经营城市讲义

经营城市讲义第一课、认知经营城市经营城市是市场经济深入发展的产物，也是中国城市化快速发展的必然课题。在市场经济和城市化进程的背景下，政府职能也随之改变，从建设城市到管理城市，再到经营城市，如何才能让土地最大限度地增值？让城市更好地发展，更富有竞争力？城市是现代社会发展的中心。当今世界最活跃的生产力总是集中于城市，然后再逐渐向乡村转移，所以，城市的发展对于整个经济和社会的发展起着龙头作用。有人预言，２０年后，中国将有一半人生活在城市。当前，“中国进入城市经营时代”成为吸引市长、开发商和老百姓共同关注的焦点话题。１月８日，来自全国各地的房地产业界精英汇聚北京，借《中国房地产报》创刊十周年暨“中国房地产卓越贡献１００人”高层峰会，围绕“土地与城市”这一主题，就“中国进入城市经营时代”和“超越传统开发模式”等内容进行了深入的探讨。“经营城市时代”的来临近一个时期，经营土地、经营城市的话题不绝于耳，这个话题从何而来？“可能是从天上掉下来，不是从娘胎里带来的”，本性幽默、善喜调侃的万通集团主席冯仑忍不住又要“滑稽”几句。“这主要是去年建设部、国土资源部等部门对土地问题有一些敏感的发现，一些地方出现‘圈地热’等问题，加上用地手续不规范，造成了房价、成本的提高，所以从去年７月１日开始实行土地招标拍卖，引起了全国开发商对土地问题的高度重视。”“政府之所以对土地更重视，是因为政府的资产和功能发生了变化。过去政府权力较大，主要在立项、审批、投资、就业、保障、贷款、上市、司法等方面。现在企业逐渐改革，卖得差不多了，资产变成了土地，卖地收入变成财政收入非常大的部分，于是政府特别关注，特别需要用土地收入来经营城市，地方政府财政更多地依赖土地。”“还有一个从民间角度看，王石去年在地产十年论坛上有一个很好的演讲，其中最重要的一点就是土地有泡沫，圈地有泡沫，高层领导对此也做出批示，建设部也专门组织过调研，于是这个话题就成为今天的重要议题。”著名经济战略专家王志纲先生认为，“经营城市”是市场经济不断深入的结果，也是中国城市化进程快速发展的必然课题。政府的职能从建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是政府运营城市的必然选择。第一个阶段是建设城市。改革初期，我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准也很单一。现在来看，这种观念早已不能适应城市的发展。第二个阶段是管理城市，就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等等，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法，这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是城市运营的高级阶段，即从“点”、“线”到“面”和“体”，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即我们所说的“经营城市”。这时候的市长考虑更多的是：既然城市是一笔资产，怎么发展才能让其最大限度的增值？既然城市是一个战略节点，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有个性，更富有竞争力？既然城市是区域经济的龙头，怎样才能牵一发而动全身，从而带动周边城市和地区的发展呢？“经营城市”的诞生和内涵我们常说的“经营城市”一词是如何诞生的呢？中房集团总裁孟晓苏道出了其中奥秘：应该说经营城市这个概念，最早是薄熙来向社会推开的，我也是提出‘经营城市’的参与人之一。在2000年7月份，杨慎会长在大连主持房地产会议，邀请我们过去谈一谈。薄熙来对房地产业充分肯定，他认为中房集团在全国各地开发很有成就，我跟他讲大连在这方面成就卓著，在这方面我们两个老同学干的事有相似之处，我们都是在开发城市的地产。