003年以来，广告表达呈如下趋势：1.以异国风情给楼盘贴牌标签宣传的楼盘，此方式是也最直接、容易包装的广告模式之一，在硬件上只须与命名的风格相似即可；如项目楼盘名称广告诉求点1.伊顿18英伦风情2珠江帝景摩登小巴黎3.中怡城市广场澳洲风情2.以尊贵、国际性来说明豪宅的楼盘，是其他豪宅楼盘想创立自我品牌的方式，用高贵、尊贵等字眼表现，是最直接的表达方式，也希望市场上对其认同；项目楼盘名称广告诉求点1.希尔顿阳光金钥匙概念2.汉苑汗脉相承，东山汉苑3.汇景新城国际豪宅社区4.碧海湾国际名流府邸5.金碧华府中国豪宅天际线6.星汇园月亮之城、未来之城7.天俊阁天俊国际，天河峰汇3.豪宅楼盘都赋予楼盘各自的特色与概念，争取在各种概念中脱颖而出，从而导致广州豪宅市场“国际风情”满天飞与不断提升的“尊贵”。而少有楼盘从自身的产品实质方面去演绎楼盘的自我品牌。4.在广告的表达上，投放量基本上都是以大版面为主，并配合特殊版面的结合以楼盘硬件作为广告支撑点；二．凯旋地产前一阶段的广告工作回顾1.对于凯旋地产的广告调性：A.不建议采用尊贵、高尚、豪宅、驾驭、凌驾等字眼直接对凯旋地产进行描述，但要通过广告表达后实际上有上述的感觉；B.不建议采用外国的标签直接套用在凯旋地产上；C.作为地产在广州的旗舰项目，要创立凯旋地产的自我品牌；D.广告的调性要比广州市其他楼盘要高，更具有内涵；E.销售资料（包括楼书、户型手册、销售资料、现场包装、指示系统等方面）无论在整体效果上与在细节上要在广州众多楼盘中能体现凯旋地产的尊贵与高档；F.广告语能体现凯旋地产的物质整体形象与所能代表的精神形象；G.在广州众多的楼市广告中要有自己鲜明的形象，2.凯旋地产的广告工作回顾：A.广告口号曾应用方面：人生得意之作该广告主要强调目标客户的精神追求，是强势品牌广告语，但与产品未有直接关联；B.在广告语的创作方面，在收集了北京、广州、上海等豪宅楼盘的广告语的基础上对凯旋的广告语进行提炼，但一直没有满意的结果，仍需要继续进行提炼。（详见附件）C.对于可使用的部分，包括一些LOGO与一些VI系统和版本格式的应用上，建议不作修改，具体如下：1）.LOGO基础设计上，和关于应用的颜色色系上；2）.认购须知3）.付款方式4）.信纸设计5）.雨伞设计6）.太阳伞设计7）.纸杯设计8）.纸袋设计E：在现场包装的设计方面：序号设计内容设计内容完成情况备注1.围栏设计椭圆型栏杆装饰已设计完成可以直接使用2.灯箱设计凯旋项目的内容已设计完成可以直接使用3.销售中心指示牌销售中心已设计完成可以直接使用4.停车场指示牌停车场已设计完成可以直接使用5.通道喷画修改已设计完成准备投入制造6.太阳伞设计已设计完成可以直接使用7.电梯门提示参观示范单位请用专用电梯，参观示范单位专用电梯已设计完成可以直接使用8.走廊警钟提示非遇火警请勿触动此按钮已设计完成可以直接使用9.电梯大堂欢迎参观示范单位已设计完成可以直接使用10.示范单位门口本单位仅作示范作用已设计完成可以直接使用11.装修标准毛坯房装修标准1300元装修标准800元装修标准已设计完成未设计未设计以公司最后决定为准12.示范单位窗口外面正在施工，请勿开窗已设计完成可以直接使用13.销售通道防火门此门暂时封闭，不便之处敬请原谅已设计完成可以直接使用14.毛坯房厅、房、厨房等指示已设计完成可以直接使用三.对广告工作的基本要求：1.对凯旋地产的产品开发定位有熟悉了解2.广告的调性能达到比市场同类楼盘更高的高度，对市场具有冲击力；3.具有完善的人力与物力配合，能在创意设计、组织实施方面包括电视的拍摄、公关宣传活动、组织活动、电台广告方面具有良好的经验。广告策略要根据不同时期的销售策略采用不同的媒体策略与表现形式，但表现形式要有策略性与系统性，4.完善凯旋地产的整套VI系统，5.对广州楼市熟悉并有同类楼盘的丰富广告代理经验6.对于销售物料如楼书、单张、户型手册、DM的设计与凯旋的设计主调性一致，并在设计上能体现凯旋的尊贵性与独特性7.在广告的规划方面的表现：对于凯旋开盘的广告规划、媒体安排与广告渠道有良好的建议8.在现场包装方面的要求（另详见第三部分现场包装要求）9.对广告的调性的表达：广告的调性能达到比市场同类楼盘更高的高度，对市场具有冲击感；10.对广告语提炼的高度：能体验凯旋的尊贵、优质的生活与身份认同的感觉；四.广告公司的具体工作内容如下：1.制定全年的广告推广总案并根据发展商的营销预算制定媒体的预算计划。2.对楼市及竞争对手进行周期性市场调查（包括对突发事件进行调查与信息回复，并提出相应的反应意见）3.广告创意类：1）..项目分区的命名：6个销售分区与根据楼盘的功能分区的命名，要求命名与总体一致；（具体要求见第四部分命名要求）2）.平面设计：提供创意、平面设计、色系、图片运用等3）.设计包括范围：广告口号、软文编写、报纸平面、杂志、单张、海报、楼书、折页、DM设计现场包装等3.媒体组合根据推广方案制定每阶段的媒体组合建议，包括投放时间、效果预测与事后评估及费用建议；4.电视广告：包括电视广告片与广告杂志负责文案的编写、字幕、背景音乐、故事情节、拍摄与制作要求（并负责版权的合法）5.电台广告负责负责文案的编写，配音要求与人员建议、背景音乐等6.户外广告户外路牌的设计、站牌设计、灯箱设计、车身广告7.现场活动展示：活动方案的建议、背景板设计、整体布置、舞台布置、气氛布置等8.市场信息方面A．对广告效果进行评估（每月一次）B．对组织活动效果进行评估C．收集市场对广告效果的反馈意见D．提供主要媒体报纸及主要竞争对手的投放情况分析与报告第三部分现场包装设计要求现场包装总的原则：1、通过现场包装赋予楼盘典雅的人文品味。2、力求在现场包装设计上彰显地产地产为造就南中国的得意之作的匠心独运和对产品的精雕细琢，表现地产中国地产作为高档住宅专家的实力。3、延续之前香港何周礼的室内设计及奥美广告现场包装的