棚改专题研究报告20171022

12017年10月棚改专题研究2目录Part1棚改的发展简述Part2棚改的利好及难点Part3棚改的具体操作及案例3Part1棚改的发展简述我国棚户区改造发展历史政策性资金支持棚改的目前完成情况及未来规划4棚改的由来│由于历史的原因，各城市积累了较多的棚户区，改造需求也不断增加，其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点Part1|棚改发展由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了大量的棚户区，这些棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全棚户区的形成棚户区的改造需求及分类其形成主要有以下几个方面的原因：1.上世纪五、六十年代的自建住房，由于当时没有政策限制，居民通过在原住房周围搭建了很多房屋解决住宿问题，随着时间的推移形成了棚户区2.在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍，随着企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况，集体宿舍所隶属的单位受效益不好影响，缺少维修资金，长年累月逐渐沦落为棚户区3.城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋，随着城市规模不断扩大，农民在农业用地被征用后转为城镇居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驱动下违章建筑房屋，久而久之形成大片棚户区棚户区大致分为五类：•城市棚户区（成片城市棚户区、城中村、城市危房改造）•国有工矿棚户区（铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区）•国有林区棚户区•国有垦区棚户区•中央下放地方煤矿棚户区在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是改造的重中之重棚户区改造的需求：棚户区生活条件差：大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低，居住人口密度大，卫生条件差，几乎全是危房城市发展所需：随着城市不断发展，棚户区导致城市二元结构突出，不利于社会和谐发展，同时棚户区导致众多存量土地得不到有效利用5棚改发展历史│棚户区改造开始于2004年辽宁，经过四年探索，中央正式启动棚改工作，从2013年至今，棚改力度不断加大Part1|棚改发展2004-20072008-2012201320142015201620172004年，全国棚户区改造在辽宁拉开序幕，2005年李克强正式在辽宁探索政府主导、市场运作的模式2008年起，各类棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程，中央在全国范围内启动保障性安居工程、棚户区改造工作，期间全国改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程开工量的40%《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》出台。《意见》提出，2013-2017年间，我国将改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村政府工作报告指出，加大城镇棚户区改造力度。2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的诺干意见》，提出在2020年完成棚户区改造住建部部长陈政高在此在国新办会议上强调了棚户区改造的重要性，2020年完成棚户区改造图：我国棚户区改造发展历史探索阶段启动阶段推进阶段6政策性资金支持│同时政府在推动棚改进度的同时，也为其不断开通融资渠道，目前政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源Part1|棚改发展政府主要资金支持方式一、抵押补充贷款PSL二、开发性金融机构（主力）三、农业发展银行支持涉农棚改PSL是央行为开放性金融支持棚改，特别设立的信贷支持手段PSL的特点是期限长、利率低，适合为棚改这种周期长、社会意义大于经济意义的项目2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行2014年7月，国家开发银行住宅金融事业部获批开业，机构定格为副部级，专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金年份发放棚改贷款（亿）201440862015750920165435图：开发银行历年贷款金额2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行中国农业发展银行资金主要用于支持涉农棚户区改造，2015年提供资金占比仅2%四、政府持续的财政投入各级政府加大对棚户区改造和基础设施建设投入，2008年到2014年，中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元。2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿元五、鼓励社会资本参与政府依靠补贴企业、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券等多层面的政策，对社会资本参与棚改予以鼓励7目前棚改完成情况及规划│在政府强有力的推动下，每年棚改目标均顺利完成，同时于2017年制定了未来三年1500万套的目标Part1|棚改发展年份计划完成（万套）实际完成（万套）完成率2008-2012-1260-2013304320105%2014470480102%2015600601100%2016600606101%2017（预估）600600100%2018-20201500--表：历年棚户区改造完成及未来规划情况完成情况：整体看，棚户区改造每年的完成情况很好，每年任务均顺利完成，背后也得益于政府的强有力的执行力未来规划：未来三年规划完成1500万套，相比2015-2017年的1800万套稍有降低，但是量仍然很大，未来棚改仍是重点8Part2棚改的利好及难点棚改的利好棚改的难点92.1棚改的利好——目前，棚改不仅可以改善居民生活环境，促进城