北京市房地产市场运行情况(2011.9)金岳讲稿(新)

9月全国及北京房地产市场运行情况2PART1全国房地产市场近期表现分析3全国房地产政策发布时间政策名称来源主要内容2011-9-1中共中央政治局常委、国务院总理温家宝《关于当前的宏观经济形势和经济工作》9月1日出版的今年第17期《求是》杂志发表了中共中央政治局常委、国务院总理温家宝的重要文章：《关于当前的宏观经济形势和经济工作》。文章强调，要按照年初的部署，全面抓好今年的各项工作，突出以下重点：保持物价总水平基本稳定，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效，毫不放松农业和粮食生产，推进结构调整和节能减排，着力深化改革开放，大力保障和改善民生。我们要在以胡锦涛同志为总书记的党中央领导下，坚定信心，扎实工作，努力实现今年经济社会发展目标，确保“十二五”良好开局。最新房地产政策——《关于当前的宏观经济形势和经济工作》“坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效”,说明了目前中央对房地产市场调控政策的不放松。自2010年上半年开始的本轮调控在多轮政策的连续作用下,已经取得阶段性成果,成功地稳住了房价和房地产市场的发展形势,为保障房建设、房产税改革等“治本之策”争取到了宝贵时间。虽然再次出台更严厉的楼市调控政策的可能性不大,但在执行层面进行微调、巩固调控成果的可能性大大增加。后期政策重点恐将从战略转向战术,特别体现在政策落实和监管方面,主要表现为对房地产开发、房地产服务行业的监管进行政策加码,各地资金监管平台、项目管理平台、房地产交易平台的逐步开通,可视为监管实施的加力。42011年9月典型城市商品住宅成交量走势近期市场表现分级城市2011年9月2011年1-9月份成交量环比增幅同比增幅同比10年均值成交量同比增幅一线城市上海57.0-1.0%-56.6%-29.5%576.5-4.6%北京65.5-15.2%-49.5%-34.3%658.2-20.4%深圳16.3-1.9%-64.1%-38.7%209.1-0.5%广州74.50.0%-43.0%-7.1%675.59.4%二三线城市杭州19.739.6%-63.9%-25.3%141.7-28.2%天津91.97.4%-3.2%7.6%720.98.7%武汉77.17.4%0.8%2.0%628.50.3%重庆116.120.7%-54.0%-38.9%999.4-33.6%成都125.9-0.5%-26.4%-25.4%1326.34.9%长沙123.999.9%26.7%44.7%750.539.3%合肥32.0-29.6%-55.4%-49.0%368.4-34.2%苏州34.1-7.9%-52.3%-18.8%325.43.8%宁波14.221.8%-63.3%-32.2%136.7-22.0%沈阳125.9-2.8%-24.4%8.8%1057.115.6%大连39.0-18.7%-42.4%-34.3%382.5-22.4%济南33.77.5%58.6%55.8%343.388.2%太原21.144.3%-8.7%2.4%192.017.7%青岛58.6-6.3%-20.1%-6.8%414.7-6.5%厦门32.152.6%71.4%66.9%207.327.6%贵阳45.4-18.1%-10.1%-12.5%403.9-6.5%昆明56.15.3%57.1%11.2%488.527.0%海口8.8-11.7%69.7%-52.3%110.6-42.8%南宁22.7-24.2%-20.0%-32.4%284.1-0.2%南昌18.8-14.9%-54.2%-27.7%175.6-12.8%无锡27.720.3%-64.3%-43.6%280.3-30.0%常州33.954.3%-46.2%-29.0%288.0-24.0%52011年9月典型城市商品住宅成交价格走势近期市场表现分级城市2011年8月2011年9月成交均价环比增幅成交均价环比增幅一线城市上海21941-1.23%227743.80%北京22172-1.06%225711.80%深圳20399-2.35%204900.45%广州1376421.59%12414-9.81%二三线城市杭州19281-13.25%15591-19.14%天津94352.81%94640.31%武汉72336.61%75985.05%重庆7489-2.26%6938-7.36%成都68530.96%6785-0.99%长沙75982.16%7590-0.11%合肥6701-2.16%70595.34%苏州127671.49%11424-10.52%宁波15196-0.55%12526-17.57%大连104994.15%108833.66%济南8276-0.35%7522-9.11%太原66173.92%70606.69%青岛7686-9.40%82497.33%厦门13362-16.01%13111-1.88%贵阳5012-5.58%51572.89%海口900511.12%7428-17.51%南宁71385.30%6930-2.91%南昌7777-10.39%83237.02%无锡8387-5.29%84670.95%常州8294-3.36%7994-3.62%6数据来源：CRIC全国主要城市商品住宅2011年9月份销售面积前十强近期市场表现排名城市项目名称区域新推案时间成交面积成交均价开发商热销原因1兰州恒大名都七里河区2011-9-410.817404恒大地产品牌、价格优势2杭州保利湾天地下沙2011-9-305.868966浙江保利精装酒店式公寓，LOFT户型，不“限贷”、不“限购”，大幅降价。