43南京大华锦绣华城二期(榴美颂)策划书

大华锦绣华城二期（榴美颂）——现代化法式风情社区提名原因法兰西风情的建筑风格配比合理+创意独特的户型项目概况物业类型建筑类型占地面积建筑面积容积率普通住宅花园洋房、小高层14.8万平方米21.2万平方米1.43绿化率开盘时间价格开发商物业地址45%06年9月29日3400元/平方米南京大华投资发展有限公司浦口浦珠北路59号地理位置该项目位于大桥北路西侧，浦珠路沿线，有距离江北距离主城核心CBD最近的楼盘之称。就桥北板块的项目看，其路网主要是以大桥北路和浦珠路主城的十字形路网设施，对于桥北项目前往江北各区域，其交通的通达性已能充分的满足需求。一、锦绣新城市场情况公司简介价格走势分析竞争对手情况市场情况之公司简介大华集团成立于1988年，总部位于中国上海，是一家以房地产开发为主业、拥有40多家控股或参股子公司和分公司的大型综合性企业集团，具备国家一级房产开发资质。大华集团拥有18年的专业地产开发经验，以开发大型社区和创造新城而为世人瞩目。截至2005年，大华集团在上海相继开发建设了占地330万平方米大华社区、占地350万平方米的大华锦绣华城、占地3平方公里的新界项目等，总计商品住宅竣工面积约500万平方米。2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币；2005年集团计划实现住宅销售面积100万平方米，销售金额80亿元人民币。南京大华投资发展有限公司是大华集团“立足上海，发展全国”战略的第一站，05年6月26日大华锦绣华城开盘，一期项目榴美颂。（一期）桂美颂物业指标：◆总占地面积约：19.2万平方米◆住宅建筑面积约：23.3万平方米◆商业总占地面积约：4.3万平方米◆商业中心面积约：3.15万平方米◆居住总户数约：2346◆主力户型：58-130平方米市场情况之公司简介市场情况之价格走势分析一期（桂美颂）销售价格呈波动性增长，看盘价格为2800元/平米，至05年10月跌至2500元/平米的低谷，随之在11月开始反弹至2006年4月上升至2850元/平米，其后价格一直稳定在这一水平。市场情况之竞争对手情况大华锦绣华城的目前和周边楼盘对比其销售均价大约要低100－200元/平米，是板块内价格相对较低的一个项目。目前的销售价格与以低价热销的天润城价格相当。物业类型建筑类型占地面积建筑面积容积率普通住宅高层、小高层、多层4000多亩360万平方米1.56绿化率开盘时间价格开发商物业地址40%06年5月18日（一期）06年8月30日（二期）3180元/平方米苏宁地产南京天华百润发展有限公司浦口沿江大街京新路628号市场背景之竞争对手情况居住区推行江北首创的“新街坊”式的居住理念，每个组团自成体系，同时以有形的绿化物围成“四合院”的形式。苏宁天润城二、开发策略开发理念：建筑舒适人居，致力品质生活。项目定位：建造现代化法式风情社区。目标客户：主要以江南城北板块购房者，以及江北私营业主为主，其中江南的购房者多为中青年上班族，其群体特征主要为年轻、高学历。三、产品设计法兰西风格的规划理念自然与人工完美结合的景观新古典主义风情建筑配比合理+创意独特的户型完善的内部配套法兰西风格的规划理念榴美颂位于整个大华锦绣华城的中心区域。强调和谐与均衡，以分散的绿地为点，以600米的法式风情商业街和法兰西风格的园林（借鉴了凡尔赛宫园林的布局）为主轴，以社区为面，点、线、面结合，形成一个和谐的大社区。自然与人工完美结合的景观泛公园社区——12个主题公园的建筑空间。20000m2美颂芳香公园、6400平米的五一河和4000m2美颂亲水公园，是二期“榴美颂”的三大亮点。石榴树是小区的主要景观植物。芳香公园芳香公园是一二期共享的主题公园，占地近2万平方米，最宽处达70米。新古典主义风情建筑从立面色彩上看，建筑具有新古典主义的特质，展示了高贵的单纯与静穆的伟大。从变幻的坡屋顶看考虑，屋面不会积水，自然就不会渗漏水，这是坡屋顶优于平屋顶之所在。其次，坡屋顶建筑千姿百态的造型和艳丽夺目的色彩，给人法式风情的艺术享受。再则，如住宅小区采取建筑1/2坡屋顶，则可减少日照间距，有效地提高土地利用率。从户型配比比较从户型特色比较与户型对比榴美颂户型配比户型面积（平米）数量比例合计单室套59-65613.52%3.52%两室两厅85-9980046.1%84.88%三室两厅107-11546326.68%三室两厅123-13221012.1%复式80-17020111.58%11.58%合计1735100%100%天润城户型配比街区主力户型面积（平米）第一街区二、三室70-120第二街区80-120第三街区80-120第四街区80-120五六街区二室80-95两者对比分析主力户型三、二室榴面积85—115天面积80—95均价2500均价3400目标客户中端收入的青年上班族打造老百姓买得起的房子户型多样，以小户型居多大跨度客厅连通转角超长阳台八度空间（3室2厅2卫）地层下沉式庭院榴美颂户型特色天润城户型特色南北通透实用性强户型简单两者对比分析榴美颂注重户型的多样性和时尚感，基本符合青年人购房需求。天润城的户型更注重实用性，所以户型样式单一，满足普通百姓购房需求。所以，从户型特色上也可以区分开两者在江北板块的价值定位。小结户型多样而且独特，从一房到复式，面积从58到138平方米，选择范围比较大，满足了中端消费者需求。在“桂美颂”现代法式风情的基础上，“榴美颂”更多地融进了法国古典建筑风情，中西合璧。结合大华“180万平方米现代法式风情社区”的总体定位和“美颂”产品系列:桂美颂和榴美颂大华maison美颂生活。源自康定斯基点/线/面的空间规划理论，和谐构建居住生活所需各项功能及空间。源自法国现代艺术大师的设计手笔；建筑形态高低错落有致；外立面色彩美仑美奂，充满了浓郁的法国新古典主义色彩。12座主题公园、天然通江的五一河、约4000平米的中心景观广场、北城市鱼眼芳香公园、社区石榴景观组团；