薄熙来被称为当时大连最大的“地主”，我跟他讲，你不仅在管理城市，而且是在经营城市，经营这个城市的土地，土地就是你们大连最大的资产。薄熙来当市长９年来，大连城市土地增值５倍，农村土地增值10倍，大连有50万人下岗，大部分在城市建设和新的领域就业了。由于资金，劳动，包括大连市政府、人民以及薄熙来这些人的智力投入造成了土地增值，薄熙来说，这就是马克思引证的劳动是其父，而土地是其母，土地是财富之母。从我们谈话中引出经营城市的概念。两月后他给我寄来大连市委的工作总结，就是关于大连市经营城市的情况。对城市经营这一提法，王志纲也表示赞同，他在《迎接城市经营时代》的演讲中指出，说起经营城市，不能不提到先行一步的大连。大连最大的贡献就在于让世人认识到，城市是可以经营的，尤其在城市形象和城市环境方面，为后来者树立了一个样板，其示范意义功不可没。但随着经济形势的变化以及城市竞争的加剧，经营城市的理念和内涵也发生了深刻的变化。那么，“经营城市”包括哪些内容？经营城市与经营土地又是怎样的关系呢？孟晓苏说，经营城市的概念不能外延无限扩大，不能把经营城市变成一届政府的炒作，出现很多不必要的面子工程。外延无限扩大，变成文化经营，什么都经营，都纳入到这个筐，会出现城市建设中又一轮不正常的面子工程、首长工程这样一些泡沫行为。经营城市的本源就是经营土地。经营城市的概念在各地接受后，随即出现两个问题。一是很多城市的市长把经营城市越打扮越漂亮，给它戴上很多花帽，经营城市就不光是经营城市土地了，是经营城市的文化、品牌、金融、人才，还经营城市无形资产等，这么多花里胡哨的东西进来后，他们倒否定经营土地，说经营土地如何的不好，我觉得这是问题的一个方面。另一方面，就是现在有些城市把经营城市片面理解为就是抬高地价，怎样把土地收益更多拿到政府手里，光看到了土地批租存在的问题，但是没看到在土地竞标和拍卖上出现的问题，这些问题已经造成了人们议论地产泡沫的一个重要方面。我觉得在推进经营城市理念的同时，不能忽略它的本源是经营城市的土地，从而提高各地对土地经营的认识，也不能把经营城市片面理解为就是抬高地价，把收益拿到政府来，影响本地房地产的稳定发展，影响本地房价的构成。北京最大的房地产开发公司——北京城市开发建设集团总经理赵康认为，中国城市化进程的加快，对房地产提出了一个更高的要求。20多年来，城开公司大面积开发居住区。一个居住区由一条街、一个区的概念，变为一个城的概念。一个城市随着开发建设，其地图也在不断改变着。北京市的地图以前是一年都不变化的，现在每个月甚至每个星期都有新的居住区、新的道路、新的市政设施建成。我认为要开发新城，开发居住区，首先要做好规划。北京总体规划沿四环、五环有十个大规模居住区，如望京新城居住区，此外还有东坝、南苑、清河等大的居住区，今后几年将要大规模建设。建完后，北京的城市人口可以疏散，形成意义上的特大城市。对于其它地区和中小地区来讲，随着城市化的进程，与政府的关系越来越密切，关键的一条是，经营城市得从一个地区一个地区做起，做好一个地区的规划，做好市政基础设施，保证这个地区有稳定的十年或十年以上的发展，使这个地区的建设规模都在百万平米左右。今后随着政府经营城市，土地的招标和拍卖，将有更多的开发商进入这个领域来。冯仑非常赞成这个观点，认为城市要经营，首先要在规划上建立一个比较好的前提，如果没有很好的规划前提，土地拍卖、招标，最后钱是拿了，但城市可能仍然经营不好。对这一问题，王志纲的研究更具系统性，他说，城市运营首当其冲的是城市定位，也就是要回答好“我是谁”的问题，要按照唯一性、排他性、权威性的原则，找到城市的理念与灵魂。国内外的专家普遍认为，中国的城市“同质化”严重，近千个城市，广场一样、绿化一样、建筑一样，根本看不出个性。原因就在于，我们把城市经营理解为一步到位的城市规划，没有从更深层次来考虑城市的个性与定位。第二步就是城市发展战略的制定，要回答“我到哪里去”的问题。城市发展战略考虑的是城市长远的计划，着重体现城市与环境变化的关系。在新的形势下，城市的经营者和决策者开始的是一次惊险之旅，理想与现实，进步与妥协，生存与发展的博弈无时不在。