3贵阳贵阳世纪城金阳2011-3-85.704521贵阳世纪城地理位置优越、大型社区4长沙湘江世纪城开福2011-3-65.507634湘水雅境配套齐全、持续热销5天津天山水榭花都津南2011-7-15.264178天山房地产新浪乐居团购500套130平米以上的大户型，团购价格3800元起，均价4200元6沈阳金地滨河国际社区浑南新区2011-9-194.926796金地（集团）品牌开发商、去化速度快7长沙金色溪泉湾开福—4.905034信远智邦大型社区、配套成熟8厦门水晶湖郡集美区2011-9-284.8210975厦门万特福片区地段优越、周围配套较为齐全、产品性价比高9长沙保利.麓谷林语岳麓—4.796390湖南保利品牌开发商、成熟大社区10成都佳兆业上品双流2011-6-144.495038南兴银基价格适中7近期市场表现30个典型城市月度土地成交走势图1-2-1数据来源：CRIC全国重点城市经营性用地月度成交情况43.5%-58.5%-34.9%-17.6%7.6%3.6%-27.3%9.6%-10.1%-65.0%-45.0%-25.0%-5.0%15.0%35.0%55.0%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月2010年2011年同比万平方米2011年9月份，全国重点城市共成交经营性土地成交总建面积3856万平方米，环比增加26.5%，同比减少10.1%，“金九”成色明显不如往年。其中，保障性住房用地成交总建面积占总量的10.5%，较上月下降约6.5个百分点。从今年前三季度整体情况看，成交总建面积仅占到去年全年的58.0%，预计全年土地市场遇冷将不可逆转。8近期市场表现2011年9月全国重点城市经营性土地成交情况数据来源：CRIC单位：万平方米图1-2-4华东区域重点城市经营性用地成交情况对比196.932.014.122.5204.3337.6122.70.0116.30.0100.0200.0300.0400.0常州杭州合肥南京宁波上海苏州无锡扬州平均116数据来源：CRIC单位：万平方米图1-2-3华北区域重点城市经营性用地成交情况对比195.60.0218.6101.0590.627.0539.3300.30.0140.0280.0420.0560.0700.0北京大连济南青岛沈阳太原天津长春平均2479月份，华东地区经营性土地成交总建筑面积1046万平方米，环比增加3.1%。城市分布方面，上海市保障性住房用地的成交面积为184万平方米，均以底价成交；另外，上海市成交的地块（剔除保障性住房）平均价格门槛为3.9亿元，平均地块体量为7万平方米，值得注意的是，本月高溢价率成交地块平均体量为1.5万平方米，可见，在弱市中上海市土地出让策略转变为小体量地块，以提高地块成交率并保持相对较高的地块价格。2011年9月华东区域经营性土地成交情况2011年9月华北区域经营性土地成交情况9月份，华北地区经营性土地成交总建筑面积1972万平方米，环比增加60.1%。从城市分布看，沈阳和天津两城市成交依旧最多，其中沈阳市成交4幅四星地块，价格在5亿元-8亿元之间；另外，天津市成交了2幅五星用地，有1幅地总价近30亿元，被保利拿下，同时，天津市还成交了158万平方米保障性住房。值得一提的是，北京市成交2幅位于外丰台板块的住宅用地，合计总价超过55亿元，政府推地采用大体量、高总价的出让策略。9近期市场表现数据来源：CRIC单位：万平方米图1-2-5华南区域重点城市经营性用地成交情况对比210.30.326.6135.253.10.050.0100.0150.0200.0250.0广州海口南宁厦门深圳平均85数据来源：CRIC图1-2-6华中区域重点城市经营性用地成交情况对比单位：万平方米14.2119.923.092.504080120160南昌武汉长沙郑州平均62数据来源：CRIC图1-2-7西部区域重点城市经营性用地成交情况对比单位：万平方米76.60.00.085.50.024.048.072.096.0成都贵阳西安重庆平均419月份，华南地区经营性土地成交总建筑面积426万平方米，环比增加68.6%。从城市分布看，一线城市广州成交相对最多，有2幅地价超过11亿元，包括1幅位于白云区的住宅用地，成交楼板价超过1.3万元/平方米，但目前周边在售楼盘价格在1.5万元/平方米，地块价格有偏高迹象。另外，厦门成交了1幅总价15亿元的住宅用地。华中区域经营性土地成交总建筑面积250万平方米，环比减少25.2%。成交主要集中在武汉和郑州两个城市，土地类型以住宅类用地为主，基本都是三星地块；前三季度该区域土地成交面积为2996万平方米，占去年全年的43.6%。西部区域经营性土地成交总建筑面积162万平方米，环比减少25.0%。成交来自重庆和成都两城市，其中成都的2幅四星用地都被传媒集团拍下，合计耗资20亿元；另外，重庆也有1幅位于九龙坡区的四星住宅用地被保利集团以6.2%的溢价率夺得，总价近15亿元。贵阳和西安本月无经营性用地成交。2011年9月华南区域经营性土地成交情况2011年9月华中区域经营性土地成交情况2011年9月西部区域经营性土地成交情况2011年9月全国重点城市经营性土地成交情况10营销策略2、烟台龙湖葡醍海湾：两个月包机现场体验蓄诚意客，千套房开盘“日光”7月30日，龙湖地产首个海上项目，位于烟台的龙湖·葡醍海湾正式开盘，首次推出的一千余套一期产品至当日下午2时已全部售罄，7月31日加推后续项目，两天销售1500多套，销售额约25亿。在推广期间，两个月包机组织烟台的客户到北京项目实地体验。1、深圳万科金域缇香：“万团大战”深圳11盘联动蓄客刚需2000人抢219套房9月24日万科金域缇香正式开盘，到场客户约2000人，219套房源2小时全部售罄。深圳万科在7月22日宣布启动“万团大战”，深圳11盘开启联动营销，参加万团的客户在11盘任何一个项目开盘当天享受总价减5000元/套优惠，9月份上升至1万元。11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有龙湖葡醍海湾——项目概况烟台大型滨海复合型地产，高端项目的明星典范，超强市场竞争力开发目标：打造滨海度假复合型地产，致力于提供一种更好的滨海生活方式。项目概况:具备资源优