市和谐发展，同时还可以拉动投资和消费，促进经济发展10改善居民生活│棚户区改造的直接影响是提升棚户区居民的居住环境质量Part2|棚改的利好棚户区改造改造前：使用功能不完善基础设施不配套安全隐患多改造后：道路、供水、供电、供热等市政基础设施配套改善居住，学校、医院、市场等生活设施配套完善图：望台棚改前图：望台棚改后2009至今，中国已累计使８０００多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于一个欧洲大国的人口国务院总理李克强在２０１７年《政府工作报告》中提出，今年再完成棚户区住房改造６００万套，这意味着近２０００万人将“出棚进楼”11促进城市发展│棚改能够有效改善棚户区的居住条件，优化配置土地资源，提升和完善城市功能，从而促进城市发展Part2|棚改的利好棚户区租住环境差：棚户区内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。棚改可以改善居住条件：通过棚改，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，有效改善城了镇居民居住条件，实现住有所居，而且可以加快改变城市二元结构，促进社会和谐。加快改变城市二元结构利于城市的规划发展棚改可以优化配置土地资源：棚改不仅可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，而且还可以较好地解决资金投入问题，使稀缺的土地资源得以再生和利用，从而使得棚户区土地资源得到最大限度的开发利用。提升和完善城市功能：棚改能解决棚户区脏乱差面貌和基础设施落后的现状，通过改造，统筹考虑服务配套和基础条件的改善，特别是改造项目的实施采取招商引资的办法，既节约了财政资金的投入，又可以加快城市基础设施建设步伐，改变城市基础设施条件，完善城市功能，提升城市品位。例：住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。12拉动投资│棚改对于投资的拉动效果显著，通过棚改，可以刺激安置房、商品房的投资建设，进一步拉动基础配套及上下游产业的投资，进分拆及测算，2017年-2021年期间，棚改可拉动各类投资共12.8万亿元Part2|棚改的利好年份安置房建设投资（亿元）商品房建设投资（亿元）基础配套投资（亿元）房地产上下游投资（亿元）棚改拉动总投资（亿元）201665264416422815495306652017（预估）56105733364316062310482018（预估）46685894392314956294412019（预估）38025941319513797267352020（预估）38706043325214037272042021（预估）1969307216547139138362017-2021总计（预估）19920266841566865992128266表：棚改拉动投资测算总表数据来源：住建部、方正证券13拉动销售│棚改的货币化安置会产生购房需求，进而拉动销售，经过货币化安置比例进行测算，2014-2020年预计消化库存共14.7亿平Part2|棚改的利好棚改安置房安置部分不拉动商品房销售，房地产销售是通过货币化安置拉动年份计划完成（万套）实际完成（万套）货币化安置比例消化库存（亿平）2008-2012-1260--2013304320--20144704809%0.4201560060130%1.5201660060649%2.52017（预估）60060050%2.62018-2020（预估）1500150060%7.7按照棚改货币化比例估算，2014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平表：棚改拉动销售测算总表数据来源：住建部、亿翰研究142.2棚改的难点——从操作角度看，棚改主要困难在于庞大的资金需求以及执行过程中的拆迁安置工作15拆迁安置难│棚改的最大难点即是拆迁与安置，由于涉及到利益分配以及生活环境的改变，在协调居民各类诉求等方面难点较多Part2|棚改的难点拆迁难安置难•棚户区改造工作的核心，是利益分配的调整•影响群众棚改利益的环节较多，涉及价值评估、补偿标准、补偿方式等多个环节，从而使得群众对改造工作的态度产生分歧，形成拆迁难的问题•对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重•在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，同时还需协调拆迁户利益，就地安置的要保障棚改后的教育、医疗、交通等条件，造成执行过程中，问题频发16棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，实施主体的负债和财务成本压力会很大项目层面资金投入较大棚户区种类层面资金压力单项目层面，主要资金投入方面：资金难│棚改涉及资金量庞大，而且周期较长，通过借贷融资，成本压力很大，同时在利润更少的棚改区域，资金需求量更多Part2|棚改的难点拆迁征地安置补偿房屋建设市政工程棚户区分为五类，但从改造量上看，目前大多在城区进行改造，这部分相对容易操作，而且利润较高，而其他仍较为困难资金需求•城市的郊区：重点城市的边缘或远郊区的棚户区改造，这部分改造难度大•基本面差的城市：位于中西部或者较偏的小型城市，区域改造难度大，资金压力也很大•矿、林、垦区：很多城市剩下的工矿区、林区、垦区等难啃的“骨头”按照目前棚改的进程，以下三种为棚改难点及资金重点投入部分：17Part3棚改的具体操作及案例棚改的具体操作典型棚改案例分析深圳新规的解读&其他城市概览183.1棚改的具体操作——棚改的一般流程政企合作的主流模式棚改的融资模式棚改的安置分类及货币化安置运作19棚改流程│房企经过投标参与棚改项目，后续大致有三个阶段，主要围绕项目的具体实施Part3|棚改的具体操作棚户区改造的大体开发模式主要是政府委托开发商来进行开发，政府提供土地，并为开发商项目贷款提供担保，这种模式为开发商与政府合作打开了极大的空间2.建设安置阶段：项目公司与设计、施工、供应商签订相应合同，完成土地一级开发和棚改居民补偿安置政府银行开发商项目公司公众棚改居民设计单位施工单位供应商土地招拍挂出资组建监管销售商品房担保发放贷款补偿安置设计合同施工合同采购合同图：棚户区改造基本流程123以棚户区改造与商品房一体化开发模式为例，棚改主体流程一般分为三个主体阶段：1.筹备阶段：政府以土地招拍挂的方式将土地出让给开发商，并通过政府担保安排，支持项目公司向银行申请贷款3.回迁销售阶段：