制定城市的发展战略，离不开对城市产业要素的梳理与整合，要弄明白“我有哪些资源”。城市经营好比是下一盘棋，不只是“布局”，还有‘中盘’的综合运作。接下来才是城市的空间布局与规划，也就是要搞清楚“我将如何成长”。一个城市有三种形态：经济形态、文化形态、空间形态，我们经常说的山水城市、园林城市，都是空间形态。城市经营应该首先确立它的经济形态，并挖掘它的文化形态，充分利用产业和文化资源，制定发展战略，然后才是城市空间的布局与规划。城市规划侧重于务实，通过具体的空间布局来落实城市的理念和发展战略，但是它必须在城市定位、城市发展战略确定之后，只有在大的方向确定之后，城市规划才能做到有的放矢、持之有据，否则会导致城市规划“中看不中用”，脱离实际。经营城市还有城市形象的包装与推广，也就是“我将如何让世人认知自己”。城市形象的背后必须要有足够的内涵作支撑，必须注重培育相应的产业链，否则“皮之不存，毛将焉附”？经营城市就是在明确的城市定位和城市发展战略指导下，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值和可持续发展的目的。关于城市运营的最终目的，今典投资（集团）有限公司董事长张宝全这样表述：城市运营的最终目的在于提高城市的竞争能力。这几年城市化发展非常迅猛，造成了房地产很大的发展空间。建设发展到高级阶段时就会打破城市之间的隔绝，可以把两个城市的资源共享，发挥资源优势。再搞小而全、大而全的就会造成浪费。这是城市经营时代中出现的一个城市区域合作，包括城市区域间的经济互补。将来肯定是以城市为核心建立的一个统一的市场平台，城市区域间的合作和资源共享，发挥各自的区域文化资源和优势。如现在提出的“大北京”概念，北京没有出海口，但邻近的天津有，京津唐经济互补，形成一体化，整合资源，聚集合力，自会出现１＋１大于２的发展优势。经营城市与运营土地运营土地，应是经营城市中最重要的内容。国土资源部第１１号令发布之后，大家都非常肯定了这一点，积极推行土地招标、拍卖，同时加强行业的规范自律以及透明度，完善竞争秩序，这些都是经营城市非常必要的制度基础和行业发展走向。但这种新的“游戏规则”又当如何运作呢？孟晓苏认为，大量新的投资人成为土地拍卖的主要客源。不少新的企业对这事还缺乏判断，虽说价高者得，但高地价肯定有推升房价的因素。房价有上涨空间，供求又会压住房价，减少房地产商盈利，最后受害的是参与拍卖的企业，所以这些问题都得提出来。针对这个问题，杨慎和我建议实行土地年租制，而不是一把交清地价来进行土地的销售。这样可以有效抑制地方政府片面地推高地价，过量供应土地，以地生财。在最近中央提醒不要搞房地产过热的时候，我们提出相应的观点，就是说过量拍卖土地，会造成房地产今后发展过热的源头，要防止土地拍卖造成过量供应。作为开发企业，我们感觉到，不仅过量供地会带来一些问题和潜在的问题，而且由于各个城市都急着要卖地，土地资源是有限的，造成这个规划很不严肃，已经给我们带来很多麻烦。有的城市前任市长城市发展规划是东扩，到了这一任市长，东扩的土地没了，规划是西进，又把西边的土地炒热，我想再下一任市长城市规划就应该是北上或者南下了。很容易弄成一个陷阱，使房地产开发商特别是新投资人进去受伤。冯仑提出，现在有这么一个观点，我们在土地政策上很多是借鉴香港的做法，就是说，高度的集中垄断，通过招标拍卖不断提高地价，扩大财政收入来源，改善城市建设，这是基本的思路。但是大陆这么大的地方，跟香港不一样，香港是呈立方体，政府垄断土地很容易。另一方面，香港开发商高度垄断，五大家企业控制70％的市场供应量，两个垄断博弈的结果，城市地价不管多高，房价水涨船高，一定能卖出去，因为你垄断。在大陆出现的情况，更像美国，就是土地无限供应，轨道到的地方都要盖房。通一条轨道至少够你干２０年，周边要盖满。土地无限供应，所以政府对于地价想通过拍卖节节上升，关键的问题做不到。为什么？有３万家地产公司高度分散，你拍卖贵了，谁买这个地房价涨不上去，于是后来参与拍卖游戏的人就越来越少，现在基本上外地的“二杆子”来拍卖，在深圳是宝安去，南京深圳去，北京深圳来，也就是说，离远